（2016）内01民终205号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-23
案件名称
孙海强与内蒙古航宇房地产开发有限公司、内蒙古航宇实业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙海强,内蒙古航宇房地产开发有限公司,内蒙古航宇实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四十三条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终205号上诉人（原审原告）孙海强，男，1981年2月11日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。委托代理人王慧，内蒙古京蒙律师事务所律师。委托代理人张晓凤，内蒙古京蒙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）内蒙古航宇房地产开发有限公司。住所地呼和浩特市如意开发区。法定代表人张清伟，该公司董事长。委托代理人祁金平，内蒙古新广律师事务所律师。委托代理人白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）内蒙古航宇实业有限公司。住所地呼和浩特市如意开发区。法定代表人毛海峰，该公司董事长。委托代理人祁金平，内蒙古新广律师事务所律师。委托代理人白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。上诉人孙海强因与被上诉人内蒙古航宇房地产开发有限公司（以下简称航宇房地产公司）、被上诉人内蒙古航宇实业有限公司（以下简称航宇实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第04252号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭于2016年3月2日公开开庭进行审理。上诉人孙海强的委托代理人王慧、张晓凤，被上诉人航宇房地产公司、被上诉人航宇实业公司的共同委托代理人白荣升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年11月2日，孙海强（乙方）与航宇房地产公司和航宇实业公司（甲方）签订了《定制合同》，约定孙海强向航宇房地产公司和航宇实业公司购买其开发建设的科技创新服务园“商办项目中位于腾飞大道B号楼12层的建筑面积2600平方米的房屋用于办公。房屋价格2500万元，约定一次性付款，孙海强持有航宇房地产公司和航宇实业公司盖章的收据。该合同第五条约定，甲方于2011年项目竣工验收合格并取得政府提供《建筑使用证》或《建筑临时使用证》；该房屋实际交付日期以商品房预售许可证为准。在甲方取得商品房预售许可证10个工作日内，甲方须与乙方签订正式的商品房买卖合同。该合同在甲方落款处由航宇房地产公司和航宇实业公司加盖公章并由法定代表人毛海峰签字。之后，双方一直未签订正式的《商品房买卖合同》，交付时间也无法确定。2013年9月5日，孙海强通过公证机关向航宇房地产公司和航宇实业公司的大股东李建勋公证送达《通知书》（公证文书号：2013鄂证内民字第1504号）。据公证书记载，当时李建勋接收了《通知书》，但拒绝在《文书送达回执》上签名。2014年10月30日，孙海强诉至法院，请求判令航宇房地产公司和航宇实业公司继续履行合同并签订正式商品房买卖合同；判令航宇房地产公司和航宇实业公司向孙海强交付位于呼和浩特市腾飞大道“科技创新服务园”商办项目（暂定推广名）B号楼12层的房屋（建筑面积约2600平方米），并协助孙海强办理房屋产权登记手续（房屋价款2500万元）；承担本案的诉讼费及保全费。另查明，航宇实业公司的经营范围包括矿山设备、建筑材料、电子产品、矿产品销售。其法定代表人毛海峰。其股东为李建勋（出资比例86.5%）和毛海峰（出资比例13.5%）。另外，丁胜也曾担任股东。航宇房地产公司为法人独资的有限责任公司，其投资者为航宇实业公司，法定代表人张清伟，变更前的法定代表人为李建勋。经二被告申请，本院向鄂尔多斯市公安局经侦部门、东胜区公安局经侦部门了解了毛海峰和丁胜涉及刑事案件的情况：毛海峰涉嫌合同诈骗罪处于取保候审状态，丁胜因非法吸收公众存款、合同诈骗等罪名已被检察院公诉至鄂尔多斯市中级人民法院。再查明，科技创新服务园项目建设规划许可证的信息办理过程中只有国有土地使用证。2011年9月2日颁发了建设规程规划许可证。有证号和建设单位。目前该项目框架刚封顶，未竣工验收。原审法院认为，孙海强与航宇房地产公司、航宇实业公司之间签订的《定制合同》只约定了房屋坐落、价款，其他约定均较为模糊，并约定了日后具备条件时签订正式的商品房买卖合同。