（2016）吉05民终240号
裁判日期: 2016-04-09
公开日期: 2016-06-02
案件名称
上诉人张璇与被上诉人通化市鼎正房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省通化市中级人民法院
所属地区
吉林省通化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张璇,通化市鼎正房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉05民终240号上诉人（原审被告）：张璇，女，汉族，1988年8月26日出生，个体，住通化市。委托代理人：夏含冰，女，汉族，1960年11月9日出生，系张璇母亲，住址同上。委托代理人：管威，吉林理安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：通化市鼎正房地产开发有限公司。住所：通化市新华大街***号。法定代表人：卢忠春，总经理。委托代理人：孙晓明，该公司法务专员。上诉人张璇因与被上诉人通化市鼎正房地产开发有限公司（以下简称鼎正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院作出的（2015）东民一初字第306号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。鼎正公司一审诉称：2015年4月1日，鼎正公司与张璇签订了位于福民路618号2400平方米综合楼即“关东文化艺苑”的承包合同，合同约定张璇需每月5号前将该月承包费4万元交给鼎正公司，但截止至2015年7月张璇共拖欠鼎正公司承包费12万元及原留食材及消耗品折价费8000元，期间张璇支付鼎正公司5000元，尚欠承包费及食材消耗品款项合计人民币12.3万元。同时合同还约定如张璇不按期交纳承包费，鼎正公司有权终止本合同。综上，请求法院判令：1.解除双方签订的承包合同，张璇于解除合同之日将位于福民路618号2400平方米综合楼腾迁交还给鼎正公司；2.张璇给付鼎正公司拖欠的承包费（截止至2015年7月31日）及食材消耗品款项合计人民币12.3万元，并要求张璇按照每月4万元的标准向鼎正公司支付承包费直至张璇腾迁房屋时止。张璇一审辩称：不同意解除承包合同，双方应继续履行合同，理由如下：鼎正公司首先不按合同履行义务，拒绝支付张璇办理消防手续的费用，导致消防手续无法尽快办理，客房无法经营。由于文化艺苑的经营表象，鼎正公司的隐瞒及张璇的错误认识，致使张璇与鼎正公司签订该份协议。缺少消防手续，就没有特种经营许可，该文化艺苑占大部分面积的客房就无法经营，每月4万元的承包费对张璇显失公平。鼎正公司违约在先，而且不想支付任何办理消防的费用，张璇不向其支付承包费是行使不安抗辩权，属正当行为。三楼会议室等房间一直由鼎正公司占用，并未交付给张璇，二楼部分及五楼全部客房不能经营，该部分承包费应该从总承包费中扣除。鼎正公司在文化艺苑用于会客、接待、住宿、餐饮等费用，共计3万余元，一直未予支付。一审法院审理查明：2015年4月1日，鼎正公司（甲方）与张璇（乙方）签订承包合同，约定：甲方将位于福民路618号2400平方米综合楼即“关东文化艺苑”整体承包给乙方，承包期从2015年4月1日至2016年3月31日止，承包费每年48万元。每个月的5号前乙方将承包费交给甲方。如交不上，甲方将抵押金扣除并终止合同。食材及消耗品均按8折处理给乙方计8000元。鉴于此综合楼还有诸多未办理事宜，如消防手续、特种经营许可证、房产税等。乙方在办理上述事宜过程中所产生的一切正常费用（有票据），经甲方同意后由甲方全权负责等。合同签订后，鼎正公司按合同约定将该房交付给张璇，张璇已支付鼎正公司部分承包费及食材、消耗品款，截止2015年7月31日张璇尚欠鼎正公司承包费12万元。至今，张璇尚欠鼎正公司食材、消耗品款3000元。另查明，公安机关对行业场所治安检查发现张璇无证经营，接待住宿旅客，要求张璇办完手续后，接待住宿旅客。2015年4月公安机关对张璇因擅自经营进行了处罚。2015年7月30日张璇与吉林省兴业消防工程有限公司通化分公司签订消防工程施工合同二份，该合同未实际履行。一审法院认为：双方所签订的合同合法、有效，双方均应按合同约定履行义务。