（2015）温苍民初字第804号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-13
案件名称
温州泰源房地产开发有限公司与陈小微、李绍存商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
苍南县人民法院
所属地区
苍南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温州泰源房地产开发有限公司,陈小微,李绍存
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2015）温苍民初字第804号原告：温州泰源房地产开发有限公司，住所地：温州市瓯海区景山振瓯路联众华庭东幢2206室。法定代表人：詹晖，该公司董事长。委托代理人：叶智焕、潘巨浩，浙江震瓯律师事务所律师。被告：陈小微。被告：李绍存。原告温州泰源房地产开发有限公司（以下简称“泰源房开”）为与被告陈小微、李绍存商品房预售合同纠纷一案，于2015年6月23日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。并依法组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭审理了本案。原告泰源房开的委托代理人潘巨浩到庭参加诉讼，被告陈小微、李绍存经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告泰源房开诉称：2010年5月14日，原告与二被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定二被告向原告购买坐落于温州市苍南县龙港镇通港路B地块“泰源锦园”第5幢1701室商品房。该商品房建筑面积为211.43㎡，单价12916元／㎡，房屋总价款为2730830元。另外，合同第七条第三款以及合同附件八“补充协议内容”第一条第二款还对购房款支付方式进行了约定，即“买受人于签订《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款30%的首付款，计820830元整，剩余购房款1910000元，买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余部分购房款。买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后规定时间内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金，由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金。”该《商品房买卖合同》于2010年5月27日向苍南县房产管理局办理了备案登记，于2010年6月1日办理商品房预告登记。合同签订后，被告缴纳了首付款820830元，剩余的1910000元购房款虽经原告多次催促一直未予缴纳，已严重违反合同的约定。为维护原告的合法权益，故诉请判令：1.解除原、被告于2010年5月14日签订的《商品房买卖合同》；2.被告向原告支付违约金546166元，该违约金在被告已付的820830元购房款中直接扣除，剩余的274664元已付购房款返还给被告；3.被告配合原告办理撤销本案商品房的《商品房买卖合同》备案登记和该商品房的预告登记手续；4.本案诉讼费用由被告承担。原告泰源房开在举证期限内，提供了下列证据材料：1.原告单位的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书各一份，以证明原告的诉讼主体资格。2.二被告的居民身份证各一份，以证明被告陈小微、李绍存的身份情况。3.商品房买卖合同一份，以证明原、被告双方已经对各自的权利义务做出了详细的约定，二被告应当全面履行合同义务，支付全部购房款，并承担违约责任。4.原告邮寄给被告的交付通知、交付须知、律师函、投递单及邮件跟踪查询单若干，证明原告已积极告知、督促二被告履行合同义务，但被告拒不履行合同约定的义务，已构成违约。被告陈小微未作答辩，亦未向本院提供证据。被告李绍存答辩称：对原告诉状中陈述的事实和提交的证据材料均无异议，我要求退回已支付的全部购房款，且双方曾协商过，原告明确答应退回全额购房款，并不要求赔偿利息。原告泰源房开提供的上述证据材料，被告陈小微无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃质证权利。被告李绍存对证据材料均无异议。本院认为，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明力予以确认。经审理，根据上述证据及当事人的陈述，本案可以确认的事实为：2010年5月14日，被告陈小微、李绍存与原告泰源房开签订了一份《商品房买卖合同》，约定购买原告泰源房开开发的苍南县龙港镇“泰源锦园”第5幢1701号商品房。合同第五条约定：按建筑面积计算（建筑面积共211.43平方米），该商品房单价为每平方米12916元，总金额为2730830元。合同第八条约定：……买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。……出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行……。另外，合同附件八“补充协议”约定：一、……买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后规定的时间内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视买受人违约，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金；由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金。二、……由于金融政策调整或买受人原因不能办理按揭贷款的，则买受人应在收到出卖人书面通知后的10日内到指定地点支付该商品房剩余房款，否则视买受人违约，出卖人按本合同第八条约定追究买受人违约责任并收取总房款的20%作为违约金。……十一、……合同补充协议条款及《商品房买卖合同》附件与《商品房买卖合同》标准条款约定不一致时，以《商品房买卖合同》附件和合同补充协议条款的约定为准。上述合同经被告陈小微、李绍存签字确认后报苍南县房管部门备案登记。合同签订后，被告陈小微、李绍存依约向原告支付了首付款820830元，但对剩余购房款1910000元未按合同约定支付。为此原告于2014年8月1日向被告邮寄了“交付通知”、“交付须知”，载明：请您务必在2014年8月5日前到苍南县龙港镇通港路泰源锦园小区1幢1层我公司临时售楼处缴清剩余房款，并办理房屋交付手续。……您购买的“泰源锦园”5幢1701室商品房，本次交房时您需补房款差价1910000元，权属登记费用84925元，专项维修基金16914元……该邮件于2014年8月1日妥投。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，原告已于2014年8月1日向二被告邮寄“交付通知”、“交付须知”催促二被告在相应时间缴清剩余房款并办理房屋交付手续，应以被告收到“交付通知”、“交付须知”的时间即2014年8月1日日为合同所谓的签署按揭贷款通知时间，鉴于2014年8月1日催告被告缴清剩余房款的最后期限为2014年8月5日，故确定2014年8月5日为二被告付清购房款余款的最后期限。同时，根据合同约定，买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后规定的时间内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续。因二被告至今尚未支付该款项，也没有因归责于原告的原因未能办理房屋按揭贷款手续，已构成合同违约。依合同约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。被告陈小微放弃答辩、李绍存同意解除合同，故对于原告主张解除涉诉《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，双方依据该合同取得的财产应当予以返还或恢复原状，故对原告主张要求被告协助办理涉诉合同的备案登记和预告登记撤销手续的诉讼请求，本院亦予以支持。至于合同解除后违约金及购房款返还问题，被告抗辩称原告方应全额返还其已支付的购房款而无需支付违约金，但其未提交证据予以证实其主张，依据合同按总房款的20%计算违约金的约定，原告要求被告支付违约金546166元（273083020%）并将剩余已收取的购房款274664元返还被告的诉请，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除温州泰源房地产开发有限公司与陈小微、李绍存签订的关于“泰源锦园”第5幢1701号商品房的《商品房买卖合同》（合同编号为201090000200275）。二、陈小微、李绍存于本判决生效之日起十日内协助温州泰源房地产开发有限公司办理上述第一项所涉合同的备案登记和预告登记撤销手续。三、温州泰源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈小微、李绍存购房款274664元。案件受理费9262元，由陈小微、李绍存负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费9262元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。审 判 长 王玲栗人民陪审员 廖海燕人民陪审员 陈炳炎二〇一六年四月五日代书 记员 方俏俏法律法规链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村合作银行营业部，帐号：2037，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。 来源：百度“”