（2015）双流民初字第9593号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-12-14

案件名称

邱杰、左强与龙嘉房地产开发（成都）有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

双流县人民法院

所属地区

双流县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邱杰,左强,龙嘉房地产开发（成都）有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

成都市双流县人民法院民事判决书（2015）双流民初字第9593号原告（反诉被告）邱杰，女，汉族，1987年10月2日出生，住四川省汉源县。原告（反诉被告）左强，男，汉族，1984年6月18日出生，住四川省绵阳市涪城区。被告（反诉原告）龙嘉房地产开发（成都）有限公司。住所地：四川省成都市双流区双楠大道中段***号时代奥特莱斯****室。法定代表人陈国邦，董事。委托代理人凌汉，北京大成（成都）律师事务所律师。委托代理人于明玉，北京大成（成都）律师事务所律师。邱杰、左强与龙嘉房地产开发（成都）有限公司（以下简称“龙嘉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，龙嘉公司在答辩期内提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，依法由代理审判员方嘉适用简易程序于2016年1月25日公开开庭进行了审理。邱杰、左强、龙嘉公司的委托代理人于明玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱杰、左强诉称，二人与龙嘉公司于2015年6月6日签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定邱杰、左强购买龙嘉公司开发建设的“九龙仓时代上城”项目×幢×单元×层×号房屋。合同签订后，邱杰、左强按期支付了第一笔首付款50000元。但付款后发现龙嘉公司所修建的房屋在空间尺寸、入户门开启方式、有无飘窗等方面均不符合合同约定及宣传标准，严重影响房屋使用功能。虽然现在龙嘉公司还未交付房屋，但根据目前房屋的修建情况，已可以明确预见其违反了合同约定，不能按照合同约定交付房屋，龙嘉公司的行为构成预期违约。此外，龙嘉公司违反民事主体平等性原则，在合同中多处使用格式条款，且拒绝将本应由邱杰、左强持有的合同原件返还，同时亦未就商品房买卖合同办理联机备案，已严重违反合同约定。故邱杰、左强起诉来院，请求判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、龙嘉公司退还邱杰、左强已支付的购房款50000元，并按同期银行贷款利率支付资金利息至全额退还已付购房款之日；3、龙嘉公司按购房款总额10%的标准向邱杰、左强支付违约金66377.7元。龙嘉公司辩称，其将于2016年6月交付的房屋不存在任何问题，邱杰、左强陈述的事实和理由不符合合同约定和法律规定的合同解除条件。龙嘉公司可以履行合同的主要义务，不存在预期违约的情形，故邱杰、左强要求解除合同并退还已付购房款没有依据。此外，《商品房买卖合同》未办理联机备案，是因为在成都公积金贷款最低首付应达到30%，否则不能办理备案手续，由于邱杰、左强选择以公积金贷款方式购房，而首付比例又未达到30%，故合同未能备案。这一点龙嘉公司在邱杰、左强签署的“签约须知”中也已经明确进行了告知。至于格式合同问题，龙嘉公司所用的是标准合同，且在补充协议中已经就格式条款的相关事项对邱杰、左强进行了重点提示，不存在违反民事主体平等性原则的情形。龙嘉公司依约收取邱杰、左强购房首付款50000元，邱杰、左强要求支付资金占用利息没有依据。此外，双方签订合同的行为并没有给邱杰、左强造成损失，其违约金请求没有事实和法律依据。在提出上述答辩意见的同时，龙嘉公司提出反诉称，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，邱杰、左强应当于2015年9月30日前付清剩余首付款113777元，但二人至今仍未履行该义务。同时，根据补充协议的约定，龙嘉公司继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，邱杰、左强应当按日计算向龙嘉公司支付逾期应付款万分之五的违约金。故龙嘉公司要求：1、依法判令邱杰、左强继续履行《商品房买卖合同》及补充协议；2、依法判令邱杰、左强向龙嘉公司支付首付款113777元，并自2015年10月1日起至实际支付之日止，按日万分之五的标准支付逾期付款的违约金。针对龙嘉公司的反诉，邱杰、左强辩称，由于龙嘉公司预期违约在先，为避免损失扩大，二人才没有按照合同约定缴纳剩余房款，故龙嘉公司的请求不应得到支持。经审理查明，2015年6月6日，邱杰、左强与龙嘉公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，邱杰、左强并于同日提交了迟延付款申请。双方约定，邱杰、左强购买龙嘉公司开发的九龙仓时代上城房屋。测绘建筑面积共118.85平方米，其中，套内建筑面积92.38平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.47平方米。按照套内面积计算，该商品房单价每平方米7185.29元，总价款663777元。邱杰、左强采取公积金贷款方式支付房款，并向龙嘉公司申请于签约当日支付首付款50000元，剩余首付款113777元于2015年9月30日前付清。邱杰、左强承诺若不能按上述时间和金额支付相应款项，自愿按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。而补充协议第三条第一款第2项约定，付款逾期超过60日后，出卖人有权解除买卖合同及补充协议。出卖人继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。同时，双方在《商品房买卖合同》中约定了该商品房的交付时间为2016年6月15日。另查明，2015年5月25日，邱杰、左强向龙嘉公司支付定金20000元，6月6日，二人又向龙嘉公司支付房款30000元。上述事实，有当事人身份信息、商品房买卖合同及补充协议、迟延付款申请、收据、当事人当庭陈述在卷佐证。以上材料经本院审查，具有证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。本院认为，本案中，邱杰、左强与龙嘉公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，建立了商品房预售合同关系。根据合同约定，涉案商品房尚未届交付期，现邱杰、左强主张龙嘉公司修建中的商品房在空间尺寸、入户门开启方式、有无飘窗等方面均不符合合同约定及宣传标准，严重影响房屋使用功能，已构成预期违约，要求行使合同的法定解除权。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因预期违约行使法定解除权的前提是，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，构成根本性违约致使合同双方不能实现合同订立目的。本案中，龙嘉公司的主要合同债务为向邱杰、左强交付涉案商品房，而邱杰、左强提供的证据并不足以证明龙嘉公司明确表示或以行为表明不履行该主要债务。邱杰、左强诉称龙嘉公司使用格式条款，拒绝将合同原件返还其二人，未就商品房买卖合同办理联机备案等情形，亦不构成根本性违约致使合同目的不能实现。故本院认为，邱杰、左强法定解除权的行使条件尚未成就，故对其二人要求解除合同，退还购房款并支付利息的主张，本院不予支持，对龙嘉公司要求继续履行合同的主张，本院予以支持。同时，邱杰、左强主张龙嘉公司按购房款总额10%的标准支付违约金，该主张不符合法律规定及双方约定，本院亦不予支持。此外，龙嘉公司主张邱杰、左强应继续支付剩余首付款113777元，并自2015年10月1日起至实际支付之日止，按日万分之五的标准支付逾期付款的违约金，该主张符合法律规定及双方约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、邱杰、左强与龙嘉房地产开发（成都）有限公司继续履行双方于2015年6月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、邱杰、左强自本判决生效后十日内支付龙嘉房地产开发（成都）有限公司购房首付款113777元并支付违约金（违约金的计算以113777元为基数，按照每日万分之五的标准，自2015年10月1日起计算至实际支付之日止）。三、驳回邱杰、左强的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1329元，反诉案件受理费1338元，由邱杰、左强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员　方　嘉二〇一六年四月五日书　记　员　周欢欢来源：百度搜索“”