（2015）琼海民二初字第243号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-04-21
案件名称
原告周冬菊诉被告洪燕房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
琼海市人民法院
所属地区
琼海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周冬菊,洪燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
海南省琼海市人民法院民 事 判 决 书（2015）琼海民二初字第243号原告：周冬菊，女，1961年1月9日出生，汉族，住琼海市嘉积镇。委托代理人：莫达琼，琼海市中心法律事务所法律工作者。委托代理人：郭泽强，男，1956年8月1日出生，汉族，住琼海市嘉积镇。系原告周冬菊的丈夫。被告：洪燕，女，1958年4月28日出生，汉族，原住址：琼海市嘉积镇，现住琼海市嘉积镇。委托代理人：吴聪，海南广哲律师事务所律师。原告周冬菊诉被告洪燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告周冬菊及其委托代理人莫达琼、郭泽强，被告洪燕及其委托代理人吴聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周冬菊诉称：2005年10月17日，被告将位于琼海市嘉积镇内环路xx号粮所辖区内的房屋一间、伙房一间转让给原告，该房屋没有房产证，只有国有土地使用证，其证号为海国用（xxxx）第xxxx号，转让款人民币9469元由原告当天一次性付给被告。随后原告对房屋进行装修，一直居住生活至今，没有任何人异议。2015年6月，被告将上述房屋大门用锁头锁住，不同意原告使用，随后原告报警处理未果。原告认为原、被告签订的《房屋转让协议书》是双方当事人自愿、平等签订的合同，而且没有违反相关法律法规。所以双方签订的《房屋转让协议书》系合法有效合同，原告请求被告协助办理上述国有土地使用权至原告名下。原告为维护自己合法权益，特诉至法院，请求：一、判令确认原、被告签订的《《房屋转让协议书》合法有效；二、判令被告协助原告办理海国用（xxx）第xxxx号国有土地使用证过户至原告名下；三、案件受理费由被告承担。原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、房屋转让协议书，证明双方签订《房屋买卖协议书》，被告转让房屋一间、伙房一间给原告的事实。2、收据，证明原告支付完毕购房款人民币9469元。3、国有土地使用证，证明被告房屋所属的国有土地使用证，同时证明海国用（xxx）第xxxx号土地证在原告手中。4、居民户用水电缴费手册，证明原告一直居住使用房屋的事实。被告洪燕辩称：一、原告所诉被告于2005年10月17日将位于琼海市嘉积镇内环路xx号粮所辖区内土地证号为海国用（xxxx）第xxx号土地上的房屋一间、伙房一间转让给原告是不真实的，理由是：1、被告在记忆中没有将上述房屋转让给原告，初期是租给原告使用，后来继续让其居住。但双方没有明确讲收取租金的事，因两人原来是同事关系，看在原告家居住困难，同情她，租金看原告自愿及经济许可情况下，方便就给，不方便也算。2、被告没有收取原告的9469元，缴交给单位琼海市粮食局嘉积粮油公司的购房款9469元是被告交的，被告若收取原告的购房款应该有开具收条。3、购房款收据及（xxxx）第xxxx号土地证在原告手中，是因为原告居住在里面，为方便单位和有关部门管理，让她帮管着。由于原告一直不主动交出土地证，被告于2015年4月23日重新补办了土地证，证号为琼海国用（xxxx）第xxxx号。二、《房屋转让协议书》上的签名若为本人所签，也是无效的。理由：1、未经被告的丈夫的同意，即未经财产共有权人的同意。2、2005年10月17日签合同时，单位还没有将土地证和房产证办下来，还不是法律意义上的财产所有人，还不能有权处置不动产，这是违反法律、法规及政策禁止性规定的。三、协议上即便是被告签名，原告所诉也超过法定诉讼时效。既然原告帮忙领取并保管土地证，她应当知道2007年1月9日政府发证，要保护她自己的权利，则应自2009年1月9日前就主张，可是她一直没有行使诉讼权利。综上，原告所诉，没有事实根据和法律依据，请予驳回。被告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：琼海国用（xxxx）第xxxx号国有土地使用证，证明该房屋实际权利人是洪燕，该证据真实、合法有效。本案在审理过程中，2015年11月17日，被告洪燕向本院提出书面申请对原告提供的2005年10月17日《房屋转让协议书》上甲方落款处“洪燕”的签名及手印是否为其本人书写笔迹及手印进行司法鉴定，本院依法报请海南省第一中级人民法院委托进行鉴定。同年12月24日，被告又书面申请撤回委托鉴定事项。经质证，被告对原告提供证据1的真实性、合法性和关联性有异议，认为协议上的字迹是其所签，但该协议不是被告转让房屋给原告的证据，一直以来都是出租房屋给原告，被告自始至终没有转让房屋的意思，且该协议是无效的。对证据2、4的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为上述两份证据与本案无关；对证据3的真实性、合法性和关联性没有异议。