（2015）郴民一终字第959号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-17
案件名称
邓名德、桂阳县住宅开发公司与黄文光房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省郴州市中级人民法院
所属地区
湖南省郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓名德,黄文光,桂阳县住宅开发公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郴民一终字第959号上诉人（原审被告）邓名德，男。委托代理人黄石荣，湖南志浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄文光，男。委托代理人欧阳志华，湖南民浩律师事务所律师。原审被告桂阳县住宅开发公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道东正街36号。法定代表人刘军，该公司经理。上诉人邓名德因与被上诉人黄文光、原审被告桂阳县住宅开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2015）桂阳法民初字第701号民事判决，向本院���起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月24日公开开庭审理了本案。上诉人邓名德的委托代理人黄石荣，被上诉人黄文光的委托代理人欧阳志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：邓名德因无建筑资质便挂靠在桂阳县住宅开发公司，对桂阳县龙泉名郡项目部（又称桂阳县八字塘棚户区项目部）进行商品房开发建设。2014年1月17日，黄文光因急需购买房屋居住，便找到龙泉名郡项目部负责人邓名德要求购买该项目正在兴建的商品房一套，并与邓名德签订一份“龙泉名郡预定选房协议书”，双方约定选购房屋的层次、面积、价款及定金数额，邓名德告知黄文光在该项目办理好商品房预售许可证的7日内通知黄文光前来签订商品房买卖合同。根据预定选房协议内容的约定，黄文光向该项目部交纳了预购房屋定金20000元，该项目部出具了收款收据。2014年1月24日，桂阳县住宅开发公司在未取得商品房预售许可证的情况下，便告知黄文光购房并与黄文光签订了《商品房买卖合同》，约定：“一、黄文光所购买的房屋称桂阳县龙泉名郡；二、房屋层次为6栋2单元6层606号，建筑面积为136.8平方米；三、付款方式为每平方米2835.43元，总价款388000元，黄文光必须一次性付清购房款300000元，剩余88000元待交房时付清；四、交房期限定于2014年9月30日前，若在到期后的30日内未交付房屋，黄文光有权要求退房，并解除购房合同，桂阳县住宅开发公司应在60日内退还黄文光购房款300000元，并支付违约金……”。由于建房施工进度缓慢，逾期后未向黄文光交付房屋，黄文光经调查核实，其所购买的龙泉名郡项目，尚未取得商品房预售许可证，可能发生无房屋产权证的不良后果，遂要求桂阳县住宅开发公司将购房款300000元退回。2014年12月26日桂阳县住宅开发公司向黄文光作出书面承诺：“购房人黄文光，房号6栋2单元606房，在60个工作日内可选择性退房，若需退房可当天退房款”。因桂阳县住宅开发公司未履行承诺，黄文光经多次催讨购房款无果而酿成纠纷，故黄文光提起诉讼，请求：1、确认双方所签订的《商品房买卖合同》无效；2、桂阳县住宅开发公司、邓名德返还黄文光购房款300000元及利息损失23505元；3、桂阳县住宅开发公司、邓名德向黄文光赔偿已付购房款一倍的赔偿金300000元，工商信息查询费40元。原审法院认为，房屋买卖合同，是指房地产开发商或出受人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。桂阳龙泉名郡项目部负责人邓名德挂靠于桂阳县住宅开发公司作为房屋出卖人，在未取得商品房预售许可证明的情况下，与黄文光签订的商品房买卖合同属无效的房屋买卖合同，双方均愿意解除该合同，桂阳县住宅开发公司表示将黄文光预交的购房款300000元予以返还，对此双方没有异议。本案双方争议的焦点，是桂阳县住宅开发公司未取得商品房预售许可证而与黄文光签订商品房买卖合同，并收取黄文光购房款300000元的行为，是否属于故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条还规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无��或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；······邓名德所承建的龙泉名郡住房项目，在未取得商品房预售许可证明资格的情况下，于2014年1月17日就与黄文光签订了预定选房协议书，并告知其7天内在取得商品房预售许可证明时与其签订房屋买卖合同。2014年1月24日黄文光认为该项目已经取得商品房预售许可证，便与桂阳县住宅开发公司签订商品房买卖合同，并交纳了购房款280000元，加上定金20000元，合计300000元。桂阳县住宅开发公司的行为客观上使黄文光觉得其已取得商品房预售许可证，主观上存在隐瞒未取得商品房预售许可证而出售房屋行为的故意，且本案在审理过程中桂阳县住宅开���公司仍未取得商品房预售许可证。