（2015）商民再终字第28号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-07-28
案件名称
程红英与李和平、田秀美房屋买卖合同纠纷再审民事裁定书
法院
河南省商丘市中级人民法院
所属地区
河南省商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
程红英,李和平,田秀美
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
河南省商丘市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）商民再终字第28号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：程红英。委托代理人：李可玲。委托代理人：陈晓明。被申请人（一审被告、二审上诉人）：李和平。被申请人（一审被告、二审上诉人）：田秀美，女，1958年10月15日出生，满族，住址同上，身份证号码4123231958********，系李和平之妻。委托代理人：刘广勋，河南京港律师事务所律师。委托代理人：张高彬，中国人民武装警察部队指挥学院法律顾问处律师。关于程红英因与李和平、田秀美房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）商民三终字第1090号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年7月30日作出（2015）商立二民申字第116号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人程红英的委托代理人李可玲，被申请人李和平及其委托代理人刘广勋、张高彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年6月6日，一审原告程红英起诉至睢阳区人民法院称，2006年双方经协商，被告自愿以350000元的价格将其位于商丘市长江路南酒厂路东安居工程东侧北数第2家的独院房产一套出售给原告，原告按照口头约定向被告支付了全部购房款，被告向原告交付了房屋，后原告亲属一直在该房居住至今。房屋交付后，被告推拖不予办理房屋过户手续。请求依法判令二被告配合原告办理房屋产权证变更过户手续，并承担诉讼费用。被告李和平、田秀美答辩称，双方从未以任何形式约定过涉案房屋买卖事宜，被告为该房屋的合法产权人，房屋所有权证登记为被告。双方既未签订书面房屋买卖合同，亦未达成口头协议。同时，二被告也未曾收取过涉案房屋的购买款，双方之间不存在房屋买卖关系，原告诉请没有事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。睢阳区人民法院一审查明，李和平与田秀美系夫妻关系，2002年9月28日，二被告取得位于商丘市睢阳区长江路南酒厂路东安居工程东侧北数第2家的独院房产一套，房屋所有权证［商市房权证（2002）字第C0049**号］，该房屋登记在李和平名下。后原告程红英称其以35万元价格购买该房，此房屋已实际交付并占有，但双方无书面购房合同。经查明，后邻赵宝良、贾艳玲因争议房屋后墙地基存在侵权纠纷，二人于2001年将房屋所有权登记人李和平诉至法院。被告李和平于2009年10月27日向法院出具委托书，示明本案争议房屋已卖给原告程红英。2009年11月6日，赵宝良、贾艳玲与原告程红英达成执行和解协议，协议约定：一、被执行人方同意补偿给贾艳玲经济损失26000元。二、申请人贾艳玲放弃该执行案件所主张的所有权利，并保证今后无纠葛。三、申请人同意被执行人整修其房屋后墙，尽可能提供便利条件。四、本案执行费、诉讼费由被执行人负担。2010年8月20日，原告程红英与后邻赵宝良签订书面协议书，约定原告程红英支付给赵宝良15万元，此款作为原前邻居李和平建房时侵占后邻的土地使用款。2012年3月1日，被告李和平将争议房屋所有权证进行抵押，在河南伟佳投资信息咨询有限公司（以下简称伟佳投资公司）借款60万元，当庭被告李和平认可60万元的借款非自己所实际使用，自2012年3月1日至2013年2月28日，借款利息由程瑾（系程红英亲属）进行支付，共计86400元。本案涉案房屋自2005年11月由原告亲属程丽夫妻为实际居住人。原告程红英诉求判令二被告办理房屋过户手续。在庭审进行中，证人蔡某当庭向合议庭陈述被告田秀美在庭前委托他人给付自己1000元现金进行贿赂，阻止其出庭作证，并说明该款被中间人收取300元。