（2016）黑11民终51号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-12-27

案件名称

上诉人王乃红因与被上诉人黑河市亿诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

黑龙江省黑河市中级人民法院

所属地区

黑龙江省黑河市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王乃红,黑河市亿诚房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

黑龙江省黑河市中级人民法院民事判决书（2016）黑11民终51号上诉人（原审被告）王乃红，女，1968年12月28日出生，个体业主，住嫩江县。委托代理人王海波，北京市华泰律师事务所律师。委托代理人吕西锋，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黑河市亿诚房地产开发有限公司。住所地：嫩江县城南佳园小区*#*号复式楼。法定代表人何心全，职务总经理。委托代理人赵俞虎，男，1962年12月2日出生，经理，住嫩江县。上诉人王乃红因与被上诉人黑河市亿诚房地产开发有限公司（以下简称亿诚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嫩江县人民法院（2013）嫩民初字第957号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人王乃红及其委托代理人王海波、吕西锋，被上诉人亿诚房地产公司的委托代理人赵俞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告亿城房地产公司在原审法院诉称，2012年1月11日，王乃红购买嫩江县客运小区2号楼202门市，面积483.47平方米，每平方米2,700.00元，总价款1,305,000.00元。当天王乃红交购房款200,000.00元，2012年3月15日交纳455,000.00元。被告要求先为其办理房照，原告于2012年3月22日按销售总额交纳不动产税及其他税金，并约定余款650,000.00元在被告办理房照后2个月内以贷款还清，逾期按日0.3%交纳滞纳金，如被告未能贷款，则于2012年8月31日还清。被告只在2013年1月5日交付100,000.00元，余款550,000.00元拒不给付，故要求被告给付购房款550,000.00元，并按照补充协议给付滞纳金1,753,200.00元，共计2,303,200.00元，诉讼费用由被告承担。原审被告王乃红在原审法院辩称,买房属实，2011年10月7日交付购房款100,000.00元，2011年11月13日交付100,000.00元，以上200,000.00元先打的便条，2012年1月11日换成正规票据。2012年3月15日交付购房款455,000.00元，2013年1月5日交付100,000元，总计交付购房款755,000.00元，尚欠550,000.00元属实。但被告不同意给付，理由是原告没有履行给付被告房屋质量保证书，向被告提交房屋验收证书的相应义务，原告的房屋没有验收，被告有权要求与原告解除合同，返还购房款和同期银行贷款利息、为办理房屋产权证支付的费用和同期银行贷款利息，以及装修该房屋所支付的费用。被告没有违约，不同意支付剩余房款。被告不同意滞纳金，因为原告与被告签订的商品房买卖合同主体与补充协议主体不一致，所以补充协议无效。而且违约金约定的过高，不能超过本金的30%。原告提供的起诉状中加盖的公章与嫩江县国有土地使用权出让合同第12页所加盖的公章不一致，与黑河市工商局档案里的公章也不一致，因此，对原告的主体资格存在异议，被告认为不是从亿诚房地产公司��买的房屋。赵俞虎没有提交与亿诚房地产有合法劳动关系的证明材料，因此，对原告代理人赵俞虎主体资格也存在异议，不能确认是否是亿诚房地产公司对王乃红的起诉。原审法院判决认定，2008年，原告亿诚房地产公司经嫩江县相关职能部门审批后，开发建设嫩江县新客运站小区综合楼，于2009年12月30日竣工验收。2011年10月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买该综合楼2号楼202室商服房屋，面积483.47平方米，每平方米2,699.20元，房屋总价值1,305,000.00元，被告当天交款100,000.00元。2011年11月13日，被告交款100,000.00元。2012年1月11日，原告给被告出具200,000.00元收据，当天，原、被告双方签订补充协议，约定乙方即被告在2012年3月之前必须付清50%房款，余下50%房款在被告办理完贷款后付清，期限为办理房照后2个月，逾期按日3‰支付滞纳金。如��告未能贷款，必须在2012年8月31日前付清。签订补充协议当天原告将该房屋钥匙交给被告。2012年春节后，被告经过装修在该房屋经营红旗招待所。2012年3月15日，被告交付房款455,000.00元。2013年1月5日交付房款100,000.00元，被告总计交付房款755,000.00元。2012年10月15日，被告缴纳契税，2013年2月17日，被告办理产权登记并交纳专项维修基金后，原告于2013年3月22日缴纳不动产税。2013年3月26日，被告取得该房屋产权证。