（2016）云0502民初190号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-12-27
案件名称
雷虎与贾卫东等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
保山市隆阳区人民法院
所属地区
保山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雷虎,保山市隆阳区,贾卫东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第四十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省保山市隆阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0502民初190号原告雷虎，男，安徽省巢湖市和县人。委托代理人魏建荣，云南金曦律师事务所律师。被告保山市隆阳区女人大世界商贸有限公司。法定代表人贾卫东，该公司总经理。被告贾卫东，男，浙江省东阳市人。二被告委托代理人王鑫麟，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。原告雷虎诉被告保山市隆阳区女人大世界商贸有限公司（以下简称女人大世界公司）、贾卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告雷虎及其委托代理人魏建荣，被告女人大世界公司、贾卫东的委托代理人王鑫麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷虎起诉称，2015年6月2日，原告得知被告有铺面房要对外出租，就找到被告协商，被告告知原告出租的整栋大楼是向保山市九龙商贸有限公司（以下简称九龙商贸公司）承租，租期10年，自2013年5月1日至2023年4月30日止，现还有8年的期限可以对外出租。原被告签订租赁合同，原告向被告承租了整栋楼房中北边一楼77平方米的铺面房，时间为8年，自2015年6月2日至2023年5月30日止，年租金为18万元，押金5000元，租金一年一付，双方还订立了违约金等条款。后原告按其租用年限对所租铺面房进行装修，支出9万元，又定制柜台、货架等支出60600元。房屋装修好原告正常经营时，2015年11月8日，九龙商贸公司通知原告，因被告未支付给九龙商贸公司租金，该公司与被告解除租赁关系，要求原告搬出该房屋，若原告一时不能搬出，要求原告支付2015年11月、12月的租金，否则就强制搬出。原告只好交付给九龙商贸公司两个月的租金。经原告与被告协商未果，原告提起诉讼，要求被告返还租金18万元、押金5000元、赔偿原告房屋装修费9万元、定制柜台、货架的费用60600元、由被告承担违约金5万元，共计385600元。被告女人大世界公司、贾卫东答辩称，原被告签订租赁合同属实，被告认可收到原告押金5000元，但对原告主张的违约金及装修费等不予认可。被告贾卫东系履行职务与原告签订合同，依法不应承担法律责任，贾卫东不是本案适格被告。原告雷虎针对自己的诉讼主张向本院提交了如下证据：1、租赁合同及贾卫东身份证复印件各一份，以证实原被告签订租赁合同，合同约定租期、租金、违约金等。经质证，二被告对证据1不持异议。本院予以采信。2、收款收据及保证金收据各一份，以证实原告交给被告房屋租金18万元、保证金5000元。经质证，二被告不持异议。本院予以采信。3、收款收据，以证实原告装修房屋支出装修费、定制柜台、货架款，共计150600元。经质证，二被告对证据3不予认可，认为该收款收据可随时开具，不是正规票据。本院认为，证据3无其它证据印证，不能证明原告确实进行装修、定制柜台、货架及具体支出，二被告也不予认可，故本院不予采信。4、收款收据，以证实因被告违约，导致原告于2015年11月、12月及2016年1月向九龙商贸公司交纳租金。经质证，二被告认为证据4与其无关。本院认为，证据4盖有九龙商贸公司的公章，能够证明原告向九龙商贸公司交付租金，本院予以采信。5、（2015）隆民二初字第00141号民事判决书一份，以证实因被告违约，九龙商贸公司起诉被告解除租赁合同。经质证，二被告认为该判决书尚未生效，对原告的证明目的不予认可。本院认为，经本院核实，（2015）隆民二初字第00141号案件上诉后经保山市中级人民法院审理，于2016年3月3日作出（2016）云05民终25号民事判决书，对（2016）云05民终25号民事判决书确认的事实及作出的判决，本院直接予以引用。（2015）隆民二初字第00141号已被（2016）云05民终25号民事判决书改判，本院不作为本案证据使用。6、九龙商贸公司的通知一份，以证实因被告违约，九龙商贸公司要求原告搬离租赁房屋。经质证，二被告对证据6的真实性予以认可，但对原告的证明目的不予认可。本院认为，该通知盖有九龙商贸公司的公章，且二被告对该通知的真实性不持异议，本院对该通知的真实性予以采信。被告女人大世界公司、贾卫东针对自己的答辩主张向本院提交了如下证据：1、工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，以证实被告女人大世界公司是经依法登记的企业，是本案适格被告，贾卫东不是本案适格被告。经质证，原告对证据1的真实性不持异议，但对二被告的证明目的持有异议，认为贾卫东不是履行职务签订合同，而是为了个人利益签订合同。本院认为，原告对证据1的真实性不持异议，本院对证据1的真实性予以采信。2、原告与被告女人大世界公司签订的租赁合同，以证实合同主体是被告女人大世界公司，被告贾卫东系履行职务行为。