（2015）朝民初字第25220号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2017-12-18
案件名称
李克庆与华雪洁、张杰确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李克庆,李克俭,张杰,华雪洁,李克勤,穆红超,北京市交通银行有限公司北京公主坟支行
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第25220号原告李克庆，男。原告李克俭（JACKIELI），女。委托代理人李克庆，即原告李克庆，系李克俭弟弟。被告张杰，女。被告华雪洁，女。委托代理人宋昕，北京市康盛律师事务所律师。第三人李克勤，女。委托代理人杨宏涛，北京市中允律师事务所律师。第三人穆红超，女。第三人北京市交通银行有限公司北京公主坟支行，住北京市海淀区复兴路甲14号华鹰大厦一层。法定代表人张庚，行长。委托代理人张红艳，北京市经纬律师事务所律师。原告李克庆、李克俭（JACKIELI）（以下称二原告）与被告张杰、华雪洁（以下称姓名）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋培海独任审判，并于诉讼中依职权追加李克勤、穆红超、北京市交通银行有限公司北京公主坟支行（以下称交通银行）作为本案的第三人，公开开庭进行了审理。李克庆、张杰、华雪洁的委托代理人宋昕、李克勤的委托代理人杨宏涛、穆红超、交通银行的委托代理人张红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：张杰是李克庆和李克俭的母亲，张杰是华雪洁的外祖母。张杰与配偶（已离世）和原告于1994年共同出资购买北京市朝阳区303号房屋，产权份额结构为：张杰占37.5%；张杰的配偶占37.5%；李克庆占25%。登记的房屋产权人是张杰。张杰的配偶去世后，李克庆和李克俭与其他遗产合法继承人及张杰均未主张分割遗产，并约定该房产作为张杰养老用财产，暂不分割。2012年01月29日张杰在未征得房屋共有权人和其他遗产继承人同意的情况下，将该房产过户给华雪洁，且华雪洁至2015年原告起诉日止亦未按照房屋买卖合同约定向张杰支付房款。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。本案争议标的物303号房屋产权是原告以现金形式结合张杰和张杰的配偶工龄折抵房款的形式购得，产权份额结构为：张杰占37.5%；张杰的配偶占37.5%；原告占25%。以上事实张杰已经确认。所以原告拥有303号房屋产权的25%。根据《中华人民共和国继承法》第三条，本案争议标的物303号房屋产权购买时，是以张杰的配偶李慎东的工龄折价，故产生遗产继承法律关系。又因张杰的配偶李慎东未立遗嘱，故根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条、第二十六条，李克庆和李克俭均分别拥有303号房屋9.375%合法继承权。2012年01月29日张杰在未征得房屋共有权人和其他遗产继承人同意的情况下，将该房产过户给华雪洁的行为违反了《中华人民共和国物权法》第九十四条和《中华人民共和国继承法》第五条的强制性规定。该行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的条件。此外，因华雪洁在与张杰的303号房屋产权交易活动中，并未向张杰支付对价。该行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同的该合同无效的规定。综上所述，原告认为张杰与华雪洁就303号房屋买卖行为侵犯了李克庆合法的房屋所有权及李克庆和李克俭合法遗产继承权。特申请法院依法确认张杰与华雪洁关于303号房屋买卖合同无效，维护李克庆和李克俭的合法权益。故此起诉请求：确认张杰与华雪洁关于303号房屋买卖合同无效。张杰辩称：原告陈述属实。当时原告想买房，没钱，我就想把303号房屋过户给华雪洁，让华雪洁给我钱。