（2016）辽0211民初219号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-08-24
案件名称
浙江九重门业有限公司与刘某某、于某某及第三人大连亿达建设工程有限公司、大连圣跃房地产开发有限公司、大连圣安房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
大连市甘井子区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江九重门业有限公司,刘某某,于某某,大连亿达建设工程有限公司,大连圣跃房地产开发有限公司,大连圣安房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五十八条第一款，第九十二条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十四条，第七十六条
全文
大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初219号原告浙江九重门业有限公司(以下简称浙江公司)。委托代理人方春福，系辽宁法大律师事务所律师。委托代理人罗娜，系辽宁法大律师事务所律师。被告刘某某，男。委托代理人张芝丽，辽宁社和律师事务所律师。被告于某某，女。第三人大连亿达建设工程有限公司（以下简称亿达公司）。委托代理人莫某某，女，系该公司职员。委托代理人于某甲，女，系该公司职员。第三人大连圣跃房地产开发有限公司（以下简称圣跃公司）。委托代理人肖某某，男。第三人大连圣安房地产开发有限公司（以下简称圣安公司）。委托代理人肖某某，男。原告浙江九重门业有限公司诉二被告刘某某、于某某及第三人大连亿达建设工程有限公司、第三人大连圣跃房地产开发有限公司、第三人大连圣安房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告浙江九重门业有限公司的委托代理人方春福、罗娜，被告刘某某的委托代理人张芝丽，第三人大连亿达建设工程有限公司的委托代理人于某甲，大连圣跃房地产开发有限公司的委托代理人肖某某，第三人大连圣安房地产开发有限公司的委托代理人肖某某均到庭参加诉讼。被告于某某经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江九重门业有限公司诉称，第三人大连圣跃房地产开发有限公司、第三人大连圣安房地产开发有限公司欠第三人大连亿达建设工程有限公司工程款，第三人亿达公司又欠原告工程款。相关各方共同商议以第三人圣安公司开发的房屋（以下简称案涉房屋）等额抵付第三人亿达公司所欠原告的工程款，相关各方为此达成以房抵款协议书。2015年5月28日原告浙江公司与第三人圣安公司签订购房预定书，后原告经人介绍，将案涉商品房以单价12250元/平方米卖给被告刘某某，预定商品房买卖合同备案后支付原告房款1733130元。2015年6月15日原告与第三人亿达公司签订《以房抵债协议书》，约定了以房抵债事宜并将该商品房落到被告刘某某名下。2015年6月30日被告刘某某又与圣跃公司、圣安公司、亿达公司签订四方协议书（以房抵款协议书），确认了这一系列的抵顶事宜。但被告刘某某一直未支付房款，如今案涉商品房却登记在被告于某某名下。由于原告浙江公司资金短缺急于变现，原告经人介绍匆忙将案涉抵债房屋直接落户到被告刘某某名下，约定由被告刘某某直接向原告支付房款。但被告刘某某将该房屋备案到自己名下后迟迟不支付房款，却又与被告于某某恶意串通将该房屋备案给被告于某某。二被告恶意串通买卖房屋并过户的行为，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：1，依法判令二被告刘某某、于某某共同支付原告房款1733130元；2，判令二被告刘某某、于某某自2016年1月7日起至判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期付款利息；3，本案诉讼费用均由二被告承担。