当庭将700元现金上交法庭，对该款予以收缴。另查明，自2005年11月份，程丽、姜田超夫妻为涉案房屋实际居住人，并在争议房屋内经营超市。睢阳区人民法院一审认为，法律规定当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原、被告双方虽未签订书面房屋买卖合同，但双方可依法使用口头或其他方式进行房屋交易。证人赵某出庭作证证明因相邻关系纠纷将争议房屋所有权人李和平诉至法院，在此期间，被告李和平称其已将房屋卖给原告程红英所有，书面委托原告处理争议房屋纠纷事宜。在本案庭审中，被告李和平主张曾对赵某进行赔偿30000元执行和解款，其与原告支付给赵某赔偿款数额相差较大，且二被告亦未能向本院提交相关证据证明已支付赔偿款30000元。现涉案房屋周边邻居亦均出庭证明争议房屋一直由程丽居住多年，并经营超市。与被告李和平所述是在2009年下半年才经营超市的事实不符。本案中原告虽未向本院提交二被告已收取购房款的相关凭证，证人蔡某、陈某均出庭作证，证明原告向被告交付现金。原告长期实际占有涉案房屋的客观事实存在的情况下，二被告作为房屋所有权人对自己的房屋未主张任何权利，其行为违背常理，与事实不符。且被告李和平自述明知原告的亲属又将该房屋抵押贷款，亦未主张权利并协助办理房屋抵押手续。在庭审中，证人蔡某当庭向合议庭提出被告田秀美曾在庭前向其进行金钱贿赂行为，妨碍证人出庭作证。二被告的行为足以证明被告已将涉案房屋实际交付给原告，原告对房屋享有合法的权利。综上所述，原告所提交的证据符合客观性、合法性、关联性，能形成完整证据链条。故原、被告房屋买卖合同合法、有效，双方已形成房屋买卖关系。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”现原告程红英主张被告李和平、田秀美办理位于商丘市睢阳区长江路南酒厂路东安居工程东侧北数第2家房产所有权变更手续于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条规定，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，睢阳区人民法院作出（2013）商睢区民初字第1108号民事判决：被告李和平、田秀美于本判决生效后10日内履行房屋买卖合同，将位于商丘市睢阳区长江路南酒厂路东安居工程东侧北数第2家的房产一套（房屋所有权证为商市房权证（2002）字第C0049**号）的所有权证配合过户至原告程红英名下。李和平、田秀美不服一审判决，向本院提起上诉称，双方之间不存在房屋买卖合同关系，既没有买房时间，地点，也没有房屋面积，更没有付款时间与付款凭证，证人证言相互矛盾，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人程红英的诉讼请求，并承担案件诉讼费用。本院二审认为，原审认定基本事实不清，判决结果证据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，本院作出（2014）商民三终字第149号民事裁定：一、撤销商丘市睢阳区人民法院（2013）商睢区民初字第1108号民事判决；二、发回睢阳区人民法院重审。睢阳区人民法院重审查明，李和平与田秀美系夫妻关系。二被告将登记在被告李和平名下的位于商丘市睢阳区长江路南酒厂路东安居工程东侧北数第2家的独院房产一套{房屋所有权证［商市房权证（2002）字第C0049**号］、土地使用权证（证号为“商国用（2005）第5833号）}卖给程红英，双方口头约定房款35万元。2004年5月22日，原告程红英的姐姐程红玲和程红英协商，用程红英购买李和平的该套房产作抵押，向商丘市梁园区白云农村信用合作社文化分社（以下简称白云信用社）贷款用于支付房款，因李和平与程红英房屋买卖后，尚未办理过户手续，贷款由李和平签字，故贷款凭证上均系李和平、田秀美签字。贷款45万元后，程红玲将35万元交给李和平作为购房款。后程红玲将贷款本金及利息全部还清。2012年3月1日原告程红英的姐姐急等用款，经程红英同意，用程红英购买李和平的该套房产进行抵押，在伟佳投资公司借款60万元。因李和平与程红英房屋买卖后，尚未办理过户手续，由李和平在贷款手续上签字，被告李和平及其妻田秀美分别书写字据“同意此款汇入程瑾帐户“。程瑾系原告程红英的侄女。自2012年3月1日至2013年2月28日，借款利息由程瑾进行支付，共计86400元。