买卖合同上是我本人签字，但合同内容我根本就没有看。房屋过户给华雪洁的事我没告诉三个孩子，他们后来在2014年4、5月份李克俭回国吃饭时才知道。我同意原告的诉讼请求。303号房屋原来是我在住，2014年4、5月份我就搬到李克俭那住了，之后303号房屋被华雪洁出租至今。303号房屋是原告和我以及我爱人共同购买的，双方口头约定，没有书面协议。华雪洁辩称：同意原告的诉讼请求。华华雪洁和张杰签订的买卖合同张杰的三个子女确实不知情。华雪洁没有实际支付购房款。当时华雪洁说是等拿房屋挣钱了之后再给张杰。雪洁说当时她想拿这房屋去做贷款投资，房屋抵押给了交通银行。李克勤述称：同意原告的诉讼请求。穆红超述称：不同意原告的诉讼请求。张杰本人到建委过户，是她的真实意愿，建委在过户时都会问知不知道是过户。在出事之前，华雪洁跟她母亲李克勤、舅舅李克庆、张杰在一起商量过处理房屋的事，当时是跟李克勤借了十几万，等处置这个房屋的时候再付给李克庆一部分钱，李克庆放弃房屋的所有权，房屋归华雪洁所有，他们之间有协议。交通银行述称：不认可原告的诉求。从原告提供的现有证据无法认定买卖合同关系是否存在，无法认定李克庆、张杰、李慎东为按份共有，李慎东的财产是否分割也无法认可。李克勤2013年7月1日跟我行签订了个人贷款合同，贷款140万，以华雪洁名下的303号房屋提供担保。李克勤的还款方式是分期付息、一次还本，贷款在2015年7月30日到期时把本金和利息全部还清，但是李克勤在6月30日之后就没有再还款，我们已经在海淀法院起诉。我行与华雪洁签订的最高额抵押合同是基于华雪洁与银行签订的借款合同，华雪洁与银行签定抵押合同是华雪洁真实的意思表示，且已经登记，抵押合同已经生效，本案买卖合同不影响银行与华雪洁之间的抵押合同，银行是善意的第三人。经审理查明，张杰与李慎东系夫妻关系，二人生育有李克庆、李克俭、李克勤。华雪洁系李克勤之女。李慎东于1991年11月4日去世。1999年5月26日，张杰与北京冶金设备制造厂签订《北京冶金设备制造厂优惠出售直管公有住宅楼房（成本价）协议书》，约定：张杰购买303号房屋，总建筑面积53.21平米，售价27323元（本判决书中的货币均为人民币）。在北京市朝阳区房屋管理局备案的《单位出售公有住房房价计算表》显示，张杰购买的303号房屋在计算工龄折扣率时计算了男方工龄41年，女方工龄15年。此后张杰取得303号房屋所有权证，产权登记在张杰名下。2012年1月29日，张杰与华雪洁签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：张杰将303号房屋出售给华雪洁，成交价140万元。张杰于当天将303号房屋过户至华雪洁名下。2013年7月1日，李克勤与交通银行签订《个人循环贷款合同》和《最高额抵押合同》，约定李克勤向交通银行借款140万，以华雪洁名下的303号房屋提供担保。2013年7月2日，华雪洁委托穆红超与交通银行在303号房屋上设立了最高额抵押权登记，最高债权额140万元。2013年9月4日，华雪洁委托赵云龙与穆红超在303号房屋上设立了房屋抵押权登记，被担保主债权数额为50万元。因穆红超申请，证人范某到庭作证称，我跟李克勤是同事，我华雪洁早就认识了，她们家的303号房屋我听说不知道是华雪洁她舅舅买房还是什么原因，导致她姨和她舅舅放弃了这个继承，只归她妈，她妈就把房子过户到她的名下，她姥姥跟她去办理的过户。华雪洁跟我说她们家开了个家庭会议，写了个协议，让华雪洁拿房子挣钱，华雪洁每个月给她姥姥15万元的抚养费。华雪洁和李克勤跟我说把房子抵押了，把钱放在华雪洁那，每月可以返多少钱，所以我也用自己房子做了贷款。穆红超称，华雪洁和张杰办理过户时，需要做贷款，就找了建委对面一个中介公司，那个中介公司只能做网签之类的，做不了贷款，就跟我联系，就因为这一次我才和华雪洁认识的。当时我在北京金家园担保有限公司工作，中介公司介绍华雪洁找我做房屋抵押贷款。头一年是我同事给她做的，贷了一百万。过了一年，她又找我做贷款。2013年在交通银行贷款了140万，她跟我说她有个商贸公司叫安泰华吉，做红酒、皮草生意。