（2015）延民初字第5431号
裁判日期: 2016-05-12
公开日期: 2016-11-23
案件名称
原告任永男诉被告刘峰买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任永,刘峰
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《贷款通则》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第5431号原告：任永男，男，朝鲜族。委托代理人：杨长安，吉林惠川律师事务所律师。被告:刘峰，男，汉族，无职业。原告任永男诉被告刘峰之间买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月22日受理后，依法适用简易程序，于2015年11月18第一次对本案公开开庭进行了审理，原告任永男及其委托代理人杨长安，被告刘峰到庭参加诉讼。本院依法将本案转为普通程序，于2016年4月5日第二次对本案公开开庭进行了审理，原告任永男及其委托代理人杨长安，被告刘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任永男诉称：1、2013年至2014年期间，刘峰从任永男处购买了价值共计4万元的玉石，当时这些玉石款是赊账给刘峰的。嗣后，任永男与刘峰又达成了以刘峰的无产权证的涉案房屋抵顶玉石款的协议，该房屋已经备案，但因办理该房屋相关手续时条件不符合银行的规定，所以任永男与刘峰之间签订以房屋抵顶玉石款的协议亦无法履行了；2、2015年2月10日所签的协议书（以下简称协议书），不是延吉市佰翠源XX号楼X单元X室的房屋买卖合同，只不过是一份包含以下内容的协议，如：（1）刘峰欠付任永男玉石款共计4万元整；（2）刘峰无钱支付玉石款，只想用涉案房屋抵顶玉石款；（3）用涉案房屋抵顶4万元玉石款的意向；（4）用任永男儿子任国铭的名义去做按揭贷款，但依据中国人民银行公布的《贷款通则》第十七条第一款之规定，任国铭不是合格的借款人；3、协议书中有关商品房买卖的意向性条款，应以2015年2月11日所签的《商品房买卖合同》（预售）的内容为准，且2015年2月11日所签的《商品房买卖合同》（已备案）是无效合同，因为买受方未签字，该合同的无效导致其备案也是无效的，所谓的买受人根本没有参与协议、合同、备案的各个环节，所谓的买受人即任国铭对此不知情，同时，《商品房买卖合同》至今未履行，出卖方至今未交付涉案房屋钥匙，按揭贷款是致使不能履行的意向性条款，当初也未征得任国铭的同意，任国铭无任何收入来源，且无担保财产、担保人，用按揭贷款的方式支付房款是由刘峰提出来的；4、任永男主张返还玉石款的请求与涉案房屋《商品房买卖合同》无关，其两者为不同法律关系，玉石款的当事人是任永男与刘峰，而商品房买卖的当事人是开发商与任国铭，因此，本院不应将追偿玉石款纠纷与涉案房屋买卖纠纷合并审理。综上，已备案的涉案房屋《商品房买卖合同》无效，因此玉石款抵顶房款的协议亦无效，因此任永男主张刘峰支付欠付玉石款4万元。刘峰辩称：对欠付任永男玉石款4万元的事实认可，但是不同意给付4万元玉石款，理由是根据任永男和刘峰之间签订的购房协议中4万元玉石款作为房款的一部分已经抵付。其理由如下：首先，刘峰于2013年至2014年期间从任永男处陆续拿了一些玉石，经过协商后任永男从刘峰处购买涉案房屋给任永男的儿子任国铭并将4万元玉石款作为购买涉案房屋的首付款；其次，任永男和刘峰在2015年2月10日签订的购买涉案房屋的协议，涉案房屋是任永男在此之前亦去看过且购买涉案房屋的事宜是经双方充分协商后而签订的，因此该房屋买卖协议为双方当事人真实意思表示，2015年2月11日到房产管理部门将涉案房屋的所有权变更备案登记到任永男的儿子任国铭的名下即履行了相应的义务；再次，任永男和刘峰在2015年2月10日签订的购买涉案房屋的协议自双方签订开始以生效且具有法律效力。刘峰从任永男处取走的玉石作价4万元已作为购买涉案房屋的首付款，因此刘峰不存在欠付任永男玉石款4万元的事情，反而任永男应按与刘峰之间签订的房屋买卖合同付清剩余房款，因此刘峰主张判决驳回任永男的诉讼请求。本院在审理中，任永男为证明其诉讼主张成立，向本院提交如下证据：证据1.