（2016）鲁01民终826号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-04-27
案件名称
济南金口岸人防商城管理服务有限公司与胡双泉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南金口岸人防商城管理服务有限公司,胡双泉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终826号上诉人（原审原告）济南金口岸人防商城管理服务有限公司，住所地济南市。法定代表人吴才新，总经理。委托代理人徐根深，山东舜泽律师事务所律师。委托代理人梁玉，山东舜泽律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）胡双泉，男，1974年6月28日出生，汉族，住济南市。上诉人济南金口岸人防商城管理服务有限公司（以下简称金口岸公司）因与被上诉人胡双泉房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2014）天民三初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，位于济南市天桥区济泺路东侧、北园大街北侧的济南市泉星广场地下人防工程的建设单位系济南市天桥区人民防空办公室，规划用途为地下建设人防工程。地面为公共绿地。2007年9月18日，济南市天桥区人民防空委员会办公室作为甲方，江苏三环实业股份有限公司作为乙方，签订《济南市天桥区泉星广场人防工程协议书》一份，约定：泉星广场人防工程产权归甲方所有。甲方同意乙方按照《中华人民共和国人民防空法》投资建设、管理、使用该工程，甲方对乙方的建设、管理、使用行使监督权。并约定了双方其他权利义务关系。2009年10月21日，济南市天桥区人民防空委员会办公室作为甲方，金口岸公司作为乙方签订补充协议二，载明：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2007年9月18日签订的《济南市天桥区泉星广场人防工程协议书》中的定义相同。本着人防工程谁投资谁受益的原则，乙方对人防工程进行商场化运营，经甲方同意达成补充协议如下：一、商场基本情况商场名称：济南市天桥区泉星广场人防商城，商场地点：济南市天桥区泉星小区三角绿地，南侧为北园路，西侧为济泺路、北侧为泉星小区。总建筑面积为5800㎡。二、本合同作为原《济南市天桥区泉星广场人防工程协议书》的补充协议，与原协议具有同等的法律效力。三、协议内容1、按《济南市天桥区泉星广场人防工程协议书》泉星广场人防工程产权归甲方所有，本项目总计50年的使用权归乙方。2、该期限内乙方拥有该项目的管理、收益、经营等权利，同时乙方有权分割转让该年限内商铺的使用权。3、乙方与客户签订的合同以及广告发布内容须由甲方认可。四、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，未尽事宜，由双方共同协商作出补充，补充协议视为本协议的正式条款。该协议加盖有济南市天桥区人民防空委员会办公室及金口岸公司的公章。2011年9月10日，金口岸公司（甲方）与胡双泉（乙方）签订租赁合同书一份，合同编号：2011-9-10约定：第一条、建筑物业面积、位置及用途1、甲方将位于济洛路132号的泉星（现招牌名称炫街）人防商城4号口埠及配套设施，建筑面积约为600平方米，租赁给乙方经营使用。该建筑物业为钢结构玻璃房屋，室内有吊顶、空调等装修及设施，具体现状以双方交接房屋时填写交接单为准。2、乙方经营项目为：商超及其他商业服务项目。第二条租赁期限：租赁期限为自2011年9月10日起至2016年10月31日止。其中2011年9月10日至2011年9月30日为甲方空调吊顶等装修期，2011年10月1日至2011年10月30日为乙方装修期。第三条租金、其它费用及交纳期限：1、该建筑物租金及付款方式：第一年租金60万，第二年80万，第三年100万，第四年120万，第五年120万；支付方式为按季度支付，租金计费时间为2011年11月1日起，自签订本合同3日内交纳第一次租金；自第二次租金起，应提前一个月交纳下一个季度租金。租赁期内，商城收取的管理服务费（包括物业管理费、空调使用费等）乙方另行缴纳。合同并约定了双方其他权利义务关系。该份合同甲方处加盖有金口岸公司公章及仇冬云的签名，乙方处有胡双泉的签名。同日，金口岸公司（甲方）与胡双泉（乙方）签订租赁合同书一份，合同编号：2011-9-10合同第三条租金、其它费用及交纳期限：第一年租金30万，第二年40万，第三年50万，第四年60万，第五年60万；支付方式为按季度支付，租金计费时间为2011年11月1日起，自签订本合同3日内交纳第一次租金；自第二次租金起，应提前一个月交纳下一个季度租金。租赁期内，商城收取的管理服务费（包括物业管理费、空调使用费等）乙方另行缴纳。其他合同内容均与上一份合同相同。该份合同甲方处加盖有金口岸公司合同专用公章及仇冬云的签名，乙方处有胡双泉的签名。该合同在济南市工商行政管理局进行了备案。合同签订后，金口岸公司将上述房屋交付给胡双泉使用。胡双泉将上述房屋用于经营超市。