（2015）深宝法民三初字第2286号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-12-26
案件名称
林文凤与罗香梅,刘洪平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林文凤,罗香梅,刘洪平,深圳市中联地产置业顾问有限公司,浙商银行股份有限公司深圳分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第2286号原告林文凤，女，汉族，1984年5月6日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人倪小平，广东宝城律师事务所律师。委托代理人邹睿，广东宝城律师事务所律师。被告罗香梅，女，汉族，1978年7月1日出生，身份证住址湖南省耒阳市。被告刘洪平，男，汉族，1974年6月29日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，地址深圳市福田区。负责人杜欣。委托代理人赖泽斌，第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司职员。委托代理人谢琦，广东深大地律师事务所律师。第三人浙商银行股份有限公司深圳分行，地址深圳市福田区。法定代表人温晓惠。委托代理人黄甜美，系第三人浙商银行股份有限公司深圳分行员工。原告林文凤诉被告罗香梅、刘洪平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联地产）、浙商银行股份有限公司深圳分行（以下简称浙商银行）为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林文凤及其委托代理人倪小平、邹睿，被告罗香梅、刘洪平，第三人中联地产的委托代理人赖泽斌、谢琦，第三人浙商银行的委托代理人黄甜美均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两被告系夫妻，共同拥有深圳市宝安区73区XX号楼XXX房屋。2015年5月22日，原告与两被告在第三人中联地产居间下签订《房产买卖合同》，约定两被告以177万元的价格，将涉案房屋转让给原告。合同约定房产有抵押，卖方应委托担保公司赎楼的方式赎楼；买方应在签订合同当日支付购房定金5万元，委托第三方监管，以及在2015年5月22日起5日内由第三方直接支付给卖方；买方须于2015年9月30日之前预付首期购房款（不包括定金）以银行实际贷款为准，到买方贷款银行作资金监管；因买方或卖方中某一方原因导致合同本条约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每迟延一天应向另一方支付迟延履行违约金200元；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。合同签订后，原告在签约当天通过银行转账方式向被告支付定金5万元，被告向原告出具收款收据。然而，被告在收取定金后，便告知不愿出售房屋，并停止赎楼，不再配合原告办理相关过户手续等。原告多次联系被告，但均遭到被告的拒绝。2015年9月2日，原告委托第三人中联地产向被告书面出具《履约催促函》，通知被告按合同约定于9月30日前配合原告办理银行资金监管事宜。被告至今置之不理。原告认为，被告的上述行为已构成违约，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、两被告履行双方签订的《房产买卖合同》，在判决生效后将涉案房产过户至原告名下；2、两被告连带向原告支付迟延履行违约金4000元（按每日200元标准，从2015年10月1日计至房产过户手续完成之日，暂计至2015年10月20日，此后另计）；3、两被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、鉴定费等）。被告答辩称，第一，原告没有履行合同的义务，已经构成了违约，2015年5月22日，原告没有按照房产买卖合同的第七条，按时支付违约购房款，作为买卖行为支付款项是购房的诚意表现，原告一直没有实际支付购房款，要求过户到其名下，是不符合常理的。第二，在原告违约的情况下，提起诉讼请求是没有法律依据的，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。第三人中联地产陈述称，2015年5月22日，原被告经居间服务签订关于73区XX号楼XXX物业的房产买卖合同，并对房屋交易的事宜做了约定，我方作为居间方，切实履行了应尽的居间义务，且不存在过错。第三人浙商银行陈述称，本案纠纷与我方没有实质关系，请法庭维护我方的权益。经审理查明，2015年5月22日，原告林文凤（买方）与被告罗香梅、刘洪平（卖方）经第三人中联地产居间服务签订了一份《房产买卖合同》，约定两被告将其位于深圳市宝安区73区XX号楼XXX（深房地字第××号）房产转让予买方，该房产设有抵押，卖方应委托担保公司赎楼，卖方应在签订合同后二十日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；转让成交价1770000元；定金50000元于合同签订当日支付，为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金伍万元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力，双方同意委托第三方对购房定金进行监管，此款在2015年5月22日起五日内由第三方直接支付给卖方，买方不得有异议，如在约定房款条件成就前，因双方纠纷导致交易不成，此定金按双方及第三人签订的解除协议约定或法院生效判决或生效仲裁裁决处分，任何一方无权要求第三方支付或者返还该款；卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向买方交付房产，为此卖方同意从定金中预留5000元作为交房保证金，此款托管于第三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产及家私家电的，买方有权要求将此款用于抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部分仍由卖房承担（如附有家私家电的，包括家私家电交付）；买方须于2015年9月30日之前预付首期购房款（不包括定金）以银行实际贷款为准，到买方贷款银行做资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议，买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