后程红英与李和平因办理过户手续发生争执，被告李和平没有征得程红英、程红玲的同意，将贷款60万元归还了伟佳投资公司，并将抵押房产证取回。本案涉案房屋自2005年11月由原告亲属程丽夫妻实际居住，并在争议房屋内经营超市，且程丽居住后门前修路的费用及电路改造的费用均由程丽支付。登记在李和平名下的土地为国有划拨土地，土地证号为“商国用（2005）第58**号”，原告程红英没有缴纳土地出让金。其余事实，李和平与后邻赵某、贾艳玲侵权纠纷一案，在执行过程中李和平出具委托书，委托程红英全权处理法院一切事宜并达成执行和解协议的事实，及证人蔡某出庭陈述田秀美在庭前委托他人进行贿赂，阻止其出庭作证的事实与原一审查明的事实相同。睢阳区人民法院重审认为，《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用出让金，并取得土地使用权证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报请有批准权限的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。原告程红英要求被告李和平、田秀美办理房屋权证变更过户手续的诉讼请求与法不符，本院不予支持，原告程红英可缴纳土地出让金后另行起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，睢阳区人民法院作出（2014）商睢民初字第01101号民事判决：驳回原告程红英的诉讼请求。程红英不服一审判决，向本院提起上诉称，1、本案是一起房屋买卖合同纠纷，原审认定涉案房屋买卖及实际交付的事实已进行了查明和确认，原审却以涉案房屋占用的土地系国有划拨土地，上诉人未交纳土地出让金为由，驳回上诉人的诉讼请求不当。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条第二款和《城市房地产转让管理规定》第十二条第一款第（二）项的规定，本案房产属于“私有住宅转让后仍用于居住”的情形，依法可以不办理土地使用权出让手续，应由转让方将房地产所获收益中的土地收益上交国家或者作出其他处理，原审驳回上诉人诉讼请求显然不当。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房屋所有权及其占用范围内的土地使用权在进行转让时应视为一个整体，原审将房地产转让行为中的两个登记环节机械割裂开显然不当；2、原审对涉案房屋交款时间及以所买房屋抵押贷款的事实认定存在不当之处。上诉人和被上诉人房屋买卖时间是2005年，房款也是在2005年10月以现金的方式支付，而非以涉案房屋贷款45万元中的35万支付，房屋贷款时间为2006年5月22日而非原审认定的2004年5月22日。请求二审撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。李和平、田秀美不服一审判决，向本院提起上诉称，原审认定事实错误。原审判决以《合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式为依据，而不依据该条第二款的规定，应当采用书面形式订立房屋买卖合同及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让应当签订书面转让合同。原审违背特别法优于普通法的原则，认定“口头协商”的事实成立错误。1、上诉人李和平、田秀美与被上诉人程红英之间既没有书面房屋买卖合同，也没有口头的房屋买卖约定，双方根本没有房屋买卖合同关系；2、2009年李和平书写的“委托书”，只能证明形成授权委托关系，而非房屋买卖关系，其目的是为了处理涉案房屋与后邻赵宝良的民事纠纷，而不是证明去卖房，其法律上的效力也只能限于委托事项（程序性事项），而且是一般的授权，并没有房屋处分的特别授权，因此与本案房屋买卖没有法律上的关联性；3、原审被上诉人程红英提供的六位出庭证人证言，均没有直接证明房屋买卖之事，而且基本上是间接证据，被上诉人证明“口头约定”及“实际交付履行”付款的证人证言存在重大疑点，且为传来证据；4、2006年涉案房屋实际价值上诉人不可能以35万元卖给被上诉人。45万元和60万元两次贷款，均是上诉人与银行及伟佳投资公司之间的事情，案外人程红玲与上诉人系朋友关系，相互帮忙，并参与贷款过程。原审认定上诉人田秀美对证人进行贿赂妨碍出庭作证，缺乏事实及法律依据；5、原审判非所诉，认定事实违法。请求二审撤销原审事实认定部分，维持原审判决结果，并驳回上诉人程红英的诉讼请求。