双方签订的《商品房买卖合同》，桂阳县住宅开发公司既未按合同约定期限履行交房义务，又未按其“承诺”将黄文光预交的购房款300000元退还给黄文光，给黄文光造成了较大的经济损失和生活上的不便。为此，黄文光提起诉讼，要求确认与桂阳县住宅开发公司签订的购房合同无效，返还购房款300000元，并赔偿购房款300000元一倍的损失费及利息损失费23505元（该利息损失费的计算未超过法律规定的限额）的诉讼请求理由正当，于法有据，予以支持。关于黄文光主张的查询工商信息费40元，因未提供票据予以证实，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解���》第二条、第九条第（一）项之规定，作出如下判决：“由被告邓名德、桂阳县住宅开发公司在本判决发生法律效力后一个月内返还原告黄文光购房款300000元，利息损失费8400元，支付原告购房款一倍的赔偿金300000元，合计人民币608400元。如未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告黄文光其他诉讼请求。案件受理费10115元，减半收取5057.5元，由被告桂阳县住宅开发公司、邓名德承担。”上诉人邓名德不服原审判决，向本院提起上诉称：邓名德不是涉案项目的开发建设主体，不能成为本案的当事人，无须承担责任。邓名德、桂阳县住宅开发公司主观上不存在隐瞒未取得预售许可证的故意，黄文光购房时已经知晓涉案项目未取得预售许可证的事实，现该项目的相关行政许可手续亦在办理当中。因此，请求二审撤销原判，改判驳回黄文光的诉讼请求。被上诉人黄文光答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，判决公正，应予以维持，理由如下：1、邓名德挂靠在桂阳县住宅开发公司，既是承建人又是出售者，应该对本案承担连带责任，且对于挂靠的事实邓名德在原审中并未提出异议；2、选房协议中明确约定开发商在取得预售许可证后才通知买受人签订合同，黄文光因相信开发商已经取得相关手续便与开发商签订商品房买卖合同并交纳大部分购房款，出卖人向买受人出示商品房预售许可证是应尽的义务，而本案中的桂阳县住宅开发公司在签订商品房买卖合同时却故意隐瞒未取得预售许可证的事实，已经构成欺诈，桂阳县住宅开发公司称已经告知黄文光未取得预售许可证的事实，亦未提供证据予以证明。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。本院二审查明：1、二审庭审中，上诉人邓名德的委托代理人黄石荣当庭认可邓名德与桂阳县住宅开发公司系挂靠关系，并主张本案的争议焦点只有一个即上诉人主观上是否存在隐瞒未取得商品房预售许可证的故意。2、邓名德以桂阳县八字塘龙泉名郡项目部的名义与黄文光签订的《龙泉名郡预定选房协议书》中载明：“龙泉名郡“项目目前尚未取得《商品房预售许可证》，而乙方（黄文光）在了解上述情况的基础上，并对该房的《商品房买卖合同》及补充协议内容认可的情况下，非常希望能优先购买到6号楼2单元606号房，建筑面积为136.84平方米，双方经协商对如下事宜进行确认：······；7、待该房屋具备《商品房预售许可证》后，将以电话或信函方式通知乙方（黄文光）办理商品房买卖手续，如乙方接到通知后7日内未前来办理正式购房手续，则视为乙方已放弃购买该房屋，并对该房屋另行销售。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是邓名德、桂阳县住宅开发公司主观上是否存在隐瞒未取得商品房预售许可证的故意，是否应支付黄文光购房款一倍的赔偿金300000元。商品房预售许可证明的取得是商品房预售的必备条件，开发商必须具备商品房预售许可证才能与买房人签订商品房买卖合同。本案虽然桂阳县住宅开发公司在《龙泉名郡预定选房协议书》告知了涉案项目未取得商品房预售许可证的事实，但该协议书第7条同时告知黄文光桂阳县住宅开发公司将在取得商品房预售许可证后通知其前来办理商品房买卖手续。现桂阳县住宅开发公司在没有取得商品房预售许可证的情况下通知黄文光前来签订商品房买卖合同，且未如实告知黄文光这一情况，桂阳县住宅开发公司属于故意隐瞒涉案房屋没有取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应该向买房人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院据此判决桂阳县住宅开发公司、邓名德支付黄文光购房款一倍的赔偿金300000元并无不当，邓名德的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。上诉人邓名德的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9884元，由上诉人邓名德、原审被告桂阳县住宅开发公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 蒋向京代理审判员 何伦康代理审判员 刘 扬二〇一六年四月五日书 记 员 唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决��发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自