（2016）陕0825民初441号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-05-05

案件名称

某某诉蒋某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

定边县人民法院

所属地区

定边县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李某某,蒋某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百二十七条，第二百三十五条，第二百三十六条

全文

陕西省定边县人民法院民事判决书（2016）陕0825民初441号原告李某某，男。委托代理人付生强，陕西金赞律师事务所律师。委托代理人龙丽娜，陕西金赞律师事务所律师。被告蒋某，男，汉族。委托代理人崔生军，男。原告李某某诉被告蒋某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，依法由审判员梁彦明独任审理，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人付生强、龙丽娜，被告蒋某及其委托代理人崔生军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某诉称，2014年6月15日，原、被告达成了《房屋租赁合同》，合同约定原告将自己所有的位于定边县定边镇环南路中段118号门面房两间、地下室四间租赁给被告，租赁期为：2014年6月15日至2015年6月15日，年租赁费为6万元，双方已按照合同约定履行完毕后，被告要求再续一年，租赁事项按照原合同执行。2015年6月15日，被告给原告付续租后的房屋租赁费时，声称手头紧，先支付3万元，过几天在付3万元，并给原告出具了3万元的欠据。后经原告多次催要，被告则以房屋水管断裂导致货物受损为由拒不支付剩余租赁费，也不与原告解除合同，无奈，原告只好诉请法院依法判决：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同，判令被告将房屋交付给原告；2、依法判令被告给原告支付从2015年12月16日起至交付房屋期间的房租费；3、由被告承担本案的诉讼费用。原告向法庭提供如下证据：（一）、房屋租赁合同一份，证明：1、原、被告租赁期限为：2014年6月15日至2015年6月15日，租赁期限届满；2、该合同约定房屋租赁费提前一月支付，也就是房屋租赁到期前一个月支付下年租赁费。（二）2015年6月27日立有欠据一支，证明被告逾期支付下一年房屋租赁费30000元的事实。被告蒋某辩称，被告租赁原告房子属实，但未交房租费是有原因的，2015年6月29日下午，被告租赁原告的地下室突然发生水灾，给被告造成经济损失31万多元。正在协商如何解决的过程中，原告就起诉了，所以被告拒绝支付房屋租赁费。对原告提供第二项请求，由被告支付占用费，被告不承担，并且要求原告继续履行合同，同时，要求从2015年6月30日起终止地下室的租赁关系。被告向法庭提供如下证据：（一）、税务登记证、营业执照、榆林市酒类流通备案登记证复印件各一份，证明被告蒋某有权经营烟、酒、糖等食品。（二）、抢险救援出车单一份，来源于陕西省定边县消防中队，证明：1、证明了接警时间及到场时间，2、证明被告租赁原告地下仓库内存放货物被水淹。（三）、酒、烟、糖等货物流通随附单，证明被淹货物在发生水灾前10天购进。（四）、民事诉讼状一份，证明2015年8月2日被告蒋某准备起诉，结果原告称可以协商，所以没有起诉。（五）、照片7张，证明货物被水淹的现场。（六）、证人王潮、刘平、马昭军到庭的证言，证明：2015年6月29日下午，被告所租赁原告的地下室发生水灾，有许多货物被水淹没，多数为酒，有部分糖，他们帮助排水。庭审质证情况：被告对于原告提供的第一组证据真实性无异议，但对该证据的内容有异议，该合同不合法，合同的第二条，约定不明确，且这份租赁合同存在恶意，该合同条约只对被告进行了约束，对原告没有进行约束，根据合同法规定该合同无效；对于原告提供的第二组证据真实性无异议，之所以不付款，是因为货物被水淹没后，双方就赔偿在协商。对被告提供证据（一）、（二），原告对其真实性无异议，但对与本案的关联性有异议，水淹是否是由于原告造成的，这两份证据不能证明，所以与本案无关联；对被告提供证据（三），原告对证明目的有异议，通过货单显示被告进货均为酒，还有王老吉，没有烟和糖类，酒是密封的，就算被水淹，只是包装受损。