本院二审查明的事实除与原审查明的涉案房屋按揭及程红英参与处理了贾艳玲执行案件的事实相同外。另查明，案外人程红玲系程红英的姐姐，程红玲通过案外人李寒华认识田秀美，程红玲与田秀美又是老乡关系，在2013年之前以干姊妹相称，期间程红玲的孩子和田秀美的孩子在天津上学由田秀美予以照顾，2012年程红玲的母亲去世，田秀美以干女儿的名义给老人送终。2002年李和平、田秀美在商丘市睢阳区长江路南酒厂路东安居工程东侧北数第二家自建独院房产一套，并于当年办理房屋所有权证［商市房权证（2002）字第C0049**号］，房屋所有权持证人为李和平，该房屋共有权人［商市房（2002）共字第000433号］为田秀美，2005年10月17日，李和平、田秀美取得该房屋所占用土地使用权证［商国用（2005）第5833号］。李和平、田秀美的后邻为赵宝良、贾艳玲（系赵宝良之妻）的房屋，因其房屋后墙地基与后邻存在纠纷，贾艳玲于2002年将李和平诉至法院，该案执行过程中，因程红玲、程红英与赵宝良比较熟，李和平于2009年10月27日向程红英出具委托书，处理与赵宝良执行案件，其委托内容为：“我在长江路东段路南房产一处，卖与程红英，有关法院一切事宜均由程红英全权代理”。2009年11月6日，赵宝良、贾艳玲与程红英达成执行和解协议，协议约定：一、被执行人同意补偿给贾艳玲经济损失26000元；二、申请人贾艳玲放弃该执行案件所主张的所有权利，并保证今后无纠葛；三、申请人同意被执行人整修其房屋后墙，尽可能提供便利条件；四、本案执行费、诉讼费由被执行人负担。2006年5月22日，李和平、田秀美用上述房产作抵押，通过程红玲（时任该社主任）向白云信用社贷款45万元，期间的利息由程红玲予以偿还，该贷款逾期后经白云信用社催交，程红玲于2012年2月27日将45万元贷款本金及剩余利息全部还清。因程红玲急于用钱，于2012年3月1日用涉案房产继续抵押，并向伟佳投资公司借款60万元，期限为一年，李和平在贷款手续上签字，李和平、田秀美向伟佳投资公司出示“同意此款汇入程谨账户”。2012年3月1日至2013年2月28日，借款利息由程瑾进行支付，共计86400元。该款经伟佳投资公司催要后，李和平将60万元本金及逾期一个多月的利息归还了伟佳投资公司，取回抵押房产证。程红英的侄女程丽、侄女婿姜田超夫妻一直使用涉案房屋，但开始使用的时间不清。涉案房屋门前修路的费用及电路改造的费用由程丽支付。本院二审认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，程红英诉请李和平、田秀美配合其办理房屋产权证变更过户手续，需要证明两个事实，即存在买卖关系的事实和支付价款的事实。程红英称其与李和平、田秀美之间存在房屋买卖合同关系，但未提交书面买卖合同，其称涉案购房款35万元由姐姐程红玲向田秀美支付，但证明交付购房款事实的证据均是证人证言，证明效力较低，而且没有提交程红英与程红玲之间的书面委托交款手续，且程红玲交款的性质没有书面证据加以证明。从上述情况分析，程红英诉请尚处于单方陈述和间接证据佐证阶段，其所述及所举证据具有单方性和片面性。虽然李和平向程红英出具委托书称“我在长江路东段路南房产一处，卖与程红英，有关法院一切事宜均由程红英全权代理”，但该委托书出具事出有因，即使李和平有出卖房屋的意思表示，基于不动产的属性其所有权并未转移，程红英亦需提供充分证据证明已履行了己方义务，方享有后续权利之请求权。且本案李和平否认存在房屋买卖合同的事实，程红英应在解决该基础法律关系后，再行主张本案诉请。基于此，对程红英请求李和平、田秀美配合其办理房产证过户手续的诉请，本院暂不予支持。综上，原审判决驳回程红英诉讼请求的结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院作出（2014）商民三终字第1090号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人程红英负担。本院再审过程中，程红英申请再审理由称，原二审判决认定部分事实明显错误且缺乏证据，并遗漏本案重要基本事实。1、涉案房产根本不存在所谓的按揭事实。2、程红英参与处理了贾艳玲执行案件的事实与原一审查明的事实相同，却又在另查明部分重新认定，对于决定本案事实与法律关系认定的一些重要环节，却作了无证据的错误认定，应当依法认定的事实却明显遗漏没有认定错误。认定“因程红英、程红玲与赵宝良比较熟，李和平于2009年10月27日向程红英出具委托书，处理与赵宝良的执行案件”没有任何证据证明。对执行协议显示的26000元经济赔偿款项是申请再审人支付的事实却没有予以明确认定。