另查明，金口岸公司于2011年8月22日作出金商文字第（2011）第8号聘书，载明：今聘请仇冬云同志担任济南金口岸人防商城管理服务有限公司总经理职务。负责我公司济南市天桥区泉星人防工程（济南炫街人防商城）使用权转让、租赁管理服务工作。期限：自2011年8月22日起。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。金口岸公司将未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的位于泉星地下广场的地上的房屋租赁给胡双泉使用、经营，双方订立的两份租赁合同均应当认定为无效。经原审法院释明后，金口岸公司不予变更诉讼请求。故对于金口岸公司要求解除双方所签订的租赁合同并要求胡双泉腾出房屋、支付租金、管理费及违约金的请求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：驳回金口岸公司的诉讼请求。案件受理费27940元，财产保全费5000元，由金口岸公司负担。上诉人金口岸公司不服原审判决上诉称：泉星广场地下人防工程（现招牌名称炫街人防商城）的建设完全符合法律规定和相关审批手续。炫街人防商城是济南市天桥区人民防空办公室所属的重点工程，该工程的建设是经过济南市人民政府同意、济南市规划局规划批复，该人防工程产权归济南市天桥区人民防空办公室，土地规划用途为建设人防工程，审批手续齐全，相关手续均在济南市天桥区人民防空办公室保存。人防工程的口埠及地上配套设施是人防工程的必要的组成部分，是人防工程的一部分，属于合法建筑。泉星广场人防工程的设计图纸均是由济南市人防建筑设计研究院设计，人防工程的地下室设计、口埠设计、口埠的防水防风设计都是经过山东省人民防空办公室审核通过并准予开工建设的，相关图纸均在省人防办、市人防办、区人防办备案，并己向一审法院提交。人防工程的口埠及配套设施建设是完全按照取得的建设工程规划许可证并在规划许可证范围内建设的，该建筑是合法建筑应当受到法律的保护。根据金口岸公司与济南市天桥区人民防空办公室签订《补充协议》的约定，金口岸公司对整个人防工程具有管理、收益、经营及转让使用权的权利。胡双泉未经我公司许可私自进行改造，违反了《中华人民共和国人民防空法》第七条的相关规定，同时其交纳了部分租金和管理费后至今没有交纳任何费用已构成根本违约，我公司有权依法主张自己的权益。一审法院依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定双方的租赁合同无效系适用法律错误。第一，本案的租赁标的不是“城镇房屋”而是“人防工程”，二者的权利主体属性不同，“人防工程”不能适用“城镇房屋”的有关规定。第二，无论从法律还是政策层面，目前我国的“人防工程”均由政府主导，手续齐全，不是违章建筑。第三，《合同法》第五十二条以及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条的规定，均系管理性规定，并非效力性规定。因此双方签订的租赁合同合法有效，我公司的权益依法应得到支持。请求依法撤销原审判决；支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审的诉讼费、保全费由被上诉人承担。被上诉人胡双泉辩称：一审法院认定事实和适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。根据一审法院调取的相关济南市规划局《济规管函（2007）375号泉兴广场地下人防工程建设用地规划许可证规划意见的复函》明确了地下人防商城的地上部分是城市公共绿化地，上诉人所管理的相关的地上房屋没有土地规划许可证。根据相关法律规定，属于违章建筑，我方也不认可对方出租的房屋属于口埠的情形。四个口埠一千多平方米，而且有的部分是上下两层建筑，根本不属于口埠，地上部分应该需要规划许可证，没有规划许可证就属于违章建筑，所签订的合同应属无效。我方认可一审法院的判决。经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，金口岸公司主张涉案房屋系人防工程的地上配套设施，属于合法建筑，但根据济南市规划局的375号函中“用地面积约0.57公顷，原则同意该项目，性质为公共绿地。须确保地面覆土厚度能够实现绿化，地下建设人防工程”的内容可以认定，人防工程系在地下建设，地面应为公共绿地。本案涉案房屋系在该人防工程4号口埠周边地上建设，而金口岸公司并无证据证实该地上建筑部分取得建设工程规划许可。原审法院认定金口岸公司将未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋租赁给胡双泉使用、经营，双方订立的两份租赁合同均为无效，符合法律规定，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27940元，由上诉人济南金口岸人防商城管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邵举强代理审判员 马立营代理审判员 曹 强二〇一六年四月五日书 记 员 吴秀婷 来源：百度“”