（2016）鲁0811民初772号
裁判日期: 2016-04-09
公开日期: 2016-06-06
案件名称
济宁新德蓝物业服务有限公司与马群物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁市任城区人民法院
所属地区
济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济宁新德蓝物业服务有限公司,马群
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0811民初772号原告济宁新德蓝物业服务有限公司。法定代表人兰青，总经理。委托代理人陈杰（特别授权），山东康策律师事务所律师。被告马群。原告济宁新德蓝物业服务有限公司诉被告马群物业服务合同纠纷一案，于2016年1月11日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员陈某独任审判，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告济宁新德蓝物业服务有限公司的委托代理人陈杰，被告马群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济宁新德蓝物业服务有限公司诉称，原告系领秀庄园小区前期物业服务公司，被告为该小区业主，原告依据《山东省物业管理条例》、《济宁住宅物业服务收费管理实施办法》等规定，依法向包括被告在内的小区业主收取物业服务费，但被告无正理由拖欠2015年期间相关物业费计2290元，虽经原告书面催要，被告拒不交纳，为维护原告及全体业主的合法权益，现依法诉讼，请求判令被告马群支付物业管理费2290元。被告马群辩称，我拖欠的物业费时间为2015年5月至2016年4月，对原告主张的物业费的计算方式有异议，收费过高，和原告的物业服务不相称，原告之间的物业费为1元。我前期并无拖欠物业费的情况，原告按照五星级服务收费标准收费但其相关的物业服务不到位，表现在：门禁系统形同虚设，任何陌生人都可以不受任何约束进出，小区内未建立配套的休闲活动中心或固定的的活动馆，小区内建立幼儿园占用绿化面积，小区内无医疗卫生、商业服务，金融邮电等服务项目。物业的客服接待场所工作时间只有八个小时，小区物业经理从未提供过注册物业管理师资格证书，小区内的代收邮件经常丢失，无配置电瓶车手推车等其他服务，2016年尚未开展任何文化活动，物业未征询过业主对物业服务的意见，小区的主出入口无小区平面标示意图，小区的墙面到处脱落，随处可见污迹，楼梯扶手，公共门窗，休闲设施等随处可见明显污渍，小区多处玻璃破损，小区内公共照明不足20%，且不能保证及时开灯，小区的电梯坏了超过两天，给客服打电话回复是不知道，要求业主及时报修。电梯内的灯不亮，电梯卫生差，小区高层建筑无权威部门的避雷系统检测，小区出入口很少按规定双人执勤，车库内的照明不足10%，消防设备丢失，损坏严重，业主随意设置停车位，小区内从未举行过应急预案演习，楼梯内的台阶及其他公共设备从未进行过清洁，门窗每年可能打扫一次，卫生问题多，小区休闲娱乐健身设施未消毒过，建筑垃圾有时存放几个月无人问津，要求原告赔偿给被告造成生活不便精神损失1000元。经审理本院认为，被告马群居住的房屋，房屋面积133平方米。原告对2015年5月1日至2016年4月30日的物业费调整向领秀庄园小区354户业主公开征询了调价意见，调整后按照每平方米1.4元收取相应物业管理费。经审理，原、被告双方当事人的争议是：原告的诉讼请求是否应该予以支持的问题。原告向本院提交证据：1、征求意见书一份，证明按照价格法、物业收费管理办法及业主签订的临时管理规约原告依法向该小区一期354户公开征询了调价意见，按照每平方米1.4元收取物业费。已经签名的业主人数为三百多户，超过了相关规定的人数，原告的调价符合法律规定。2、公某照片两张，证明原告按照公开透明的原则实施收费，并且提供与收费相符的服务。原告提供的是五星级服务，物业费是按照四星级收费。被告马群对原告提交的证据1的真实性有异议。对证据2照片真实性无异议，但认为收费标准过高，也向物业公司反映过这个问题。被告向本院提交证据：1、照片一宗，证明原告的服务不到位，不符合五星级标准。2、前期物业服务合同一份（李某），我们的物业服务合同和这个相同，证明原告公司现在的物业服务没有达到合同中承诺的标准。原告对证据1的真实性有异议，照片属于佐证不属于直接证据，显示的拍摄时间为2015年7月，与现在的客观状况不符，有些问题属于业主素质造成的，有些问题属于第三人造成的，不属于物业公司的责任。对证据2原告认为该证据不是本案两被告的合同，不予质证。本院认为，被告对原告提交的证据2的真实性无异议，本院对原告提交的以上证据的真实性予以采信。被告对原告提交的证据1的真实性有异议，但未提交相应证据证明其主张，本院对原告提交的证据1的真实性予以采信。原告对被告提交的证据1要证明的问题及2的真实性不予认可，本院对被告提交的证据1的真实性予以采信。综上所述，本院认为，物业服务合同是指业主和物业管理企业之间订立的，由物业管理企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。原、被告签订的《临时管理规约》没有违反法律法规的规定，双方均履行了该协议。被告马群辩解2015年未与原告签订过物业服务合同，认为原告的收费标准与其物业服务质量不相称，因被告作为小区的业主，其一直在该区居住，期间原告对包括被告居住房屋在内的小区提供了物业管理服务，被告是服务对象之一，应当向物业服务企业交纳物业服务费，本院对被告的该项辩解意见不予采纳。被告提供的照片虽能证明原告提供的服务存在瑕疵，但不能反映原告对于小区提供服务的全部情况，亦不能证明原告在履行合同时存在重大违约的情形，故被告以此为由不交纳物业管理费的辩解意见本院不予采纳。被告辩解原告收费标准过高且不具备相应资质，原告提交的证据能够证明其收费标准符合法律规定，本院对被告的该项辩解意见不予采纳。同时，原告应当重视小区业主需求，努力提高物业服务水平，提供优质、高效的物业管理服务。双方就被告所提问题应当进行协商，如协商不成，被告可就其主张的问题另行诉讼。被告主张原告因对其服务不到位给被告造成的损失赔偿1000元，未就其主张数额提供相应证据，本院对被告的该项辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告马群自本判决生效之日起十日内向原告交纳2015年物业管理费2290元。二、驳回原告济宁新德蓝物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告马群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 陈平二〇一六年四月九日书记员 许乔