（2016）粤06民终938号
裁判日期: 2016-05-22
公开日期: 2016-09-02
案件名称
陈芳与万小云、官木英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈芳,万小云,官木英,广东中原地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终938号上诉人（原审原告、反诉被告）陈芳，女，汉族，住江西省九江市永修县。委托代理人聂卫国，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人马丹，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）万小云，男，汉族，住福建省沙县。委托代理人郑芝敏，广东君厚律师事务所律师。委托代理人郑显非，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）官木英，女，汉族，住福建省沙县。委托代理人郑芝敏，广东君厚律师事务所律师。委托代理人郑显非，广东君厚律师事务所律师。原审第三人广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人李耀智。上诉人陈芳因与被上诉人万小云、官木英、原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称“中原公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第704号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，作出如下判决：一、确认陈芳与万小云、官木英于2015年1月26日签订的《房屋买卖合同》中关于陈芳与万小云、官木英权利义务约定的条款于2015年5月18日解除；二、万小云、官木英于判决发生法律效力之日起十日内返还定金100000元予陈芳；三、陈芳于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金246000元予万小云、官木英；四、驳回陈芳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉受理费减半收取3395元、财产保全费2350元，合计5745元（陈芳已预交），由陈芳负担3575元，万小云、官木英负担2170元。反诉受理费收取2495元（万小云、官木英已预交），由陈芳负担。二者抵扣后，陈芳于判决发生法律效力后十日内迳付受理费325元予万小云、官木英，原审法院不另收退。上诉人陈芳上诉提出：一、原审判决推定陈芳在签订《房屋买卖合同》时已经审查过案涉房屋前花园及后花园车位权属情况并完全知情，缺乏事实和法律依据。且该推定错误分配举证责任，错误采信不具有证据效力的第三人书面说明和无效格式条款。首先，本案应由万小云、官木英、中原公司举证证明履行了房屋前花园、后花园车位真实权属情况告知义务，而不应错误分配并加重陈芳的举证责任，以审查义务推定陈芳对此知情。此外，前花园及后花园车位附属于特定房屋（即交易标的中的D座81-102房），在结构上与该房屋紧密连接。陈芳审查确认万小云、官木英确系该房屋产权人情况下，基于交易标的的整体结构特点以及对万小云、官木英和中原公司的信赖，相信万小云、官木英拥有前花园及后花园车位的所有权并接受其面积陈述合情合理。原审判决仅以《房屋买卖合同》与《花园使用协议》记载花园面积相同和错误加重的买方义务为由，推定陈芳对花园及车位权属情况完全知情，举证责任分配错误。其次，中原公司出具情况说明的工作人员未出庭接受质询，其证人证言不具有证据效力，不应采信该证言作为判决依据。此外，《房屋买卖合同》中第五条虽然陈述陈芳对物业权属情况知情，但该合同是中原公司制作的格式合同，该条款属于格式条款，因加重了陈芳的责任且免除了陈芳主要权利，属无效条款。二、《房屋买卖合同》第二十条特别约定的前花园、后花园车位过户内容中，“过户”一词在房屋交易领域具有特定含义，特指所有权变更登记，原审判决将其解释为“更名手续”无任何事实依据和法律依据。三、案涉房屋的交易由于万小云、官木英的根本违约导致解除，万小云、官木英应当承担违约责任。