因此该合同性质为预约合同。双方对合同性质亦没有争议。本案的争议焦点为：一、孙海强是否有效履行了付款义务？二、航宇房地产公司和航宇实业公司持有的收据（记账联）如何定性，能否以此确认航宇房地产公司和航宇实业公司对孙海强付款行为的认可？三、航宇房地产公司和航宇实业公司是否具备继续履行合同的条件？四、基于预约合同，孙海强能否请求交付房屋及办理产权证？如何行使该权利？对此，该院分析如下：一、孙海强签订定制合同之后，将2500万元分三次支付到毛海峰个人账户和鄂尔多斯市东胜区三奇石油销售有限责任公司的账户。现航宇房地产公司和航宇实业公司否认收到该款项，孙海强又未提交其他直接、有效的证据能够证明该款项最终全部付至航宇房地产公司和航宇实业公司。据此，该院无法认定孙海强已向航宇房地产公司和航宇实业公司履行了全部付款义务。二、航宇房地产公司和航宇实业公司出示的收据（2500万元）为复印件，说明该收据在航宇实业有备份，但大额款项的付款义务是否履行，应当结合收据以及付款凭证综合认定，其中有1000万元的款项是付至鄂尔多斯市东胜区三奇石油销售有限责任公司的账户。现航宇房地产公司和航宇实业公司否认收到该款，孙海强应当向上述收款人核实情况，并对该款项是否已支付至航宇房地产公司和航宇实业公司负有举证义务。三、航宇房地产公司和航宇实业公司就本案工程未竣工，且开发、预售手续均不齐全。客观上，航宇房地产公司和航宇实业公司目前并不具备签订《商品房买卖合同》及交付房屋的条件，一切属于待定状态。四、预约合同的请求权仅限于签订正式的本约合同，而请求交付、办证应当是签订本约合同之后的权利。如果孙海强日后有证据证明上述款项支付到航宇房地产公司和航宇实业公司公司账户，可另行起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告孙海强的诉讼请求。案件受理费167000元，由原告孙海强自行承担。上诉人孙海强不服一审判决，向本院提出上诉称，一、孙海强与航宇房地产公司、航宇实业公司签订的《定制合同》合法有效。在一审的庭审过程中，双方当事人均向法院提交了《定制合同》及付款收据，证明《定制合同》是双方当事人在自愿、合法的基础上签订的合同，付款收据证明孙海强已将全部购房款付清，航宇房地产公司与航宇实业公司已经收到了全部款项。二、《定制合同》签订后，航宇房地产公司与航宇实业公司在法定期限内没有对合同的效力及孙海强的履行情况提出任何异议。相反，孙海强采取公证送达的方式要求航宇房地产公司与航宇实业公司如约履行合同义务。航宇房地产公司与航宇实业公司在收到该通知后也未提出任何异议，其行为足以证明其认可《定制合同》的真实性及收到购房款的事实。三、毛海峰作为航宇实业公司的法定代表人，其行为足以让孙海强对其合理信赖。航宇实业公司投资成立的航宇房地产公司，航宇实业公司实际控制着航宇房地产公司。因此毛海峰代表航宇房地产公司、航宇实业公司与孙海强签订《定制合同》并指示孙海强付款的行为，足以让孙海强产生合理的信赖。孙海强按照毛海峰的指示将购房款分别汇到毛海峰指定的银行账户，毛海峰代表公司签订《定制合同》并出具了付款收据，孙海强的合同义务已全部履行完毕，航宇房地产公司和航宇实业公司应当继续履行合同。四、合同可以继续履行，仅是房屋交付条件暂时不成就。房屋不能交付，孙海强不存在任何过错，且孙海强同意二公司在条件成就时继续履行交付房屋的合同义务。一审判决既不认定合同的效力，也不认定孙海强履行了合同的全部付款义务，属于事实认定不清。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人航宇房地产公司与航宇实业公司共同答辩称，孙海强在一审诉讼时有三项诉讼请求，在二审上诉时只保留了一项诉讼请求，对于另外两项诉讼请求应视为放弃。关于上诉状陈述的事实与理由部分，涉案合同的性质属于定制合同还是预约合同，应当按照预约合同审理。如果预约合同成立，导致的法律后果是一方不履行合同可以请求赔偿损失，不应当判令全部履行。合同签订后，孙海强没有按合同约定支付2500万元的购房款。孙海强提供的转账凭证只能证明毛海峰个人收到1500万元，某石油公司收到1000万元，收款的主体不是涉案的航宇房地产公司、航宇实业公司，孙海强持有航宇房地产公司与航宇实业公司财务出具的收款证据也不能证明航宇房地产公司与航宇实业公司已经收到该笔款项。毛海峰作为航宇实业公司的法定代表人，掌握公司的公章，签订合同的行为属于个人行为，公司不应承担责任。公证送达的主体是李建勋，被送达人未提出异议不能证明认可合同应当继续履行。请求二审法院维持原判。二审中，上诉人孙海强除复举一审中提交的证据外，向本院提交了证人证言，证明孙海强与航宇房地产公司、航宇实业公司签订合同及出具收据时，股东李建勋在场并认可该行为。