（2016）闽0104民初362号
裁判日期: 2016-05-12
公开日期: 2016-12-21
案件名称
福州花好月圆物业管理有限公司与林娜物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福州花好月圆物业管理有限公司,林娜
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初362号原告福州花好月圆物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人李光伦，总经理。委托代理人郑枫、陈伟，福建大佳律师事务所律师。被告林娜，女，1975年11月27日出生，汉族，住福州市仓山区。委托代理人夏强，男，1965年5月8日出生，汉族，住福州市仓山区。原告福州花好月圆物业管理有限公司与被告林娜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福州花好月圆物业管理有限公司的委托���理人郑枫、陈伟，被告林娜的委托代理人夏强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，自2008年9月1日起，原告接受福州市仓山区上渡街道上渡路123号牡丹园小区（以下简称“牡丹园”）业主大会委托，入驻牡丹园小区，对总面积43000平方米的牡丹园小区进行合理有序地管理。双方约定：原告负责牡丹园的日常物业管理工作，开展各项物业服务活动，物业服务费按月进行交纳，被告是小区业主，应于每月二十五日之前履行交纳义务，其中物业服务费包括物业管理费、停车费、代收水费及法定费用、水电公摊费、电梯维保费等。依据原、被告双方签订的《物业管理服务委托合同》、《物业服务合同》的约定，在2011年12月31日前，住宅物业管理费每月按照0.48M2元收取，2012年1月1日后，住宅物业管理费每月按照0.65M2元收取。代收水费、水电公摊费和电梯维保费则每月据实结算。作为牡丹园业主的被告林娜，自2012年7月起至2015年12月止，拒不交纳物业服务费，起累计欠付物业服务费共计为4223.9元。综上，原告诉请判令：一、被告林娜向原告支付自2012年7月起至2015年12月止欠缴的物业服务费，即物业管理费3049.2元、水电公摊费682.7元、电梯维保费492元，三项共计人民币4233.9元；二、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、《物业服务合同》订立不合法，对被告无法律拘束力；二、被告所有的车辆在小区内被刮擦，造成的损失，原被告未能协商一致，故不交缴物业费。本案在审理过程中，原告提交如下证据：A1.资质证书，证明证明原告享有从事物业管理活动资质；A2.《物业管理服务委托合同》、《物业服务合同���，证明原、被告双方之间形成物业服务权利义务关系；A3.《物业服务费收缴情况记录表》、《业主收费通知单》，证明自2012年7月起至2015年12月止，被告共拖欠原告物业服务费4223.9元；A4.《物业服务费催款通知单》，证明原告书面通知被告履行交纳拖欠物业服务费的义务。经质证，被告对证据A1、A2、A3、A4的真实性无异议，对证据A2的关联性、合法性有异议，认为缔约的8名业主代表身份信息不明，其无法代表全体业主与原告签订物业服务协议；认为证据A3中电梯公摊收费、电梯维保收费未经公示及确认，且小区电梯内视频播放的广告众多，均使用公摊用电，该项费用不应该有业主承担。被告向法庭提交如下证据：B.录音资料，被告与小区保安队长郑某的通话录音（郑某：137××××9453），证明保安队长确认被告车辆的下护板和挡泥板有毁坏，说明小区物业管理有问题。经质证，原告对证据B的关联性有异议，认为若事实存在，被告应当向公安报案，实际损失应该找侵权行为人索赔。本院对原、被告提交的证据，分析质证如下：被告对原告提交的证据A1-A4的真实性无异议，本院对其真实性予以认定，证据A2经福州市仓山区房地产管理局备案，本院对其合法性、关联性予以认定，证据A3符合证据构成形式要件，本院予以采信。证据B欠缺必要形式要件，且与本案无关联，本院不予采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：被告林娜系福州市仓山区上渡街道上渡路123号牡丹园小区业主，房屋建筑面积为112.56M2。根据2012年1月1日牡丹园业主大会与原告福州花好月圆物业管理有限公司签订的《物业服务合同》约定，原告为被告提供物业服务，物业管理服务收费标准按每月0.65元／M2收取，并于每月25日前交纳，水电公摊费用收费为按实分摊，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况。协议签订后原告按约为被告提供物业管理服务。被告以物业管理不到位为由，自2012年7月起拒缴物业管理费用至今。原告分别于2013年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月1日以书面形式向被告催缴拖欠的物业费用。本院认为，原、被告间物业服务关系合法有效，被告应履行缴纳物业管理费等义务，原告主张被告应缴纳拖欠的物业费用，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告庭审自认未交纳2012年7月至2015年12月期间的物业管理费用，原告主张被告应支付此期间的物业管理费3049.2元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告应按实支付水电公摊费用、电梯维保费，但未能提供其已代付上述费用的缴费凭证及分摊费用计算标准，亦未提供证据证明上述收费经过公示或经被告确认，且被告对此不予认可，故原告应承担举证不能的法律后果，本院对原告的该项诉请不予支持。被告抗辩合同无效及其车辆在小区内被损坏，因未能提供相应证据证明其事实主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《福建省物业服务收费管理实施办法》第十二条的规定，判决如下：一、被告林娜于本判决生效之日起十日内向原告福州花好月圆物业管理���限公司缴纳2012年7月至2015年12月期间欠缴的物业管理费3049.2元；二、驳回原告福州花好月圆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用50元，由原告福州花好月圆物业管理有限公司负担13元，由被告林娜负担37元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 聂文佳代理审判员 陈曜辉代理审判员 陈家挺二〇一六年五月十二日书 记 员 瞿彬彬附一：本民事判决书引用的主要法律条文1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服��费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《福建省物业服务收费管理实施办法》第十二条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收��有关费用：业主自用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。已计入物业服务成本的公共费用不得再行分摊。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。物业管理企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业管理区域内配套设施用房物业服务费用。附二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：