任永男身份证复印件一份。证明其诉讼主体资格；证据2.任永男的儿子任国铭中等职业学校毕业证复印件及护照复印件各一份。证明任永男的儿子任国铭为学生身份且没有任何收入来源，按照有关法律规定任国铭不是涉案房屋按揭贷款适格的借款人；证据3.延吉市海波防盗门经销部个人收入证明复印件一份。证明刘峰对任永男的儿子任国铭没有收入来源的事情知晓，且刘峰为了成功办理涉案房屋按揭贷款作出相应努力，同时证明任永男与刘峰之间签订的涉案房屋买卖合同无效；证据4.2015年2月10日协议书复印件一份。证明该协议中约定任永男儿子任国铭作为涉案房屋按揭贷款人，但任永男的儿子任国铭系没有任何收入来源的学生而不能办理涉案房屋按揭贷款手续，因此该协议无效；证据5.任永男与刘峰之间的短信记录复印件一份。证明刘峰曾经同意解除2015年2月10日与任永男之间签订的涉案房屋协议书，因此刘峰的抗辩主张不成立。经庭审质证，刘峰对任永男提交的证据1无异议，故本院对任永男提交的证据1予以采信。刘峰对任永男提交的证据2的真实性无异议，因此本院对该组证据的真实性予以采信，但刘峰对该证据的证明目的有异议，本院认为，该证据中任永男儿子任国铭的毕业证书和护照仅能证实其毕业和办理护照的情况，并不能证明其没有任何生活来源，同时该组证据亦无法证明按照法律规定任国铭不是适格的涉案房屋贷款人的主张，故本院对任永男提交的该证据证明目的不予采信。刘峰对任永男提交的证据3的真实性有异议，因任永男无法向本院提交有效证据证实其真实性，故本院对任永男提交的该证据不予采信。刘峰对任永男提交的证据4的真实性无异议，因此本院对该证据的真实性予以采信，但刘峰对该证据的证明目的有异议，刘峰认为任永男的儿子任国铭为已满18周岁的成年人，因此为完全民事行为能力人，可以作为按揭贷款人，因任永男有固定职业和收入可以作为任国铭的共同还款人，符合贷款条件，可以办理按揭贷款手续，因此主张任永男与刘峰之间签订的涉案房屋买卖协议是有效的，该协议亦是双方之间充分协商的基础上签订的，同时至于任国铭能否办理按揭贷款，与刘峰无关，本院认为，该协议为任永男与刘峰之间就涉案房屋买卖事宜达成的协议，该协议系双方当事人之间真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，因此任永男单凭无法办理涉案房屋按揭贷款手续而主张涉案房屋买卖协议无效的请求无事实和法律依据，该证据中刘峰的抗辩意见成立，故本院对任永男提交的证据4证明目的不予采信。刘峰对任永男提交的证据5的真实性无异议，因此本院对该证据的真实性予以采信，但刘峰对该证据的证明目的有异议，刘峰认为之前没有同意过解除2015年2月10日签订的涉案房屋买卖协议，本院认为，该证据中短信内容无法证明刘峰曾同意解除涉案房屋买卖协议，即刘峰在该证据中抗辩意见成立，故本院对任永男提交的证据5的证明目的不予采信。本院在审理中，刘峰为证明其抗辩理由成立，向本院提交如下证据：证据1.刘峰身份证复印件一份。证明其诉讼主体资格；证据2.商品房买卖合同（预售）复印件一份。证明刘峰已根据协议约定履行了相应的义务；证据3.照片五张。证明涉案房屋是真实存在且能证实涉案房屋的现状，同事能证明涉案房屋可以入住的事实。经庭审质证，任永男对刘峰提交的证据1无异议，故本院对任永男提交的证据1予以采信。任永男对刘峰提交的证据2的真实性无异议，因此本院对该证据的真实性予以采信，但任永男对刘峰提交的该证据证明目的有异议，任永男认为该合同书中没有其儿子任国铭的签字，因此该商品房买卖合同无效，本院认为，该合同仅能证明涉案房屋预售合同备案情况，其他证明目的不予支持。任永男对刘峰提交的证据3的真实性无异议，因此本院对该证据的真实性予以采信，但任永男认为该证据中照片无法确定拍摄具体位置和方位，本院认为，该证据中照片未体现具体拍照时间、地点及照片来源，故本院对该证据不予采信。本院根据经庭审质证采信的证据和双方当事人的庭审陈述，综合认定如下事实：2013年下半年至2014年5月期间，刘峰从任永男处购买30多块玉石，经双方结算后确认刘峰欠付任永男的玉石款为共计4万元。2015年2月10日，任永男与刘峰之间签订了一份《协议书》，该协议书约定：“甲方：任永男，身份证号：XX，乙方：刘峰，身份证号：XX，经协商，乙方从甲方处购买玉石，甲方从乙处购买房屋，玉石定价40000元，双方抵扣。