原告对被告提供的证据即（xxxx）第xxxxx号土地使用证的真实性、合法性及关联性没有异议，但对其证明内容有异议，被告一直称该房屋是租赁关系，并以土地证遗失为由补办新证，缺乏诚信。本院对原、被告提供的上述证据材料的真实性、合法性和关联性均予以认定，可以作为本案的证据采用。经审理查明：原告周冬菊与被告洪燕原为琼海市粮食局嘉积粮油公司（嘉积粮所）职工，是同事关系。2005年10月17日，琼海市粮食局嘉积粮油公司按照政策规定对职工原居住的宿舍（含伙房）进行房改，原、被告所居住的宿舍均符合房改政策规定的条件，被告的房改房价款为人民币9469元。经双方协商被告将该房屋转让给原告，原告将购房款交给被告向单位缴纳，被告随后把单位出具的购房款收据（原件）交给原告存执。原告与被告还签订《房屋转让协议书》，协议约定：经双方充分磋商，被告（甲方）将位于嘉积粮所辖区内的房屋一间、伙房一间转让给原告（乙方）；乙方付给甲方房屋款人民币9469元定于2005年10月17日一次性缴完。甲、乙方各执协议书一份，自签订之日起生效。其后，被告将房屋交付原告，原告对该房进行改造装修并一直正常居住使用至今，水电费用由原告缴交。期间，没有任何人对此提出过干涉和异议。2007年1月9日原告领取了房屋所属土地的海国用（xxxx）第xxx号《国有土地使用证》（土地使用权人洪燕，土地使用权分摊面积为49.7平方米）。2015年4月23日，被告洪燕以上述土地证遗失为由申请补办了琼海国用（xxxx）第xxxx号《国有土地使用证》。2015年6月，被告用锁头锁住涉案房屋大门不让原告使用，因此双方发生纠纷。原告为维护其合法权益，遂向本院提起诉讼，请求处理。本案在庭审过程中，由于被告对涉案房屋所属土地补办了琼海国用（xxxx）第xxxx号《国有土地使用证》，原告变更第二项请求为：判令被告协助原告办理琼海国用（xxxx）第xxxx号国有土地使用证过户至原告名下。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，其争议的焦点问题是：一、原告主张房屋转让是否有事实根据，转让价款是否支付，原、被告签订的《房屋转让协议书》是否有效。二、原告的诉求是否超过诉讼时效。关于第一个问题，原告主张房屋转让是否有事实根据，转让价款是否支付，原、被告签订的《房屋转让协议书》是否有效。根据本案现有证据和查明的事实，被告将涉案房屋转让给原告，原告将转让价款交给被告向单位缴纳。被告把单位出具的购房款收据（原件）以及2007年颁发的以“洪燕”名登记的国有土地使用证（原件）交由原告存执，双方于2005年10月17日签订《房屋转让协议书》后原告对房屋进行改造装修，并一直正常居住使用至今已有十年时间，这些情形都足以认定原、被告之间存在房屋转让关系以及原告已支付购房款的事实。对于涉案房屋所属土地，2007年和2015年（补办）颁发的国有土地使用证书上登记的土地使用权人为洪燕。根据我国物权法及有关法律法规的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，是权利人对该不动产行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证。故此，原、被告于2005年10月17日签订的《房屋转让协议书》，签约的主体合法，合同内容虽简单但体现双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，双方应予遵守和履行。原告已履行支付购房款义务，且对房屋一直正常居住使用至今。虽然双方在合同中未对该房地产过户登记时间作出明确约定，但按照法律规定民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿及诚实信用的原则，被告应当协助原告办理上述房地产的过户登记手续。现原告诉请确认《房屋转让协议书》合法有效，以及要求被告协助其办理上述国有土地使用证过户至原告名下，理由正当，本院予以支持。被告抗辩其没有转让房屋而是出租房屋给原告居住，以及双方签订的《房屋转让协议书》无效的意见，既有悖证据、与事实不符，又不合乎房屋租赁的惯例和常理。故被告的抗辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。关于第二个问题，原告的诉求是否超过诉讼时效。本案合同买卖的标的物为房屋，房屋属于不动产。根据我国法律的有关规定，基于不动产的物权请求权是不适用诉讼时效制度的。故被告提出原告的诉求已超过诉讼时效的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、确认原告周冬菊与被告洪燕于2005年10月17日签订的《房屋转让协议书》合法有效。二、限被告洪燕于本判决生效之日起三十日内协助原告周冬菊将证号为琼海国用（xxxx）第xxxxx号《中华人民共和国国有土地使用证》项下的土地使用权（土地使用权面积49.7平方米）办理过户登记至原告周冬菊名下。案件受理费人民币1775元，由被告洪燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 陈宏友审 判 员 符儒超人民陪审员 杨照明二〇一六年四月五日法官 助理 祁永芳书 记 员 黄鹏飞 关注公众号“”