被告在2013年1月5日交付100,000.00元后，拒绝交付剩余房款，故原告诉至本院，要求其给付剩余房款550,000.00元及滞纳金1,753,200.00元。原审法院判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。亿诚房地产公司嫩江县新客运站项目部不具有独立法人资格，其民事责任应由亿诚房地产公司承担，因此，被告以补充协议签订的主体不适格，补充协议无效的辩解理由不能成立。原告已将诉争房屋交付给被告，被告亦办理了房屋产权证，现在该房屋从事经营活动。被告未提交房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响正常居住使用的有效证据，也没有其他能够解除合同的法定事由，故被告要求解除合同以及赔偿损失的诉讼请求已被黑河市中级人民法院（2015）黑中民终字第4号民事判决驳回其诉讼请求，故被告的此项观点，本院不予采信。根据原告提交的公证文书，原告的法定代表人何心全对公司从事经营活动过程中所使用的不同公章予以认可，并已委托赵俞虎参加诉讼，故被告提出的原告主体资格及代理人资格异议，本院不予支持。被告应按合同及补充协议的约定给付剩余房款550,000.00元。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条��《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，原告主张的违约金过高，应当予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决，被告王乃红于本判决生效��10日内给付原告黑河市亿诚房地产开发有限公司所欠购房款550,000.00元。并从2012年6月1日起至2013年1月5日以本金650,000.00元按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。从2013年1月6日起至判决之日止，以本金550,000.00元，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。案件受理费13,790.00元由被告负担。判决宣判后，被告王乃红不服，向本院提起上诉。主要上诉理由：1、原审法院判决程序违法，亿诚房地产公司法定代表人何心全承认在诉讼中使用的公章系亿诚房地产公司的公章，而认定被上诉人主体资格及赵俞虎代理资格错误，在前几次开庭过程中，被上诉人未提供营业执照等证明其主体资格的文件，本案上诉人多次要求被上诉人出示具有法律效力的营业执照，被上诉人拒绝出示，故被上诉人不具有相应主体��格，不是本案适合的原告。被上诉人涉嫌刑事犯罪，法院应将与该犯罪事实相关材料移交公安机关，因被上诉人加盖公章与使用的公章不一致，根据规定，备案公章只有一枚，故多枚公章使用的行为不产生法律效力且构成犯罪。赵俞虎没有代理权，其作为代理人参加诉讼，应提交相交材料，故其无权代表被上诉人参加诉讼。2、原审法院判决认定事实错误，上诉人没有违约行为，上诉人拒绝支付剩余房款的行为是依法行使先履行抗辩权和不安抗辩权的合法行为，原审法院判决认定嫩江县客运站小区综合楼于2009年12月30日竣工错误，被上诉人从未提供接收房屋验收合格的有效证明，其所提供的是与诉争房屋无关、存在诸多矛盾的证明。被上诉人已提供证明证实房屋存在严重质量问题，上诉人的请求被法院驳回，但不能证明房屋质量就是合格的，被上诉人虽向上诉人交��了房屋，但未提供房屋合格证明，原审法院以（2015）黑中民终字第4号民事判决认定被上诉人违约错误，原审法院不考虑上诉人不支付余款的理由原因，直接判决上诉人支付余款并向被上诉人支付违约金错误。请求撤销原审法院判决，发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。另查明，本院2015年3月16日作出的（2015）黑中民终字第4号王乃红诉亿诚房地产公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决，王乃红购买的房屋不存在质量问题，驳回王乃红要求解除合同的诉讼请求。本院认为，亿诚房地产公司与王乃红签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，此房在签订《商品房买卖合同》后，王乃红陆续交付购房款550,000.00元，现诉争房屋已取得��屋所有权证书，王乃红应履行交付全部购房款的义务。王乃红认为诉争房屋质量不合格，不应支付全部房款属行使先履行抗辩权及不安抗辩权的辩解理由，因本院（2015）黑中民终字第4号民事判决，已确认本案诉争房屋不存在质量问题，王乃红解除房屋买卖合同的诉讼请求未予支持，王乃红认为此房屋质量多处不合格的观点，未提交充分有效证据予以证实。因王乃红接收房屋后，对房屋建设格局进行改造，故诉争房屋现状，与交付前房屋原设计格局发生更改，现王乃红提出房屋质量不合格的辩解理由不能成立，本院无法予以支持。另，赵俞虎作为亿诚房地产公司的委托代理人符合法律规定。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,300.00元（缓交）、邮寄费80.00元，由上诉人王乃红负担。本判决为终审判决。审判长　　于卫平审判员　　代柳怡审判员　　沈洋洋二〇一六年四月五日书记员　　仇长城微信公众号“”