（2015）杭富场民初字第172号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-07-14

案件名称

杭州富阳卧隆山庄与任俊、章尧丰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市富阳区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州富阳卧隆山庄,任俊,章尧丰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百二十条，第二百一十六条，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

杭州市富阳区人民法院民事判决书（2015）杭富场民初字第172号原告：杭州富阳卧隆山庄，组织机构代码：。代表人：凌美。委托代理人：葛金杰、李文涛，浙江西湖律师事务所律师。委托代理人：凌忠良。系原告单位职工。被告：任俊。委托代理人：郑雪维，浙江凯旺律师事务所律师。被告：章尧丰。委托代理人：颜峰群，浙江恩波律师事务所律师。被告（追加）��周明。被告（追加）：张有明。原告富阳市卧隆山庄诉被告任俊、章尧丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日予以预立案，后原告变更主体名称为杭州富阳卧隆山庄，并申请追加周明、张有明为被告，本院予以准许。本案于2015年10月12日立案受理后，由审判员金增儿依法适用简易程序，分别于2015年10月28日、2015年11月30日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年2月19日公开开庭进行审理。原告杭州富阳卧隆山庄的委托代理人葛金杰、被告任俊的委托代理人郑雪维、被告张有明均到庭参加诉讼。原告杭州富阳卧隆山庄的委托代理人凌忠良、被告周明、任俊到庭参加第二次庭审。被告章尧丰的委托代理人颜峰群到庭参加第一次、第二次庭审。被告章尧丰到庭参加第二次、第三次庭审。被告周明经本院传票��唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。原告起诉称：2013年5月15日，原告与四被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：四被告共同承租原告位于富阳市场口镇场口村卧隆山庄房屋，房屋使用面积3900平方米，以及房屋的相关配套设备、设施，用于餐饮、旅馆等服务行业经营使用。约定租赁期从2013年8月1日起至2018年7月31日止，共计五年，租金一年一付，每年提前一个月支付。租金两年不变，此后每年递增10%。合同签订后，被告陆续支付租金600000元，保证金200000元，原告依约将租赁房屋交付给被告经营使用。被告接收房屋后，未经原告同意擅自破坏房屋结构，同时将房屋地梁打断。2014年7月，因被告拖延支付租金，原告多次向其催讨，被告任俊短信回复表示继续承担并支付租金，但直至2014年12月，被告仍未支付第二年租金，且将屋内可移动设备全部搬离，原告多次要求协商未果。被告拒付租金的行为已经构成严重违约，应承担相应的违约责任。为此，原告诉至本院，请求判令：1.四被告共同支付租金800000元，并支付自2014年7月1日起至实际清偿日止按日万分之二点一计算的利息损失；2.四被告支付原告垫付水费1690.56元、电费17634.76元、安保、清洁人员工资32000元，酒店审批费用126652元；3.四被告赔偿原告造成房屋损失（金额待司法鉴定后确定）；4.本案诉讼费由四被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，请求判令：1.解除涉案房屋租赁合同；2.四被告共同支付租金970684.9元（2014年8月1日至2015年7月31日的700000元，之前的100000元，从2015年8月1日起至2015年10月28日的170684.9元），并按800000元为基数支付自2014年8月1日起至清偿日止按日万分之二点一计算的利息损失，按170684.9元为基数支付自2015年10月28日起至实际清偿日止按日万分之二点一计算的利息损失；3.