被告刘某某辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告的陈述与客观事实不符。被告刘某某与原告之间不存在商品房买卖合同关系，被告刘某某对该房屋所享有的所有权是由案外人郭某某处抵债得来，因此被告刘某某对原告不存在支付房款的义务。被告刘某某将房屋正常出卖给被告于某某，二者不存在原告所主张的恶意串通的行为。2.被告与本案第三人所签订的以房抵债协议与本案原告没有关联性，案涉房屋系被告刘某某从本案证人郭某某处抵顶而得来。3.我的家人朋友刘某甲与证人郭某某有多年的贸易关系，证人郭某某与孟某某（原告的经理）有经济往来，证人郭某某曾给孟某某装修了一个农贸市场、还给其供应了一些材料，当时孟某某给了证人郭某某一些车辆和一些房产及案涉房屋。因为证人郭某某和我的相识人刘某甲（音）有债务关系，证人郭某某就把案涉房屋抵给刘某甲（音），故案涉房屋就落户在我的名下。综上，请求依法驳回原告浙江公司对我提出的诉讼请求。被告于某某经本院依法传唤未到庭参加诉讼活动，也未提交书面答辩材料。第三人亿达公司述称，我公司仅与原告签订过以房抵款协议书，确认了以案涉房屋抵付所欠原告工程款的行为，后我公司以支票形式实际支付了原告工程款。我公司对于二被告刘某某、于某某之间的房屋转让关系并不知情。我公司与被告刘某某、证人郭某某、刘某某（音）均没有任何债权债务关系，我公司只与原告浙江公司曾存在有债权债务关系。第三人圣跃公司述称，虽然圣安公司、圣跃公司、亿达公司与被告刘某某签署了《以房抵款协议书》，但在实际履行时，圣跃公司直接向亿达建设支付了工程款，而没有直接以圣安公司开发建设的案涉房屋直接抵顶欠亿达公司的工程款。至于其它各方如何签署《商品房买卖合同》以及如何支付的房款，与圣跃公司没有任何关系。第三人圣安公司述称，1.按四方协议即《以房抵款协议书》的约定，应以案涉房屋直接抵顶欠亿达公司的工程款，但在实际履行过程中，原告直接代被告刘某某支付了全部房款，并向圣安公司做出书面承诺，表示不对案涉房屋主张所有权，确认该房屋的所有权人为刘某某。因此在法律上，被告刘某某实际上已经与圣安公司之间形成了正常的商品房买卖合同关系，作为买受人的刘某某要求解除案涉商品房合同并取得了出卖人圣安公司的同意后即可进行办理。至于被告刘某某与原告之间的债权债务关系，以及被告刘某某此后与被告于某某之间的债权债务关系，与圣安公司没有任何关系。圣安公司与被告刘某某经协商一致后解除《商品房合同》符合相关法律规定。2.原告代被告刘某某付款的支票，记载了原告代付款的借具体数额，系原告代被告刘某某支付了全部房款并承诺不对案涉房屋主张所有权的前提下，我公司才与被告刘某某签订了案涉房屋买卖合同及此后办理了解除相关买卖合同的手续。经审理查明，2015年5月28日出卖人圣安公司与买受人浙江公司签订购房预定书一份，约定“买受人浙江公司自愿购买由出卖人圣安公司开发的房屋，总房款优惠后计1733130元，等”。2015年5月28日原告向第三人亿达公司出具“放弃债权证明”一份，内容为“我公司（浙江公司）于2015年5月28日与贵公司（亿达公司）签订了以房抵款协议书，约定以XXX房屋抵顶项目工程款。现我公司同意放弃此房债权，将此房售予刘某某。结算发票及产权均办理到刘某某名下。如由此产生的涉及该房屋所有权、债权纠纷均由我公司承担。”2015年5、6月间，甲方大连亿达建设工程有限公司与乙方浙江九重门业有限公司签订以房抵款协议书，约定“甲乙双方就甲方抵入的商品房抵付乙方部分材料款及工程款事宜，达成如下协议：1.甲方用抵入的商品房抵付欠乙方的材料款及工程款，乙方同意接受。落名人刘某某，无贷款。2.双方同意：在乙方给甲方出具1733130元材料款及工程款发票或收据后，由甲方配合乙方或乙方指定的第三方按照开发商要求到开发商处办理商品房相关手续，购买产权发生的相应税费，由乙方或乙方指定的第三方承担。