（2017）内0303民初13号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2017-11-03
案件名称
王新雷与杨建军、内蒙古景瑞隆房地产开发有限责任公司等案外人执行异议之诉一审民事判决书
法院
乌海市海南区人民法院
所属地区
乌海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王新雷,杨建军,内蒙古景瑞隆房地产开发有限责任公司,项金平,王美玲
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
内蒙古自治区乌海市海南区人民法院民 事 判 决 书(2017)内0303民初13号原告：王新雷，男，1975年8月20日出生，汉族，个体工商户，住乌海市。被告：杨建军，男，1982年11月10日出生，汉族，个体工商户，住乌海市。委托诉讼代理人：杨掌财（杨建军父亲），男，1959年7月3日出生，汉族，个体工商户，住乌海市。委托诉讼代理人：王夫永，乌海市海勃湾区新华法律服务所法律工作者。被告：内蒙古景瑞隆房地产开发有限责任公司，住所地：乌海市海区。法定代表人：项金平，该公司董事长。被告：项金平，男，1964年2月5日出生，汉族，内蒙古景瑞隆房地产开发有限责任公司董事长，住乌海市。被告王美玲（系项金平妻子），女，1967年7月1日出生，汉族，乌海市第四中学教师，住址同上。三被告委托诉讼代理人：张爱华，内蒙古天晟律师事务所律师。原告王新雷诉被告杨建军、内蒙古景瑞隆房地产开发有限责任公司（以下简称景瑞隆房地产公司）、项金平、王美玲案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王新雷，被告杨建军委托代理人杨掌财、王夫永，被告景瑞隆房地产公司、项金平、王美玲委托代理人张爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王新雷向本院提出诉讼请求：1、解除对乌海市海勃湾区某某小区X-X-XXX房屋的查封，终止对该套房屋的执行；2、确认原告与被告景瑞隆房地产公司签订的《商品房认购协议》合法有效，位于乌海市海勃湾某某小区X-X-XXX房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月29日，原告向被告景瑞隆房地产公司一次性支付200000元购买了景瑞隆房地产公司开发的乌海市海勃湾区某某小区X-X-XXX一套房屋。2015年本案被告杨建军与景瑞隆房地产公司、项金平、王美玲因民间借贷纠纷申请保全，法院作出（2015）海南民一初字第1094号民事裁定书，将原告购买的某某小区X-X-XXX房屋予以查封。2016年11月9日，原告依法提出执行异议，并提供了认购协议等相关证据，要求解除查封并终止执行。后法院作出（2016）内0303执异100号裁定书，裁定驳回原告的异议。现原告认为其与被告景瑞隆房地产公司签订的《商品房认购协议》合法有效，在查封前原告已支付了全部房款，并非原告自身原因未能办理过户，故不应对原告所购房屋进行查封。被告杨建军委托代理人辩称，原告诉请不当，商品方认购协议缺乏法定要件，只有合同效力，没有认购效力某某小区X-X-XXX归原告所有诉请不当，原告没有交付全款，未办理登记，房屋没有交付使用，不具被上述三个条件，应驳回原告的起诉。被告景瑞隆房地产公司、项金平、王美玲委托代理人统一辩称，我方认可原告的诉讼请求，房地产公司与原告签订了认购协议，该协议具备了《商品房销售管理办法》规定的买卖合同的主要内容，原告也已经交付了相应的购房款，所以商品房认购合同合法有效，根据最高人民法院办理执行异议和复议案件的规定第二十九条，贵院对于原告购买的房屋进行了查封属于错误，原告在提出执行异议时法院未能修正，所以原告依法提起诉讼是合法的。原告王新雷为证实其主张，向法院提供了如下证据：一、乌海市海南区人民法院民事裁定书，案号（2016）内0303民初100号，证明原告2016年11月14日对海南区法院查封某某X-X-XX房屋提出异议，海南区法院依法驳回原告的申请。二、商品房认购协议一份（原件当庭质证，提交复印件），证明2012年6月29日原、被告签订商品房认购协议，被告景瑞房地产公司将其开发的乌海市某某小区X-X-XXX房屋、面积128.25平方米，单价为4120元，总价528390元，首付20万元，工程交工日期为2014年12月31日。三、收据2份（原件质证，提交复印件），证明2012年6月29日原告向被告景瑞隆房地产购买某某小区X-X-XXX房屋，首付为20万元。2013年6月17又支付了118390元。被告杨建军为证实其主张，向法院提供了如下证据：一、（2015）海南民一初字第1094号民事裁定书（提交复印件），证明查封房屋是在2015年8月13日，查封后被查封方没有提出复议，也没有提出执行异议，景瑞隆房地产公司应该承担相应的责任。二、被查封房屋现场照片3张，照片时间为2017年2月8日，证明原告没有实际占有使用该房屋，不符合执行异议的条件。被告景瑞隆房地产公司、项金平、王美玲为证实其主张，向法院提供了如下证据：一、商品房认购协议书一份、收据2份（原件质证，提交复印件），证明原告与房地产公司在2012年6月29日达成协议，并交付部分房款即20万元。