四被告支付原告垫付水费1690.56元、电费17634.76元；4.本案诉讼费由四被告承担。原告为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据：1.房屋租赁合同1份，证明2013年5月15日原被告双方就涉案房屋签订租赁合同，对双方所约定的租赁期限等做了明确约定的事实。2.证明、富阳市城市供水到户价格表2份，证明原告为被告垫付水费的事实。3.历月电费明细及电费发票一组，证明原告为被告垫付电费的事实。4.委托租赁合同（复印件）1份，证明原告在被告拒付租金擅自搬离部分设备后，经协商未果，为防止损失扩大，委托房屋中介对外招租的事实，但至今未能寻得相同租金水平的承租人的事实。5.原告签约代表与被告任俊的短信记录内容照片1组，证明被告于2014年7��11日曾明确表示需要继续承租的意思表示，在2014年7月至12月期间，原告曾多次向任俊催讨租金，被告任俊曾就支付租金问题表示要求协商，2014年12月底的原告委托合同并非解除双方租赁合同的意思表示，目的是为了减少双方当事人损失的事实。6.情况说明1份，证明原告对富阳新捷农业开发有限公司名下的涉案房屋享有出租及收取租金等权利的事实。被告任俊答辩称：1.原被告于2013年5月15日签订的租赁合同，该合同地块系工业用地，酒店餐饮是商业性质的，违反了土地法及相关法律，原告房屋，消防未达到规定要求，因此该合同无效。2.本案涉诉租赁物，所有人并非原告，系富阳新捷农业开发有限公司，认为原告对该租赁物无处分权，即使认定合同有效，双方的租赁关系早已解除，因为消防和土地原因，合同目的一直没有实现，2014年7月，被告方已经向原告作出不租赁的意思表示，并已经搬迁了部分设备，由原告提供的证据相印证，在被告搬离设备后，原告也开始寻租，该行为亦恰恰证明双方解除房屋租赁合同，因此原告要求2014年7月开始的租金没有依据，即使被告支付租金，也应该扣除200000元保证金。3.原告诉讼请求与事实不符，第一年的租金100000元由袁杭浦支付，这一事实在法庭调解中已经确认。另外被告在2014年7月之后没有承租，租赁物由原告掌控，原告主张的水电费应由原告负担，另外根据双方合同约定，被告只要承担房租即可，不用承担水电费，因此请求法庭查明事实，依法判决。被告任俊为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据：建设用地批准书1份，证明原被告之间租赁房屋所在地系工业用地，原被告租赁合同约定于餐饮、旅馆等商业目的违反相关法律法规，合同应��认定无效的事实，另证明房屋所有权人并非原告的事实。被告章尧丰答辩称：1.双方合同无效，原被告不存在房屋租赁关系，房屋使用仅一年至2014年7月31日止，这一年的使用费原告已经认可被告支付，因此被告无需再支付任何其他费用；2.至于被告缴纳的200000元保证金，被告要求退还，会另行进行主张。其他答辩意见与任俊一致。被告章尧丰为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据：1.协议1份，证明章尧丰与任俊、袁杭浦、张有明合伙经营的事实。2.富房权证遗字第××号产权证（复印件）1份，证明原告将用途为工业的房屋出租的事实。3.富（公）行罚决字（2014）0047号（复印件）1份，证明原告至2014年4月未符合条件致使被告无法经营的事实。4.委托租赁合同（复印件）1份，证明2014年下半年被告实际��经不占用使用杭州富阳卧隆山庄的事实。5.转账凭证2份，证明被告章尧丰将投资款353436元汇给袁杭浦的事实。其中投资款为300000元，其他是另外交纳的费用，交袁杭浦具体操作卧隆山庄事宜。6.浙江省罚没财物专用票据1份，证明因原告消防措施不合格，被告章尧丰代其缴纳30000元罚款的事实。7.供电局发票1份，证明章尧丰于2014年7月25日缴纳电费5863.18元的事实。被告周明、张有明的答辩意见与任俊一致，两被告未向本院提供证据。审理过程中，被告任俊、章尧丰分别提出调查取证申请，本院依法调取杭州市公安局富阳分局行政处罚决定书2份、区市场监督管理局处罚决定书1份，公安消防大队行政处罚决定书1份，用以证明原告房屋违反相关法律法规规定，未达到合同约定的使用条件，致使被告无法实现合同目的的事实。