3.乙方不许退房，甲方配合乙方在开发商处签订《商品房买卖合同》即视为甲方向乙方履行了支付工程款的义务，甲乙双方抵付行为完成。等等。”2015年6月30日，甲方（债务单位）大连圣跃房地产开发有限公司、乙方（房源单位）大连圣安房地产开发有限公司、丙方大连亿达建设工程有限公司、丁方刘某某签订（四方协议）以房抵款协议书，约定“甲乙丙丁四方就甲方以商品房抵付丙方所列合同部分工程款事宜，达成如下协议：1、甲方用商品房等额抵付丙方工程款，丙方接受。甲方用乙方开发的商品房等额抵付甲方欠丙方的工程款，丙方同意接受。2.丙方将商品房转让给丁方。四方同意：在丙方给甲方出具1733130元工程款发票后，由乙方与丁方直接签订《商品房买卖合同》，给丁方开具等额购房发票，协助丁方办理产权登记手续。3.丁方原则上不许退房，如退房须经四方一致同意。4.商品房买卖合同登记或丙丁任何一方领取该商品房钥匙，即视为甲方向丙方履行了支付工程款的义务。”2015年6、7月间，原告向第三人圣安公司出具“代付款证明及承诺”一份，内容为“刘某某购买了贵公司（圣安公司）开发的房屋。现我公司同意为刘某某代付购房款1733130元。付款方式为转账支票。”2015年7月29日，第三人圣安公司与刘某某签订商品房买卖合同一份，约定“买受人刘某某购买出卖人圣安公司开发的房屋。购房款1733130元。付款方式为买受人于2015年7月28日前一次性付房款1733130元。等。”2015年11月27日刘某某向圣安公司提出退房申请书，内容为“本人刘某某因个人原因向贵公司申请退房，由此产生的一切责任由本人承担。”2015年12月11日卖方圣安公司与买方刘某某办理了案涉商品房登记备案注销手续。2015年12月24日刘某某向圣安公司出具收条，内容为“收到圣安公司退房款1733130元。”2015年12月24日卖方圣安公司与买方于某某办理了案涉商品房合同登记备案手续。2015年12月24日卖方圣安公司与买方于某某签订商品房买卖合同一份，约定“买受人于某某购买出卖人圣安公司开发的房屋。购房款1733130元。付款方式为买受人一次性付房款1733130元。等。”2015年12月24日，刘某某向第三人圣安公司出具“代付款证明及承诺”一份，内容为“于某某购买了贵公司（圣安公司）开发的房屋。现我同意为于某某代付购房款1733130元。”本院所确认的上述事实，有当事人陈述，原告提供的《以房抵款协议书》、《购房预定书》、《四方协议书》、《商品房登记备案传递单》、大连市房屋交易中心房地产查询结果清单，被告刘某某提供的证人证言，第三人亿达公司提供的以房抵款协议书、放弃债权证明、大连银行支票存根、（四方协议）以房抵款协议书，第三人圣跃公司提供的银行转账单，第三人圣安公司提供的（四方协议）以房抵款协议书、（刘某某）网签商品房买卖合同、刘某某的退房申请、退房备案回执单、收取退房款的收条、（于某某）网签商品房买卖合同、代付款证明及承诺等证据材料及本案庭审笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经本院开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，鉴于原告浙江公司与第三人亿达公司签订的以房抵款协议以及第三人亿达公司、圣安公司、圣跃公司与被告刘某某之间签订的以房抵款协议均是相关当事人的真实意思表示，也均不违反我国相关法律规定，故该两份以房抵款协议均合法有效。从本院查明的事实分析，第三人圣跃公司欠第三人亿达公司工程款，第三人圣跃公司用第三人圣安公司开发的案涉房屋抵付所欠第三人亿达公司工程款，因第三人亿达公司又欠原告浙江公司工程款，第三人亿达公司用抵顶而来的案涉房屋抵顶所欠原告相应的工程款，为此相关抵顶各方签订了相应的以房抵款协议书，上述事实本院依法予以确认，故以此事实，原告浙江公司因连环抵顶关系依法享有了对案涉房屋合法处分的权利，后原告将抵顶而来的案涉房屋出卖给被告刘某某，且原告在第三人圣安公司、第三人圣跃公司、第三人亿达公司的配合下将案涉房屋的买卖合同备案登记在被告刘某某名下，故原告依法履行了向被告刘某某交付案涉房屋的义务，被告刘某某应依据权利义务一致原则依法向原告浙江公司支付案涉房屋的房款1,733,130元。