协议如下：一、购买房屋明细：佰翠源X号楼X单元X室，面积99.53平方米，单价X元/平方米，房价总额328449元，实际价格以房照面积为准，多退少补；二、购买房屋付款方式：甲方用儿子名义按揭贷款，贷款金额暂定25000元，剩余金额用乙方购买甲方的玉石款抵扣，不足部分，（此部分手写了38，449.00元）甲方承诺于2015年12月31日前还清（借款收据单开）；三、此协议之前乙方给甲方开具购房收据作废；四、违约责任：甲方看房，确认后乙方为甲方留房不能再卖，甲乙双方签订协议。乙方提供的房屋手续齐全，可以备案，并能按时交房。双方不能违约，违约金定为3000元。甲方需按时履行还款协议，如到期未能按时还款，则该借款按月息二十五/千分之记收利息；五、以上协议一式两份，双方签字后生效。甲方：任永男，乙方：刘峰，2015年2月10日”。另查明，2015年2月11日，涉案房屋商品房买卖预售合同备案登记在任XX名下，该备案合同中约定：涉案房屋坐落于延吉市佰翠源X号楼X单元X室，面积为99.53平方米，每平方米的单价为3680元，总房款为366270元。至今，因涉案房屋未能办理按揭贷款手续，导致涉案房屋未能完成所有权移转手续。任国铭于2015年7月1日毕业于长春现代商务职业技术学校，所学专业为汽车运用与维修。任国铭持有中华人民共和国护照，护照有效期间为2014年6月24日至2024年6月23日止。本院认为：刘峰从任永男处购买玉石，并经刘峰和任永男结算后确认刘峰欠付任永男的玉石款为共计4万元。嗣后，任永男与刘峰之间签订了一份《协议书》，该协议书中约定任永男为其儿子任国铭从刘峰处购买涉案房屋，刘峰欠付任永男的玉石款4万元抵扣涉案房屋部分房款。本院认为，任永男与刘峰之间签订的上述《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效，对当事人双方具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及中国人民银行公布的《贷款通则》第十七条：“借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。借款人申请贷款，应当具备产品有市场、生产经营有效益、不挤占挪用贷款资金、恪守信用等基本条件，并且应当符合以下要求：1、有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿；没有清偿的，已经做了贷款人认可的偿还计划。2、除自然人和不需要经工商部门核准登记的事业法人外，应当经过工商部门办理年检手续。3、已开立基本帐户或一般存款帐户。4、除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资产总额的50％。5、借款人的资产负债率符合贷款人的要求。6、申请中期、长期贷款的，新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比例不低于国家规定的投资项目的资本金比例”之规定，刘峰与任永男之间签订的2015年2月10日《协议书》系双方当事人真实意思表示，刘峰与任永男签订该《协议书》亦不属于上述无效情形之一，且任永男认为其儿子任国铭不是适格的涉案房屋按揭贷款人即违反中国人民银行公布的《贷款通则》第十七条之规定而主张该《协议书》无效的主张，理据不足，本院不予支持。本案中，涉案房屋买卖《协议书》中任永男与刘峰已约定刘峰欠付的玉石款4万元抵扣涉案房屋部分房款，现任永男认为该《协议书》无效而要求刘峰支付欠付玉石款4万元，缺乏事实和法律依据，故本院对任永男的该请求不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，中国人民银行公布的《贷款通则》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告任永男的诉讼请求。案件受理费800元（原告任永男已预交800元），共计800元由原告任永男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 崔 麟审判员 刘 威审判员 刘玉升二〇一六年五月十二日书记员 白雪微 来自