对原告及各被告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：一、原告杭州富阳卧隆山庄提供的证据，被告任俊质证后认为，对证据1的合法性有异议，原告无处分权。对证据2的证据三性有异议，对价格表真实性无异议，但对关联性有异议。对证据3真实性及关联性有异议。对证据4真实性没有异议，但恰恰证明原被告双方之间租赁关系已经解除的事实。对证据5的形式真实性无异议，但恰恰证明被告在7月份有解除合同的意思表示。即使当时被告有继续承租的意思，但之后因为原告所提供的房屋一直没能达到双方合同约定的条件，导致双方对于是否续租进行协商，但没有达成一致，从而导致原告12月份原告委托房屋中介寻租，双方租赁关系解除的事实。对证据6的证据三性都有异议，这是后补证据，恰恰证明原告无权收取租金。被告章尧��质证认为，对证据1的真实性无异议，对合法性和证明目的有异议，涉案合同违反国家强制性规定，应认定无效，对被告无约束力。对证据2、3、6质证意见与被告任俊一致。对证据4的证据三性没有异议，但对证明目的有异议，委托合同只能证明原告已经收回租赁物，被告不再使用房屋。对证据5的形式真实性无异议，但证据三性都有异议，原告通过短信询问方式要求被告是否明确需要继续承租，就是已经知道被告不再租赁使用房屋事实。即使短信内容真实，其所发生的对象也只是任俊，不能代表所有合伙人。被告周明、张有明的质证意见与被告任俊质证意见一致。本院审查认为，原告提供的证据1与证据6，表明原告对涉诉房屋享有处分权，原告是适格主体，该合同真实、合法，与本案存在关联，本院予以认定。原告提供的证据2、3、4，本院对其真实性予以确认，关联性在下文阐述。原告提供的证据5，本院对其真实性予以认定，表明原告曾就涉诉房屋租赁问题与被告任俊进行过协商。二、对被告任俊提供的证据，原告质证认为，对证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，房屋土地是工业用地，并不能证明该房屋不能租赁给四被告使用，更加不能认定双方租赁合同无效。同时在签订合同过程中，凌忠良系富阳新捷农业开发有限公司的法定代表人，同时也是凌美的父亲，因此将房屋租赁给四被告。原告系有权处分。被告章尧丰、周明、张有明对证据三性均无异议。本院审查认为，对证据的真实性予以认定，但证明目的不予认定。涉诉房屋土地性质问题，并不能影响租赁合同的效力。三、对被告章尧丰提供的证据，原告质证认为，对证据1真实性无法确定，且与本案不存在关联。对证据2真实性没有异议，但不能达到被告的证明目的。对证据3的证据三性都有异议。对证据4的真实性没有异议，对证明目的有异议，以原告陈述的证明目的为准。对证据5的真实性没有异议，但与本案不存在关联，不能达到被告的证明目的。对证据6的真实性没有异议，但对关联性有异议，该证据证明被告没有进行合法的审批，擅自违法经营住宿业务。对证据7真实性没有异议，恰恰证明2014年7月25日之后，租赁范围内相关用电均由原告垫付的事实。同时该票据的开票时间与原告提供的一年电费明细相对应，明细表起始时间是2014年7月26日，反证原告方主张的电费承接的事实。被告任俊、周明、张有明对证据质证认为，对证据1、2、3、4、5均无异议，对证据6、7的真实性无异议，但这是四被告同时交纳的。本院审查认为，对上述证据真实性予以认定，但对其关联性及证明目的不予认定。证据1协议系合伙人内部约定，并不能对原告产生约束力。证据2土地性质并不影响租赁合同效力。证据3、5、6、7系被告在经营过程中产生的问题，与原告无关。证据4在下文阐述。四、对被告任俊、章尧丰申请调取的证据，原告质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。证据恰恰证明由于四被告承租涉案房屋后，未能办理经营餐饮住宿等行政部门所要求的证照，导致四被告经营活动违法，但处罚与原告没有关联，因为双方只是存在租赁关系。而房屋本身通过消防等部门验收，而四被告所说的是房屋二次验收，对房屋内部而言，并非房屋本身验收，二次验收当然由四被告进行。原告曾承诺配合四被告办理相关执照，但审批相关费用由四被告承担，但因合同不是非常明确，原告撤回该诉请。��涉房屋在出租之前，原告一直经营餐饮，有相关证照。