故原告浙江公司请求依法判令被告刘某某支付房款1,733,130元，本院依法予以支持。鉴于原告浙江公司将抵顶而来的案涉房屋转让给被告刘某某时双方未书面约定相应房款的支付时间，故被告刘某某依法应自原告提起诉讼之日起按中国人民银行同期贷款利率标准支付原告利息。关于原告浙江公司称“被告刘某某未向原告浙江公司支付房款，系无权处分人给被告于某某，二被告刘某某、于某某二人存在恶意串通，被告于某某依法应负共同支付原告房款1,733,130元的义务”。本院认为，关于恶意串通，它需具备下列条件：一是须外部表示与内心意思不一致，即所表示的并不是行为人的真实意思，行为人内心存在牟取不正当利益或损害他人利益的意思，却故意制造某种行为的假象；二是须有恶意通谋，即表意人与相对人存在恶意串通，不但表意人单方面了解自己的表示是虚假的，而且相对人也了解这一情况，即二人存在相互勾结、存在共同意思联络、存在完全知晓恶意的目的，三是须损害他人的利益。原告浙江公司称二被告刘某某、于某某存在恶意串通，原告现提供的证据尚不能证明这一待证事实。对于原告浙江公司称被告刘某某系无权处分人一节，虽被告刘某某未支付房屋对价给原告，但这一事实并不能证明被告刘某某未取得房屋处分权，现实生活中，买卖合同存在先后履行问题，也存在房屋赠与、以房补偿等各类实际问题，虽被告刘某某未曾从原告处取得案涉房屋的完全所有权，但案涉房屋是在原告的指定及配合下该房屋的买卖合同登记备案在被告刘某某名下，对此被告刘某某取得了案涉房屋的期待物权及请求登记权利人交付房屋的优先权，在此前提下，被告刘某某将案涉房屋转让给被告于某某，不论被告于某某是否支付给了刘某某相应的房屋对价，但这是二被告刘某某、于某某之间的债权债务关系。综上，故原告浙江公司请求被告于某某连带支付原告房款1,733,130元，鉴于原告现所提供的证据无法证明刘某某、于某某二人存在恶意串通，故原告该节诉讼请求，本院依法不予采信。原告可待有了相应的证据后再另行主张。关于被告刘某某辩称案涉房屋系从案外人郭兴瑞处抵顶而来，对此，被告刘某某未提供相应的证据证明自己的主张。本案所涉抵顶协议的各方并未反映出证人郭兴瑞，被告刘某某未提供证据证明案外人郭兴瑞对案涉当事人享有相应的债权，且即使案外人郭兴瑞对浙江公司的孟总享有相应的债权，被告刘某某也未能提供证据证明案外人郭兴瑞对原告浙江公司享有相应的债权。当然，如相关各方存在不同法律关系的债权，相关各方依法可依相应证据后另行处理。被告于某某经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，依法视为被告于某某放弃答辩权利，本院依法缺席审理。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十六条之规定，判决如下：一、被告刘某某于本判决生效之日起十日内给付原告浙江九重门业有限公司房款1733130元及利息（自2016年1月8日起以1733130元为基数按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计算至本判决确定的给付之日止）。二、驳回原告浙江九重门业有限公司提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20400元，及其他诉讼费50.00元，保全费5000元，合计25450元，由原告浙江九重门业有限公司负担5150元，由被告刘某某负担20300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 董允瑞人民陪审员 由舒莹人民陪审员 方 靖二〇一六年四月五日书 记 员 尚书羽 更多数据：搜索“”来源：