因张璇违约，未按合同约定履行给付拖欠鼎正公司12元承包费的义务，并已逾期超过了合同约定的终止合同的期限，符合双方约定合同解除的条件，故对鼎正公司主张解除双方之间的承包合同，给付鼎正公司拖欠的承包费（截止至2015年7月31日）及食材消耗品款项合计人民币12.3万元，并要求张璇按照每月4万元的标准向鼎正公司支付承包费直至张璇腾迁房屋时止，一审法院应予支持。根据合同性质属租赁合同，租赁房屋由张璇占有、使用，在合同解除后，张璇应将合同标的物综合楼倒出返还给鼎正公司，故对鼎正公司主张张璇腾迁出综合楼交还给鼎正公司，应予支持，但应给张璇必要的找房搬迁时间。租赁房屋用于开设经营旅店、饭店等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。且合同中也有明确约定，消防手续及特种经营许可证等，由张璇办理。因经营者张璇未办理，导致其经营受到影响，与鼎正公司无关。张璇主张鼎正公司拒绝支付其办理消防手续的费用，导致消防手续无法尽快办理，客房无法经营。鼎正公司违约在先，张璇不支付承包费是行使不安抗辩权，属正当行为等，无事实和法律依据，不予支持。消防设计费票据一张，证明不了该费用为消防设计所产生的，故不予认定。消防防火门改造票据一张，非正式票据，不予认定。支出凭证47张，鼎正公司单方制作，不予认定。票据30张，属于另一法律关系，与本案无关，不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，一审法院判决：一、解除鼎正公司与张璇签订的承包合同；二、张璇于一审判决生效后二十日内，将位于通化市福民路618号综合楼腾空迁出交还给鼎正公司；三、张璇自一审判决生效后，立即给付鼎正公司承包费12万元及食材、消耗品款3000元，并支付承包费。（时间从2015年8月1日起至张璇腾迁出综合楼时止，承包费按每月4万元的标准计算）。一审案件受理费2760元，由张璇负担。张璇不服一审判决，其主要上诉理由为：1、张璇不支付承包费是有原因的，张璇承包的“文化艺苑”无消防手续，无特种经营许可证。张璇在办理上述手续过程中，鼎正公司并未按约定支付消防设计费用；2、三楼会议室等房间一直由鼎正公司占用，该部分应从承包费中按比例扣除相应费用。鼎正公司在张璇承包“文化艺苑”中消费3万余元，一直予支付，此部分费用应抵顶承包费；3、鼎正公司违约在先，张璇不支付承包费是行使不安抗辩权，属正当行为。解除合同将给张璇造成巨大损失，双方应继续履行合同。要求撤销通化市东昌区人民法院（2015）东民一初字第306号民事判决，依法改判或发回重审。鼎正公司二审辩称：张璇拖欠租金的事实客观存在，其行为违反了合同约定，双方之间的租赁合同应予以解除，张璇提出的相关费用抵扣事宜，张璇可另行讼诉解决。一审裁判正确，二审应予以维持。二审审理中，张璇提供了：公安机关处罚决定书、消防检查合格证、特种行业许可证、消防工程预付款10万收据，对其上诉主张进行补强。二审查明：2015年11月18日，东昌区公安分局为张璇下发了“文化艺苑”特种行业许可证，同日，东昌区分安消防大除为张璇下发了“文化艺苑”公众聚集场所投入使用前、营业前消防安全检查合格证。承包合同履行中，张璇并未实际交纳5万元抵押金。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为：张璇欠付鼎正公司承包费及消耗品费用的事实客观存在，张璇应履行向鼎正公司支付承包费及消耗品费用义务。根据承包合同第二条约定，张璇的违约行为已经符合约定的合同解除条件，故双方之间的承包合同应予以解除，至于张璇应从鼎正公司的综合楼中迁出，属于合同解除后的法定后果。关于张璇提出不交纳承包费系行使不安抗辩权问题。张璇按期如约交纳承包费是其先履行义务，因张璇未能按期如约交纳承包费，违约在先，张璇对鼎正公司不能行使不安抗辩权。据此张璇所提出的相关消防设计费用抵扣承包费事宜，本院亦不予支持。关于张璇提出的鼎正公司相关人员在“文化艺苑”消费挂账抵顶承包费问题，消费挂帐与承包费不属于同一法律关系，鼎正公司亦不同意抵扣，张璇的该项抗辩主张，本院不予支持，张璇可通过另行诉讼解决。综上，张璇上诉理由无事实和法律依据，本院不支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2760元，保全费2320元，合计5080元，由张璇负担。本判决为终审判决。审 判 长 ：王艳刚代理审判员 ：范立华代理审判员 ：王立武二〇一六年四月九日书 记 员 ： 赵 航