被告任俊、周明、张有明对申请调取的证据质证无异议。本院经审查认为，对证据的真实性予以认定，但行政机关处罚的产生，系被告在具体经营过程中违反行政管理性条款造成的，造成合同目的无法实现并非原告的原因。故本院对其证明目的不予认定。本院经审理，认定事实如下：杭州富阳卧隆山庄原名富阳市卧隆山庄，其经营地点位于富阳区场口镇场口村大庄。该山庄经营使用的房屋及国有工业土地产权属于富阳新捷农业开发有限公司所有。富阳新捷农业开发有限公司同意将上述产权使用权交由杭州富阳卧隆山庄对外出租。出租人杭州富阳卧隆山庄与承租人任俊、章尧丰、周明、张有明签订落款时间为2013年5月15日的《房屋租赁合同》一份。合同约定：租赁房屋（场所）位于富阳市场口镇场口村卧隆山庄。现有四幢房屋、二个水库及水库上有关房屋数间，房屋使用面积3900平方米左右，租赁包括租用投入相关的设施设备，如空调、彩电、冰箱等，以保持正常营业需要。租赁用途：用于餐饮、旅馆等服务性行业需要。租赁期限：从2013年8月1日起至2018年7月31日止。租金期限暂定五年，租金一年一付，每年提前一个月支付。第一年为700000元，第二年为700000元，第三年为770000元，第四年为770000元，第五年为850000元，二年后，每年递增10%，五年期满，承租方需继续租赁的或出租房不再续租的应当于期满前一个月通知对方。保证金：在签订合同生效后，承租方付给出租方200000元定金，此定金到2012年8月1日进场后，自动转为押金。合同对其他权利义务亦做了约定。合同签订后，承租方于2013年7月份左右进场，并实际��营至2014年7月底。因未取得公安机关旅馆业特种行业许可证，擅自经营，破坏管理秩序，富阳市公安局于2013年11月1日对原卧隆山庄经营者袁杭浦作出罚款500元，并依法追缴违法所得100元的处罚，并对袁杭浦经营的卧隆山庄予以取缔。2014年2月27日，富阳市公安局因2014年2月24日至25日晚，章尧丰未经许可，擅自开办卧隆山庄，被罚款500元，并取缔其经营的卧隆山庄。2014年4月4日，杭州市工商行政管理局富阳分局因袁杭浦经营的卧隆山庄在未取得前置审批文件也未经工商行政管理部门核准登记领取营业执照的情况下继续提供餐饮、住宿服务，对其罚款5000元。2014年4月23日，富阳市公安局消防大队因富阳市卧隆山庄未经消防安全检查擅自营业，故给予富阳市卧隆山庄责令停产停业，并处罚款30000元的处罚。章尧丰代表富阳市卧隆山庄于2014年5月30日交纳了30000元罚款。另查明，任俊、袁杭浦、章尧丰、张有明原系承租方合伙人，曾于2014年1月28日签订协议。后袁杭浦退伙，周明成为合伙人。任俊、章尧丰、张有明、周明于2014年3月份左右重新与原告签订上述租赁合同，并将签订时间写为2013年5月15日。2014年7月底，承租方停止山庄的经营，并在未经原告同意，亦未通知原告的情况下，章尧丰擅自搬离了空调、电视机等财物。出租方代表曾就租赁、租金问题多次电话、短信联系承租方，截至2014年12月25日前仍就租赁、租金事宜多次短信联系承租方代表任俊，但未果。2014年12月30日，富阳市卧隆山庄与富阳市隆成房地产经纪有限公司签订委托租赁合同一份，约定出租座落于富阳市场口镇场口村卧隆山庄，面积3900平方米，委托期限自2014年12月30日起至2015年9月30日止。但截止2015年10月底，房屋仍没有出租。另查明，在承租方停止经营、擅自搬离后，出租方对涉诉租赁物进行管理，并产生水电费。水费2014年7月至8月为717.56元，2014年9月至2015年3月为973元，合计1690.56元。电费2014年7月26日起至2015年3月为10985.58元。水费被告已经支付至2014年6月，电费被告已经支付至2014年7月25日，即2014年7月25日支付电费5863.18元。本院认为：根据原被告双方诉辩主张及提供的证据，本案存在以下三个争议焦点，现进行如下分析：一、租赁合同是否有效，原告是否有权对房屋进行处置。首先，涉诉租赁房屋所有权人系富阳新捷农业开发有限公司，杭州富阳卧隆山庄系实际占用房屋的经营者，其负责人凌美系富阳新捷农业开发有限公司法定代表人凌忠良的女儿，同时签订涉案租赁合同的原告签约代表亦是凌忠良。事后，富阳新捷农业开发有限公司亦出具说明，同意由原告出面进行对外租赁，凌忠良作为本案原告方委托代理人亦参与庭审。