（2016）皖01民终1120号
裁判日期: 2016-05-12
公开日期: 2016-05-24
案件名称
安徽水利锦江大酒店有限公司合肥物业分公司与方超旅店服务合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方超,安徽水利锦江大酒店有限公司合肥物业分公司
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终1120号上诉人（原审被告）：方超。被上诉人（原审原告）：安徽水利锦江大酒店有限公司合肥物业分公司。负责人：罗可丹，经理。委托代理人：张宗昊，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。上诉人方超因与被上诉人安徽水利锦江大酒店有限公司合肥物业分公司（以下简称锦江酒店物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2015）肥东民一初字第03322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院查明：合肥沃尔特置业发展有限公司将建设的和顺东方花园东方绿洲小区第10D栋别墅出售给被告方超并办理了房产登记手续，房地产权证号肥东100319**号，房屋建筑面积486.8平方米。双方因逾期交房违约金相关纠纷经肥东县及合肥市中级人民法院终审，确认2011年12月8日合肥沃尔特置业发展有限公司履行了房屋买卖合同的交付义务。2006年5月28日，合肥沃尔特置业发展有限公司（甲方）与蚌埠锦江大酒店有限公司合肥物业分公司（乙方）签订安徽省前期物业管理合同，合同约定，甲方选聘乙方对和顺.东方花园雅典公寓、东方绿洲提供前期物业服务，服务期限自2006年6月1日至2021年5月30日，别墅服务收费按房屋建筑面积1.5元／月.平方米向业主收取，对违约金未进行明确约定。锦江酒店物业公司因方超拖欠物业管理费诉至原审法院请求判令：1、方超立即支付原告物业费31763.7元及违约金7364.49元（按中国人民银行同期贷款利率的四倍，暂计算至2015年7月31日，此后顺延至款清息止），共计39128.19元；2、方超承担本案全部诉讼费用。原审法院另查明：蚌埠锦江大酒店有限公司合肥物业分公司企业名称变更为锦江酒店物业公司。原审法院认为：方超作为和顺东方花园东方绿洲小区第10D栋别墅的业主，合肥沃尔特置业发展有限公司与蚌埠锦江大酒店有限公司合肥物业分公司签订的安徽省前期物业管理合同对其具有约束力。开发商于2011年12月8日向方超履行了房屋交付义务，锦江酒店物业公司为该物业提供了物业管理服务，方超应依照该合同约定向锦江酒店物业公司支付物业管理费。对于锦江酒店物业公司主张的违约金。虽前期物业服务合同约定了滞纳金，但未约定具体的标准，属于约定不明，所以，不予支持。方超辩称自买房起锦江酒店物业公司未向方超催缴过物业费，部分物业费主张超过诉讼时效，结合本案证据，因锦江酒店物业公司未提交书面催缴通知，所以，方超辩称意见，予以支持。对于方超其他辩称意见，因未提交证据予以证明，不予支持。方超应向锦江酒店物业公司支付自2013年8月21日至2015年7月31日物业费计17038元（486.8㎡1.5元／㎡／月23个月＋486.8㎡1.5元／㎡／月÷3），综上，根据《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、判决：一、被告方超于本判决生效之日十日内支付原告安徽水利锦江大酒店有限公司合肥物业分公司物业费17038元；二、驳回原告安徽水利锦江大酒店有限公司合肥物业分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费780元，减半收取390元，由原告安徽水利锦江大酒店有限公司合肥物业分公司承担218元，由被告方超承担172元。方超上诉称：一、涉案房屋的开发商与上诉人在2011年4月11日签订的商品房买卖合同中约定于2011年5月11日将房屋移交占有给上诉人使用，然上诉人自2011年4月18日一次性支付完398万元购房款后至今未能移交占有涉案房屋，在安徽省合肥市中级人民法院（2015）合民一终字第01283号民事判决书对此作出了充分的调查及认定。上诉人既未移交占有房屋，更未曾居住使用过房屋，上诉人至今未能从开发商处领取到本属于自己购买房屋的钥匙。退一万步讲，即便需要收取物业费被上诉人也应是向涉案房屋的开发商索取，因为开发商没有将涉案房屋移交占有给上诉人，也从未组织召集过三方到场办理任何相关物业服务的转交接手续。据此，被上诉人向上诉人要求支付物业费显然有失公平，是没有任何法律依据。二、涉案房屋门窗严重遭人破坏，屋内遍地大小便，屋内的水管、高压表箱、高低压线均被盗窃，根本不具备居住条件，房屋一片狼藉的现状至今无人问津。被上诉人既未尽到丝毫的物业维护服务和应有的看管义务，现一味的主张物业费显然无理。三、上诉人自2011年4月11日买房之日起被上诉人从未向上诉人催缴过物业费，现在时过境迁的4年多后诉求主张物业费显然严重超出了法律规定的诉讼时效期，故诉求依法也因予以驳回。综上，为了维护上诉人的合法权益不受侵害，上诉请求二审人民法院：1、依法撤销安徽省肥东县人民法院（2015）肥东民一初字第03322号民事判决第一项、第二项并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的一、二审的诉讼费由被上诉人全部承担。被上诉人锦江酒店物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，经肥东县法院、中级人民法院审理后涉案房屋已经完成了交付义务，一审中予以认定，原告已经适格履行了作为物业公司应尽的公共区域的义务，诉讼时效问题原审判决已经支持了上诉人的诉请，仅支持了我方两年的物业费的诉请。二审中方超提供安徽省肥东县人民法院（2015）肥东民一初字第02431号民事判决书，认为其起诉合肥沃尔特置业发展有限公司就涉案房屋自2011年5月11日起没有交付，故不应交纳物业费。锦江酒店物业公司提供本院（2016）皖01民终714号民事判决书，该案终审判决撤销安徽省肥东县人民法院（2015）肥东民一初字第02431号民事判决，并驳回方超等诉请，该判决文书对已生效法律文书认定合肥沃尔特置业发展有限公司于2011年12月8日交付涉案房屋再次确认。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为：锦江酒店物业公司依据前期物业管理合同约定对和顺东方花园东方绿洲小区提供了前期物业服务。方超所购该小区房屋已被生效法律文书确认于2011年12月8日交付，在方超已办理并领取案涉房屋的产权证书后，方超作为该房屋的合法所有人，其为该小区业主并已获得锦江酒店物业公司提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费。至于方超认为涉案房屋没有移交占有而妨碍其行使所有权，以及涉案房屋部分损坏的问题与本案非同一法律关系，可另行主张。因此，方超上诉理由不能成立，对其主张本院不予支持。一审法院处理并无不当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由上诉人方超负担。本判决为终审判决。审判长 钱爱民审判员 陈 烜审判员 程亚娟二〇一六年五月十二日书记员 张 琪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”