《书款账户确认书》等银行要求签署的相关文件；涉案合同履行过程中涉及的全部税费由买方承担；在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房地产证原件并且注销抵押登记之日起五日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》办理房产过户手续，如任何一方需委托第三方办理过户手续，应当在过户前3日内作好授权委托手续给第三方，在房产过户收文回执载明的回复日期届满之日起五日内，买卖双方应办理缴纳税费的手续，买方应在办出其名下新房产证后当日内无条件到抵押登记部门办理缴纳税费的手续，买方应在办出其名下新房产证后当日内无条件到抵押登记部门办理银行贷款抵押登记，否则买方应承担由此造成卖方及担保人等其他方一切损失，因买方或卖方中某一方原因导致合同本条约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付迟延履行违约金200元；房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭款超过五日的，卖方有权要求买方以银行未付款项总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行；卖方应当于收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后五日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品暂保管七日，经买方通知后仍拒不领取的，视为丢弃物处理，如缺少应当交付的家私家电等设施、物品的，买方仍有追索权；如卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金；买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买方原因无法购买的，责任由买方自行承担，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。合同备注栏约定双方达成以下协议：买方由于73区商住楼刚在第三人公司成交，卖方同意买方收到73区商住楼房款方可办理此房手续。同日，原被告双方与深圳市房贷通置业代理服务有限公司（以下简称房贷通公司）签订了按揭、权证代办服务合同，约定房贷通公司协助联系银行办理按揭贷款、协助联系评估公司办理房地产评估服务、协助办理资金监管服务、联系担保公司并协助办理赎楼服务、联系并协助原被告双方到国土局办理房地产产权转移过户递件，领取过户回执，协助原被告双方到相关部门缴纳税费，领取新房地产证原件，协助原告办理抵押登记服务；按揭贷款支付楼款，按揭、权证服务费为1100元，上述费用在签订合同时由原告一次性付清。合同签订后，原告林文凤支付了定金50000元，两被告出具了定金收据。2015年9月2日，原告向两被告发出《履约催促函》，称原告已准备好首期款，希望能够提前到银行监管办理手续，恳请卖方配合。但买卖双方最终没有办理资金监管、银行按揭等手续。另查涉案房产现处于抵押状态，抵押于第三人浙商银行处。再查原告林文凤家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。以上事实，有《房产买卖合同》、收款收据、房产证、按揭、权证代办服务合同、履约催促函、手机短信截屏、个人借款合同、购房资格证明等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原告林文凤与被告刘洪平、罗香梅签订的《房产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金、两被告并没有在合同约定的时间内办理公证授权委托手续，且在合同期限内，原告要求两被告配合办理资金监管等手续，两被告均不予配合，构成违约。两被告以原告没有按照合同约定足额支付购房款，是原告违约作为抗辩。本院认为，合同约定在合同签订20日内，两被告须出具公证授权委托书委托担保公司赎楼，原告须于2015年9月30日之前支付首期款并办理资金监管和按揭贷款，故两被告违约在先，两被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于违约责任，由于两被告没有及时办理赎楼、配合办理资金监管等手续，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。鉴于被告违反合同约定，原告有权按照合同约定要求被告支付延期履行的违约金并继续履行合同。原被告双方应当履行合同义务。被告应当向第三人浙商银行清偿贷款以注销涉案房产的抵押登记，第三人浙商银行应予协助配合，相关赎楼费用按照双方合同约定予以负担；原被告双方还应按照约定办理涉案房屋产权过户手续并交付房产，原告应当支付被告剩余房款1720000元。关于违约金，原告主张因两被告没有在合同约定的期限内进行过户，构成违约，原告有权依照合同约定计收日万分之五的违约金。本院认为，涉案合同仅履行到支付定金阶段，两被告以不予赎楼和不予配合办理资金监管的行为明示了其不再继续履行合同，故过户的条件尚未成就，原告依据被告没有按照合同约定过户主张违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗香梅、刘洪平于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市宝安区73区XX号楼XXX（深房地字第××号）房产贷款债务、注销房产抵押登记，第三人浙商银行股份有限公司深圳分行予以协助配合；二、原告林文凤于深圳市宝安区73区XX号楼XXX（深房地字第××号）房产注销抵押登记之日起十日内支付被告罗香梅、刘洪平房屋转让余款1720000元（如被告不按期履行第一项义务，原告可以于本判决生效之日起四十日内代为清偿抵押债务并注销房地产抵押登记，赎楼款从原告应当支付的购房款中折抵）；三、被告罗香梅、刘洪平与原告林文凤于本判决生效之日起四十日内将上述房屋过户登记至原告林文凤名下（过户登记税费由原告林文凤负担），并将上述房屋交付原告林文凤（结清水、点、燃气、物业管理等相关费用后移交）；四驳回原告林文凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20766元、保全费5000，由被告罗香梅、刘洪平负担。上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范 藜人民陪审员 刘 水 英人民陪审员 魏 卫 星二〇一六年四月五日书 记 员 杨 帆书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第12页共12页 来自