故本院认为原告系涉租房屋的有权处分人。其次，关于租赁合同的效力问题。被告认为租赁物所在土地系工业用地，工业用地不能用于餐饮、旅馆等商业活动，租赁合同无效。本院认为，涉诉租赁合同约定的主要租赁对象是房屋及设施，进行餐饮、旅馆等经营活动系签订租赁合同的目的，该目的的实现还需其他前置审批程序，使用工业用地导致租赁合同无效没有相关法律依据，故对被告辩称本院不予采信。因此，原被告双方签订租赁合同系其真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，双方租赁合同关系合法有效。二、原被告双方违约责任问题。首先，根据双方庭审陈述及提供的证据，被告认为系因原告土地性质原因，导致合同目的无法实现，被告虽擅自搬离��物，但之后原告知情，且原告有委托中介公司进行租赁，故认为双方合同已经解除，被告无需再向原告支付租费。本院认为，涉诉租赁合同经营目的无法实现，系承租方自身经营管理问题，同时其被相关行政机关处罚，系前置审批程序没有完成，而该审批程序主要应该由承租人进行，出租人负责配合。被告停止经营，在未通知原告的情况下，擅自搬离财物，导致合同目的无法实现，造成根本违约。原告知悉后，对于涉诉房屋及设施亦进行管理，且在与被告协商未果情况下委托中介进行租赁，系属减损行为。其次，原告在知悉被告搬离后，多次与被告协商未果，被告方已以其实际行动表明不再履行合同，在此情况下，原告未及时行使合同解除权，有违减损规则和诚信原则。同时涉租物确有因为土地性质问题，为审批证照增加难度，原告没有尽到配合义务。综上，本院认为，导致涉诉租赁合同终止，被告应承担主要责任，原告负次要责任。三、原被告双方各自应承担的民事责任。根据庭审陈述及证据，本院确定以下损失：2014年8月1日起至2015年10月28日租金为870684.9元，2014年8月1日前租金100000元，水费1690.56元，电费10985.58元，合计983361.04元。被告辩称第一年租金已经付清，但没有提供相应证据证明，本院不予采信。同时关于水费、电费问题，本院认为原告在被告擅自搬离后，进行接管，系防止损失扩大的减损行为，在此期间产生的合理费用，理应由被告承担。但原告认为电费应算至2015年4月，庭审过程中，其没有提供4月份的电费相关证明，本院对此不予支持。同时关于利息损失问题，因被告未及时支付相应租费，其应承担自诉讼主张日起至付清日止按日万分之二点一计算的利息损失。综合前述责任问题，本院酌情，认定��告应承担损失责任的70%，即被告应支付原告租费损失688352.7元，同时因被告有保证金200000元在原告处，应该予以扣除，故被告应支付原告租费损失为488352.7元。原告认为保证金为定金，与约定不符，本院不予采信。关于原告主张合同解除问题，双方合同在事实上已经不能履行，原告现已另行出租，故对于原告解除合同的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，判决如下：一、解除原告杭州富阳卧隆山庄与被告任俊、章尧丰、周明、张有明之间签订的租赁合同。二、被告任俊、章尧丰、周明、张有明支付原告杭州富阳卧隆山庄租费488352.7元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、被告任俊、章尧丰、周明、张有明支付原告杭州富阳卧隆山庄自2015年5月6日起上述第二项款项付清日止按日万分之二点一计算的利息损失，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告杭州富阳卧隆山庄的其他诉讼请求。案件受理费13700元，由原告杭州富阳卧隆山庄负担6942元，由被告任俊、章尧丰、周明、张有明负担6758元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙��省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理[开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68]。审　判　长　　金增儿代理审判员　　史燕芬人民陪审员　　何樟林二〇一六年四月五日代书　记员　　杨　江来自：