经质证，原告对证据2的真实性不持异议，但对二被告的证明目的持有异议。本院认为，原告对证据2的真实性不持异议，本院对证据2的真实性予以采信。根据庭审、举证、质证、认证，本院确认本案法律事实如下：2014年4月11日，被告贾卫东与九龙商贸公司签订商场租赁合同，九龙商贸公司将商场（原九龙商场）出租给被告贾卫东，租期为十年，自2013年5月1日至2023年4月30日止。合同签订后，至2015年4月1日前，被告正常履行合同，当九龙商贸公司要求被告支付2015年至2016年的租金时，被告以经营困难为由向九龙商贸公司提出延期支付租金，九龙商贸公司书面答复被告需在2015年5月20日支付完毕，双方对延期支付租金问题未达成一致意见，九龙商贸公司于2015年5月20日向被告发出关于解除租赁合同、收回商场使用权的通知，随后向商场各专柜发出停止装修的通知及收取水电费的通知。2015年6月24日，九龙商贸公司向本院提起诉讼，经本院审理后于2015年11月3日作出（2015）隆民二初字第00141号民事判决书，九龙商贸公司及二被告均不服该判决提起上诉，经保山市中级人民法院审理后于2016年3月3日作出（2016）云05民终25号民事判决书，判决确认九龙商贸公司与被告女人大世界公司、贾卫东于2014年4月11日签订的商场租赁合同于2015年5月20日解除，由二被告支付给九龙商贸公司2015年5月1日至2015年11月10日的租赁费、违约金及占用费共计1018609.20元。2015年6月2日，原告与被告女人大世界公司签订租赁合同，原告向被告女人大世界公司承租整栋楼房中北边一楼77平方米的铺面房，租期为8年，自2015年6月2日至2023年5月30日止，年租金为18万元，押金5000元，一年一付，双方还订立了违约金等条款。原告于当天将2015年6月19日至2016年6月18日的房租18万元及保证金5000元支付给被告女人大世界公司。2015年11月8日，九龙商贸公司通知原告，因被告未支付给九龙商贸公司租金，该公司与被告解除租赁关系，要求原告搬出该房屋。原告交付给九龙商贸公司2015年11月、12月及2016年1月的租金后仍继续经营。经原告与被告协商未果，原告提起诉讼，要求被告返还租金18万元、押金5000元、赔偿原告房屋装修费9万元、定制柜台、货架的费用60600元、由被告承担违约金5万元，共计385600元。本院认为，经保山市中级人民法院审理后作出民事判决书，判决确认九龙商贸公司与被告女人大世界公司、贾卫东于2014年4月11日签订的商场租赁合同于2015年5月20日解除，判令二被告支付给九龙商贸公司2015年5月1日至2015年11月10日的租赁费、违约金及占用费共计1018609.20元，被告女人大世界公司已无权与原告于2015年6月2日签订租赁合同，该租赁合同属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告女人大世界公司基于该合同向原告收取的租金及保证金应返还给原告，但原告于合同签订后已实际使用租赁物至2015年11月10日，因保山市中级人民法院已判令二被告向九龙商贸公司支付2015年5月1日至2015年11月10日的租赁费及场地占用费，原告已实际使用该段租赁期间的租金应予以扣减，即被告应退还给原告的租金为:年租金18万元-每月租金15000元×5个月=105000元。故对原告要求被告返还租金18万元的请求，本院部分支持105000元。对原告要求被告返还保证金5000元的请求，本院予以支持。因原告与被告女人大世界签订的租赁合同无效，合同中约定的违约条款亦无效，故对原告要求被告支付违约金5万元的请求，本院不予支持。因原告提供的证据不能证明原告进行装修及定制柜台、货架支出的具体费用，且无其它证据相互印证，故本院对原告要求被告赔偿房屋装修费9万元、定制柜台、货架的费用60600元，共计150600元的请求，本院不予支持。对于被告提出被告贾卫东系被告女人大世界公司的法定代表人，代表公司与原告签订合同系履行职务行为，贾卫东不是本案适格被告的主张，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”被告女人大世界公司于2014年6月25日成立，具有独立的法人资格，贾卫东作为该公司法定代表人代表公司以公司名义与原告签订合同，合同中盖有被告女人大世界公司的公章，且均为被告女人大世界公司收取原告租金及保证金，贾卫东与原告签订合同系职务行为，应由被告女人大世界公司承担责任，贾卫东不是本案适格被告，故原告对被告贾卫东的起诉本院予以驳回。对原告要求二被告承担责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告雷虎与被告保山市隆阳区女人大世界商贸有限公司于2015年6月2日签订的租赁合同无效。二、被告保山市隆阳区女人大世界商贸有限公司于判决生效后五日内返还原告雷虎租金105000元、保证金5000元，共计110000元。三、驳回原告雷虎的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案征收案件受理费7150元，由原告雷虎负担5076元，被告保山市隆阳区女人大世界商贸有限公司负担2074元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利另一方当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长 王黎东人民陪审员 赵国常人民陪审员 王云鹏二〇一六年四月五日书 记 员 杨丽波