（2016）黑0102民初881号
裁判日期: 2016-05-21
公开日期: 2016-07-24
案件名称
哈尔滨银达物业管理有限公司与刘微微物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市道里区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
哈尔滨银达物业管理有限公司,刘微微
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十六条，第一百零七条
全文
哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0102民初881号原告哈尔滨银达物业管理有限公司，代码，住所地哈尔滨市道里区。法定代表人王铁立，总经理。委托代理人陈箭。被告刘微微，身份号码×××，住哈尔滨市道里区。原告哈尔滨银达物业管理有限公司与被告刘微微物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈箭，被告刘微微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告哈尔滨银达物业管理有限公司诉称：被告作为天鹅湾小区业主，违背了双方签订的前期物业管理服务协议和物业管理委托服务合同，拖欠物业费，构成严重违约。被告所称的烟道堵塞问题，因烟道属共同部位，不是公共部位，原告无义务解决。原告请求判令被告给付2013年5月1日至2016年4月30日物业服务费及电梯费合计9027元，给付违约滞纳金300元，总计给付9327元。被告辩称：被告是2010年进户，进户时窗户漏水烟道堵，一直找物业维修，物业一直没来收也没来要，2013年原告一直没找过被告，被告房子一直没法住，屋里全是烟，2015年新来的物业管理员，给被告打电话问为啥不交物业费，就来被告家看，就找工人去被告家看，掏出不少砖头电线掉到29楼，想找29楼掏出来，29楼不同意，被告主动跟物业公司经理把2015年物业费交了，原告诉讼请求不对。原告举示证据情况如下：证据A1、物业管理服务合同。拟证明原、被告双方法律关系的成立，合同关系的成立，被告已取得房子，已正式入住，被告对房屋已验收入住，被告对合同应履行；证据A2、售楼登记表。拟证明被告已接收房屋，且登记表上被告对房屋遗漏问题没有陈述，被告对房子当时是认可的，被告所说房子问题系房屋质量问题，房屋质量问题与物业公司无关；证据A3、缴费通知及律师函。拟证明被告欠物业费事实成立；证据A4、关于房屋保修及赔偿事宜通知。拟证明被告入住时张贴通知，均做了说明，出了质量问题业主应找开发商进行保修，与物业无关；证据A5、黑建房（2013）41号全黑龙江省住房及城乡创建及复检报告。拟证明天鹅湾物业管理达到服务水平，得到行业主管部门的认可。被告对原告举示证据的质证意见：对证据A1、A2无异议；对证据A3、A4、A5真实性有异议，被告没见过。被告举示证据情况如下：证据B1、收费票据。拟证明被告已缴付2015年物业费；证据B2、房屋漏水照片。拟证明房屋漏水的事实。原告对被告举示证据的质证意见：对证据B1真实性无异议，但是在立案后交的，应是2015年5月1日交而不是2015年12月交；对证据B2看不懂，也看不清楚，不知道是哪的，何种情况，何种程度。本院对原告举示的证据的认证意见为：被告对原告举示的证据A1、A2无异议，本院予以采信；证据A3、A4没有其他证据佐证，本院不予采信；A5与本案不具有关联性，本院不予采信。本院对被告举示的证据的认证意见为：原告对证据B1真实性无异议，本院予以采信；证据B2没有相关证据佐证，本院不予采信。本院经审理查明：被告是哈尔滨市道里区群力第五大道天鹅湾小区12号楼2单元2801室业主，原告是该小区物业管理企业。2010年5月12日原、被告签订前期物业管理服务协议。约定：协议自房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理；房屋建筑面积101.82平方米；住宅按建筑面积每月每平方米1.4元；原告对房屋共用部位、共用设备设施等项目进行维护、修缮、服务与管理。2011年9月26日，天鹅湾小区业主大会委员会与原告签订物业管理委托服务合同。约定：物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.4元收取；原告负责建筑本体的共用部位、属物业管理范围的市政公用设施等的维修、养护、管理和运行服务；缴纳物业费时间为12个月，滞纳金从到期之日起开始计算收取，业主不按协议约定的收费标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，物业有权要求业主补交并从逾期之日起按每日3‰的比例缴纳违约金。被告所居住房屋的烟道系与其他楼上楼下业主公用烟道，该烟道堵塞，被告就此问题找过原告，原告以此问题原告没有义务解决为由未给予处理。自2013年5月起被告以烟道堵塞、窗户漏水为由拒交物业费（含电梯费）。案件审理期间，被告交纳了2015年5月1日至2016年4月30日的物业费和电梯费共计3009元。本院认为：原告与被告之间订立的物业服务合同和业主大会委员会代表被告与原告订立的物业管理委托服务合同均合法有效。双方在享有合同权利的同时，应严格、认真地履行合同义务。被告作为业主有交纳物业服务费的义务，同时有权要求作为物业服务企业的原告提供物业服务的权利。原告所居住房屋的烟道确实属于多户业主共用部位，烟道出现堵塞或其他问题，直接影响业主的居住和正常生活，单户业主又很难独立解决上述问题。虽然在物业管理委托服务合同中未将烟道列入原告管理、服务范围，但烟道是业主共用部位又是不争的事实，所以烟道应属于原告维护、修缮、服务与管理的范围。在被告就烟道问题向原告报修后，原告拒绝履行服务义务，原告的行为是错误的。原告在不履行自己义务的情形下，要求被告履行交费义务无法律依据。因此原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、一百零七条之规定判决如下：驳回原告哈尔滨银达物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告哈尔滨银达物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 王新明人民陪审员 张梦阳人民陪审员 尚明月二〇一六年五月二十一日书 记 员 王 悦