2013年7月又交付部分房款即118390元，协议有效所交款项超出总房价50%。二、商品房预销售许可证（原件当庭质证，提交复印件），证明本案诉争房屋预售证办理时间为2014年6月20日，结合上一组证据认购时间是2012年，证明认购时无法办理相关手续。三、收据一张，证明2012年6月29日我方将收到原告的房款已经向某某省某某建设集团有限公司乌海市澳某某小区项目部施工方支付了4#、5#、7#工程款70万元。证明我方所收到的购房款的流向。（原件当庭质证，提交复印件）四、施工合同一份、授权书一份，证明我方提供的收据中这笔款项已经支付给施工方，并能证明收据中收款人胡某某是经过施工方某某省某某建设集团有限公司授权的。经审查：原告提供的一、二号证据，本院予以采信。三号证据，原告称全部现金支付，却无318390元现金出处的证据，也无被告景瑞隆房地产公司入账的证据佐证，本院对该证据不予以采信；被告杨建军提供的证据客观真实，本院予以采信；被告景瑞隆房地产公司、项金平、王美玲提供的一、二号证据客观真实，本院予以采信。四号证据中无被告景瑞隆房地产公司，该证据亦不能与第三号证据相佐证，对第三号、四号证据本院不予采信。本院根据上述有效证据和双方当事人陈述，认定以下事实：2012年6月29日，原告王新雷（乙方）与被告景瑞隆房地产公司（甲方）签订《商品房认购协议》，该协议约定：王新雷认购被告景瑞隆房地产公司建设的位于某某区世纪大道以西、某某街以北、某某路以东、君某某街以南的乌海市某某小区X号楼X单元XXX号XX层，面积128.25㎡，单价为4120/㎡，总金额合计528390元；首付认购金20万元。第二次交款时间：乙方所购房屋主体工程三层封顶必须补足首付款，首付款为总房款的50%。第三次交款时间：甲方电话通知乙方，必须在指定期限内将剩余总房款的50%以住房公积金、银行按揭贷款或现金付款形式打入甲方账户，如乙方逾期交房款甲方有权收回房屋，并不予退还已交认购金；办理产权、公积金、银行按揭贷款的手续费、税、其他相关费用等按规定各自缴纳；交工日期为2014年12月31日。2014年6月20日，被告景瑞隆房地产公司取得商品房预售许可。被告项金平、王美玲向被告杨建军借款，于2013年5月4日给被告杨建军出具100万元欠条，并由被告景瑞隆房地产公司担保。2015年8月13日，被告杨建军申请诉讼保全，我院将登记在被告景瑞隆房地产公司名下的某某小区X号楼X单元XXX号等房产予以查封。2016年11月3日，原告向我院提出执行异议要求解除查封并终止执行，11月24日，在我院组织的听证会上，王新雷委托代理人张某某提交了《商品房认购协议》和”12年6月29日20万元收据”。未出现本次诉讼中提交的”13年7月25日118390元收款收据”。后我院作出（2016）内0303执异100号裁定书，驳回原告的请求。另查明，某某小区X号楼X单元XXX号至今未竣工验收。原告王新雷与被告景瑞隆房地产公司未签订正式的商品房买卖合同。本院认为，民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。原告王新雷与被告景瑞隆房地产公司签订的《商品房认购协议》意思表示真实，该认购协议在双方间产生了相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方间产生拘束力。该认购协议对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方在签订该协议时，被告景瑞隆房地产公司没有取得商品房预售许可，双方未按照《商品房销售管理办法》第十六条对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在认购协议中明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成。因此，原告王新雷与被告景瑞隆房地产公司签订的《商品房认购协议》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。我院依杨建军申请查封的乌海市海勃湾区某某小区X号楼X单元XXX号楼房至今未完成竣工验收，也未签订正式的买卖合同并办理网签和产权变更登记，仍在被告景瑞隆房地产公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定，”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”。本案原告提出异议的房产未到房屋管理部门办理登记备案、产权过户手续，上述房屋所有权人仍是景瑞隆房地产公司。原告要求位于乌海市海勃湾区澳某某小区X-X-XXX房屋归其所有的主张不能成立，原告就该房产不享有排除强制执行的民事权益。原告可另行向被告景瑞隆房地产公司另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十九条之规定,判决如下：驳回原告王新雷的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王新雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审 判 长 张 峰人民陪审员 崔丽萍人民陪审员 王玉萍二〇一六年四月五日书 记 员 裴 燕 来源：