对被告提供证据（四），原告有异议，认为诉状与本案没有任何关系；对被告提供证据（五），原告对其关联性和证明目的均有异议，本案属合同纠纷，对于被告提供的这组证据，属于侵权纠纷，与本案没有关联，同时也不能证明货物损失与原告有关系。对于被告提供的证人王潮、刘平、马昭军到庭的证言，原告有异议，认为：1、三个证人与被告都有利害关系，所以对于真实性有一定的异议，不能作为定案依据；2、证人证明的目的属于侵权纠纷与本案的房屋租赁纠纷没有关系；3、对于最后一个证人马昭军的证言，原告怀疑是伪证，其所谈到的断裂的水管，应该在房间的北面，而证人说在西面。本院对原、被告提交的证据作如下认定：对于原告所提供的两组证据，被告对其真实性无异议，且能客观真实的证明原、被告之间的房屋租赁关系存在，租赁期为一年，同时还证明，被告按约定按时足额给付租金，故予以采信。对于被告所提供的六组证据，其所要证明的的问题是原、被告之间的财产损害赔偿纠纷，与本案的房屋租赁合同纠纷没有关联，故在本案中不作认证。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实：2014年6月15日，原、被告达成了《房屋租赁合同》，合同约定原告将自己所有的位于定边县定边镇环南路中段118号门面房两间、地下室四间租赁给被告，租赁期为2014年6月15日至2015年6月15日，年租赁费为6万元，同时还约定被告按约定按时足额给付租金。双方已按照合同约定履行完毕后，到2015年6月15日，被告又给原告付续租费3万元，同年6月27日又给原告出具了欠到3万元房租费的欠据。后原告多次催要，被告则以房屋水管断裂导致货物受损为由拒不支付剩下租赁费，也不与原告解除合同，无奈，原告只好诉请法院依法判决。本院认为：我国法律规定房屋租赁合同届满后，承租人继续使用所租赁的房屋，出租人也没有提出异议，原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，但应给对方当事人一定的合理期限。本案中，原被告在2015年6月15日，房屋租赁合同到期后，原告收取了被告3万元房租费，下欠房租有被告向原告立欠据一支。被告继续使用房屋。这表明，原房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，同时，我国法律还规定，在房屋租赁合同中，承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，就下欠的房租费，原告多次要求被告支付，被告以其货物被水淹没为由而拒付，然而被告的货物被水淹没属财产损害纠纷，属于侵权责任法调整的范畴，因此，该理由不能作为房屋租赁合同中拒付租金的理由，应该另行诉讼。因此，由于被告无正当理由拒绝支付租金，原告是可以要求解除合同的。故对原告要求解除房屋租赁合同的诉请，本院予以支持。被告所支付的3万元房屋租赁费经计算至2015年12月15日，从同年12月16日起至今，被告仍继续使用所租赁的房屋，故依法应承担给付租赁费的民事责任，并依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当向原告支付逾期迁出的占有使用费。对于被告辩称，从2015年6月30日起，因地下室水管断裂，导致自来水淹没了货物，被告就不在使用地下室，因此，应终止地下室的租赁关系，且不支付房租费，由于被告所持理由不属于法律规定终止房屋租赁合同和拒付租金的正当理由，且造成租赁费的支付损失应属于财产损害赔偿的范畴，与本案是两个法律关系，被告应当另行主张，故被告的辩称本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、二百二十七条、二百三十五条、二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告李某某与被告蒋某的房屋租赁合同。二、被告蒋某于判决生效后二十日内迁出定边县定边镇环南路118号西层房屋及地下室四间三、被告蒋某于判决生效后二十日内按照每天164元的标准支付原告李某某自2015年12月16日起至判决生效之日止的租金，并按照每天164元的标准支付原告判决生效之日起至被告实际迁出之日止的房屋使用费。如果被告蒋某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，由被告蒋某负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。（此页无正文）审判员　　梁彦明二〇一六年四月五日书记员　　陈相龙来源：