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是，一、孙海强是否依约履行了付款义务；二、航宇房地产公司与航宇实业公司是否应当继续履行双方签订的《定制合同》。针对第一个争议焦点，孙海强是否履行付款义务。本案合同价款2500万元。合同签订前，孙海强通过转账方式分别向鄂尔多斯市东胜区三奇石油销售有限责任公司（以下简称石油公司）和毛海峰总计付款2500万元。孙海强付款后，与航宇房地产公司和航宇实业公司签订了约定一交性付款2500万元的本案合同。航宇房地产公司和航宇实业公司向孙海强出具了收款收据。毛海峰系航宇实业公司法定代表人；航宇实业公司系航宇房地产公司唯一法人股东，故航宇实业公司的意志在一定条件下，应视为航宇房地产公司的意志。《中华人民共和国民法通则》第43条规定，“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第58条规定，“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人的名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。”本案中，一方面孙海强的付款虽然从形式上未直接打入航宇房地产公司和航宇实业公司账户，但航宇房地产公司和航宇实业公司在孙海强付款后，与孙海强签订合同并出具收款凭证的行为，应视为其对孙海强付款的确认；另一方面，孙海强在签订本案合同前，按毛海峰的指示将款打入其本人和石油公司账户内（毛海峰及航宇房地产公司和航宇实业公司均未出示证据证明孙海强与石油公司有经济往来，结合打款后航宇房地产公司和航宇实业公司与孙海强签订本案合同并出具收款凭证的证据，应认定孙海强所称向石油公司打款是按毛海峰指示的理由成立），之后航宇房地产公司和航宇实业公司与孙海强签订合同并出具收款凭证的行为，表达了航宇房地产公司和航宇实业公司对毛海峰向孙海强收款是代表公司从事经营活动的意志，故其结果应由航宇房地产公司和航宇实业公司承担。综上，本院认为孙海强已履行本案合同的付款义务。航宇房地产公司和航宇实业公司就此所提抗辩缺乏证据支持，且不符合法律规定，故本院不予采信。原审法院对此认定事实不清，应于纠正。针对第二个争议焦点，是否继续履行合同的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中孙海强与航宇房地产公司和航宇实业公司签订的商品房买卖《定制合同》合法有效，对双方有拘束力。孙海强付款后要求债务人航宇房地产公司和航宇实业公司继续履行债务的标的是，航宇房地产公司和航宇实业公司按约定与孙海强签订正式商品房买卖合同和交付房屋，属非金钱债务。现航宇房地产公司和航宇实业公司开发的房屋已取得土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，且主体完工。这种状况已构成本案债务标的在法律上或事实上能够继续履行的情形。如航宇房地产公司和航宇实业公司故意不办理商品房预售许可，则依据法律规定可推定签订正式商品房买卖合同的条件成就，这是对债权人的保护。虽然本案合同约定的签订正式商品房买卖合同和交房的条件尚未成就，但孙海强的请求权是继续履行合同，而不是立即履行合同。因此，孙海强在履行本案合同付款义务后，享有依据合同要求航宇房地产公司和航宇实业公司继续履行合同的请求权。对于航宇房地产公司和航宇实业公司所提，“预约合同违约的后果是守约方可以请求赔偿损失，不应当判令全部履行”的理由，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该规定赋予守约方请求违约方承担违约责任赔偿损失的权利，并不禁止守约方要求违约方继续履行的权利。本案孙海强并未要求航宇房地产公司和航宇实业公司承担违约赔偿责任，而是要求航宇房地产公司和航宇实业公司继续履行合同，并且继续履行的标的属于合同法所规定的在法律上或事实上能够继续履行的债务标的，故对航宇房地产公司和航宇实业公司所提抗辩理由，本院不予采信。综上所述，原审法院审理本案认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。上诉人孙海强的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第04252号民事判决。二、内蒙古航宇房地产开发有限公司和内蒙古航宇实业有限公司继续履行与孙海强签订的《定制合同》。一审、二审案件受理费334000元，由内蒙古航宇房地产开发有限公司和内蒙古航宇实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭籽良审判员 徐晓凡审判员 蔡世杰二〇一六年四月五日书记员 韩 晶 更多数据：搜索“”来源：