房屋抵押了之后，银行做的是评估值的7成。在2013年9月份，华雪洁说想多用钱，就从我这拿了50万，又单独向我借了10万，用奥迪车给我抵押了30万，用303号房屋抵押了50万，这些钱都没还，我有转账凭证。华雪洁因为做假的房本骗了别人400万，涉嫌诈骗罪已被羁押。她骗了不止一个人，大概有几千万元。范某就是被骗人之一，李克勤他们劝范某这些人把房屋去抵押，把钱放在华雪洁那，华雪洁每个月给他们返钱。这些人很多都是找我做的贷款，他们没跟我说钱贷出去干嘛，出事之后才告诉我钱放在华雪洁那，华雪洁拿这些钱去放高利贷。华雪洁的舅舅李克庆跟我说过他的20万也放在华雪洁那相当于理财。华雪洁当时向我借钱说是做红酒生意，她向我借钱是每个月百分之三的利息。我听她的同事说她放的高利贷的月利息是百分之十五以上，到年底月利息就可能是百分之三十。华雪洁二姨李克俭跟范某说过，这房子她不要了，就当在华雪洁的公司做投资了。2015年10月20日左右，华雪洁的丈夫常征打电话跟我说，他们一家人在过户前就在家里商量好了，好像是签了一个协议，但是他们是一家人，不可能拿出来的，他们开始说是给李克勤，李克勤不要，后来说给华雪洁，他们家就同意了。当时华雪洁的姨在国外，说这个份额不要了，就当投资了，如果挣钱就返她一点利，如果不挣钱就算了。做贷款时，李克勤是贷款人，华雪洁是抵押人，她们都是亲自去的，我在场。李克勤做贷款期间是完全都知道的，他们家人不可能不知道这件事。二原告称，张杰的三个子女对房屋过户到华雪洁名下这事都不知情。李克庆在2014年4、5月份听张杰说知道这事后，曾要求华雪洁把房屋过户回来，但华雪洁一直拖着不办。听张杰和华雪洁说，是因为华雪洁缺钱用才过户给她的，想把房屋抵押给银行借钱。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案二原告要求确认张杰与华雪洁于2012年1月29日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效，其所持理由为该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，即违反了《中华人民共和国物权法》第九十四条和《中华人民共和国继承法》第五条的强制性规定。对此本院认为，上述法律规定并非禁止性的强制性规定，原告以本案涉诉合同违反上述法律规定为由主张合同无效没有法律依据。且综合在案证据，303号房屋系张杰在其配偶去世8年后以自己的名义签订购房合同购买，即使购房时使用了去世配偶的工龄折扣，亦应按照相关法律和政策规定另行解决该工龄折扣是否属财产性权利以及是否应予补偿的问题，其去世的配偶不可能因此成为购房这一民事行为的实施者，亦不可能在死亡后基于夫妻财产共有制获得该房屋产权份额。因此，张杰的配偶对该房屋不享有任何产权份额，原告主张涉诉合同侵犯其继承权利没有依据。二原告称其对购房有出资，有产权份额一节，没有证据佐证，与物权登记内容相悖，该主张亦没有依据。303号房屋应属张杰的个人财产，其自愿与华雪洁签订买卖合同并将该房屋过户至华雪洁名下，没有证据证明签约和过户时存在欺诈、胁迫的情况，因双方系亲属关系，无论华雪洁是否向张杰支付对价，张杰通过签订买卖合同这种方式将303号房屋过户给华雪洁，完全符合双方的真实意愿，原告以该合同系以欺诈、胁迫的手段订立为由要求确认合同无效没有事实和法律依据。原告亦未提交证明证明涉诉合同存在其他法定的无效情形，原告要求确认该合同无效的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款第（一）项、第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李克庆、李克俭（JACKIELI）的诉讼请求。案件受理费70元，均由二原告负担（已交纳）。如不服本判决，原告李克俭（JACKIELI）可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 宋培海人民陪审员 王胜太人民陪审员 孟 文二〇一六年四月五日书 记 员 姜 真 来源：