陈芳向万小云、官木英发出的手机短信是在万小云、官木英先违约后，ＸＸ主张解除合同并要求万小云、官木英退还定金无果的情况下，希望以示弱方式唤醒万小云、官木英的良知及同情心从而收回定金发出的。该短信不能推翻万小云、官木英先行根本违约的事实，也不能仅凭此短信判定陈芳违约导致合同解除。综上，请求：1.撤销原审判决，并依法改判；2.解除陈芳与万小云、官木英、中原公司签订的《房屋买卖合同》；3.判令万小云、官木英返还陈芳定金100000元；4.判令万小云、官木英向陈芳支付违约金246000元；5.判令万小云、官木英向陈芳赔偿中介费20000元；6.本案一、二审案件受理费、财产保全费由万小云、官木英承担。被上诉人万小云、官木英答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：陈芳与万小云、官木英、中原公司三方于2015年1月26日签订的《房屋买卖合同》既包括陈芳与万小云、官木英之间的买卖合同关系，亦包括陈芳、万小云、官木英与中原公司之间的居间合同关系，根据陈芳起诉状的诉请及万小云、官木英反诉状的诉请，本案纠纷仅涉及陈芳与万小云、官木英之间的买卖合同关系，故本案是房屋买卖合同纠纷。由于陈芳与万小云、官木英对于确认解除双方的买卖合同关系均无异议，故本案争议焦点在于陈芳与万小云、官木英的房屋买卖合同关系解除的原因，即违约责任如何认定的问题。根据本案查明的事实，陈芳与万小云、官木英于2015年1月26日签订房屋买卖合同，约定陈芳应于签订合同后5天内支付部分楼款（含定金）230000元。陈芳并未按照约定履行付款义务，而是在2015年2月27日，向万小云、官木英发送手机短信，表示因为个人经济能力无法承担，请求退款。由于双方就此未能协商一致，引起本案诉讼。由此可见，导致本案合同无法继续履行的根本原因在于陈芳丧失付款能力，陈芳上诉称其发送前述短信是在万小云、官木英违约但不愿退还定金的情况下表示示弱而为，但陈芳没有提供任何证据证明其在发送该短信之前曾向万小云、官木英主张过违约责任，故本院对陈芳的该项上诉理由不予采信。对于陈芳以万小云、官木英隐瞒涉案房屋前花园、后花园车位的权属情况为由，主张房屋买卖合同关系因万小云、官木英根本违约而解除的理由是否成立的问题，本院分析如下：作为完全民事行为能力人，在进行房屋买卖这类不动产交易时，全面了解房屋及附属设施的权属情况是善意的买受人应尽的注意义务。在双方签订的《房屋买卖合同》明确约定了买卖房屋的面积，并载明了产权证号的情况下，陈芳要求万小云、官木英出具房屋附属的前花园和后花园车位的权属证明是其应有的权利，亦是其应尽的注意义务。从合同第五条的约定，并结合中原公司工作人员出具的情况说明来看，可以证明万小云、官木英已经履行了出示前花园和后花园车位的相关权属证明文件即《花园使用协议》的义务，陈芳亦未放任自己的权利。陈芳主张房屋买卖合同第五条为无效的格式条款，于法无据，本院不予支持。虽然中原公司出具情况说明的工作人员未出庭接受质询，但其说明可以与合同约定及交易习惯相互印证，能够客观反映案件事实，故原审法院对该证据的真实性予以确认并无不当。而案涉《房屋买卖合同》其他事项约定“此房价2460000元含前花园54.8平方米及后花园车位两个，业主必须配合客户过户到客户名下”中的“过户”如果是陈芳所诉称的所有权变更登记，陈芳不要求万小云、官木英出具产权证并在合同中注明权属证号等相关登记事项，亦有违常理；相反，该条约定是明确合同价款的构成，并要求万小云、官木英承担配合陈芳到物业管理处办理使用权更名手续的义务，更符合双方的真实意思表示。综合上述分析，陈芳关于万小云、官木英存在根本违约行为的主张，缺乏事实和法律依据，原审法院认定案涉房屋买卖合同关系系因陈芳的根本违约行为解除，判令陈芳支付违约金246000元予万小云、官木英，并驳回陈芳要求万小云、官木英支付违约金246000元、赔偿中介费20000元的诉请，依法有据，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人陈芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘代理审判员 邱程辉代理审判员 安 静二〇一六年五月二十二日书 记 员 梁 理 来源：