2010年8月20日申请再审人与赵宝良为彻底解决争议再次签订的书面协议，给付赵宝良15万元的事实，判决书故意遗漏。2006年5月22日以涉案房地产作抵押的贷款45万元是李和平、田秀美通过申请再审人之姐程红玲所贷没有任何证据，是经程红英同意抵押，由程红玲自己贷款自己使用，因房产未过户才由李和平配合办理相关手续，使用李和平的名义而已。2012年3月1日因程红玲急需用钱而再次用涉案房产抵押贷款60万元，李和平仅仅在贷款手续上签字，对涉案房产已不具有实质上的处分权，两次贷款均属同一性质。程丽2005年就在涉案房屋开超市，原审判决认定开始使用时间不清错误。程丽之所以交纳门前修路费用、电路改造费用均源于房屋已卖的事实。李和平出具的委托书明确显示涉案房屋已出卖的事实，并且与赵宝良、贾艳玲达成执行和解协议，并支付赔偿款均是以申请再审人的名义，而非李和平的名义，证明申请再审人是参与处理房屋执行案件的身份是实际的房屋所有权人，原审判决认定事出有因属主观臆断。申请再审人及其亲属占有居住使用长达十年之久，足以证明房屋买卖已交付，房屋买卖合同已实际履行。请求依法撤销原二审判决，改判支持申请再审人一审诉讼请求，诉讼费用由被申请人承担。被申请人李和平、田秀美答辩称，1、双方之间不存在房屋买卖事实，也不存在房屋买卖合同关系。被申请人从来没有将房屋出售给程红英，也没有收取任何所谓卖房的款项。房屋买卖合同是一个实践性合同，要式合同，不是诺成性合同，根据房地产法律规定，签订书面买卖合同，支付价款，办理过户登记本案不存在这些事实和证据。2、房屋抵押贷款是被申请人与程红玲之间的债权债务关系，与程红英所诉称的房屋买卖没有任何关系，不属于本案的审理范围。3、被申请人与赵宝良的相邻权纠纷案件发生在2002年8月，生效判决在2004年作出，2005年7月睢阳区人民法院开始强制执行，8月睢阳区人民法院收取被申请人5000元执行款项，为了彻底解决这一纠纷，程红玲建议委托程红英出面处理，于是在2009年10月27日给程红英出具了委托书。2013年5月6日程红玲找到李寒华，让给田秀美做工作，将房屋卖给她，从时间节点来看，被申请人2009年还在办理与赵宝良案件的执行事宜，程红玲2013年5月还在谈房屋是否出售，因此不存在被申请人已经把房屋出售给程红英的事实，该委托书的存在不能对抗房屋买卖关系。4、涉案房屋的居住使用发生在2007年以后，是因为程红玲帮助被申请人贷款后，程红玲以该房屋处于闲置状态要求借用，当时涉案房屋不具备使用条件，被申请人为表达谢意，同意借给程红玲使用，是一种借用行为，后来得知程红玲是让其侄女生孩子使用，因索要房屋，李和平与姜田超发生纠纷，经商丘市公安局新城分局处理给予姜田超治安拘留5日处罚。2014年5月，程红英对涉案房屋进行装修，睢阳区人民法院以该房屋已被查封，责令程红英、程丽保持原状。由一系列的行为可以看出，程红英、程丽使用并装修房屋是一种侵权行为，并不改变房屋的所有权性质。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决结果适当，请求驳回申诉，予以维持。本院再审认为，原审判决认定基本事实不清，证据不足，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销本院（2014）商民三终字第1090号民事判决及睢阳区人民法院（2014）商睢民初字第01101号民事判决；二、本案发回商丘市睢阳区人民法院重审。审判长 时见业审判员 白中哲审判员 肖玉学二〇一六年四月五日书记员 张良涛商丘市中级人民法院函商丘市睢阳区人民法院：我院审理的申请再审人程红英与被申请人李和平、田秀美房屋买卖合同纠纷一案，本案经本院审判委员会讨论决定发回你院重审，重审时注意查明以下问题：1、程红英诉称，涉案房屋买卖双方系口头协议，但口头协议是否存在，协议时间、地点、协议人是谁、协议什么内容，李和平、田秀美持有涉案房屋所有权证、共有权证及国有土地使用证等三证，为何没有签订书面房屋买卖协议，未要求李和平、田秀美交付三证，或者办理产权过户手续？2、双方是否存在按揭购房款，有无交付购房款？3、程丽是何时使用涉案房屋的，李和平、田秀美与程丽不认识，使用原因是啥，双方有无约定使用时间，李和平、田秀美何时主张要回房屋？4、李和平、田秀美两次用涉案房屋办理抵押贷款手续，其中2006年5月22日抵押贷款45万元，使用人是谁，与程红英诉称交付35万元购房款有无联系？5、李和平为何给出具委托书，称房屋已卖与程红英？。上述意见供发回你院重审时参考。二О一六年四月五日 微信公众号“”