（2016）皖1202民初464号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-27
案件名称
阜阳市蜜香村食品有限公司与储灵敏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
阜阳市颍州区人民法院
所属地区
阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阜阳市蜜香村食品有限公司,储灵敏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1202民初464号原告：阜阳市蜜香村食品有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区双清路15-2号。法定代表人：张杰，该公司经理。委托代理人：吴成群，安徽众商律师事务所律师。委托代理人：刘伟，安徽众商律师事务所律师。被告：储灵敏，女，1955年6月25日出生，汉族，阜阳市人，住安徽省阜阳市颍州区。委托代理人：赵振海，安徽弘大律师事务所律师。原告阜阳市蜜香村食品有限公司诉被告储灵敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法由审判员季云玲于2016年3月22日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阜阳市蜜香村食品有限公司的委托代理人吴成群到庭，被告储灵敏的委托代理人赵振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阜阳市蜜香村食品有限公司诉称：2013年10月16日，原告为生产汤圆租赁被告后院一处厂房做食品加工间，并依法签订《租房协议》。双方约定：租期五年，第一年租金四万元，以后每年按五万元收取，签约时原告即需支付第一年租金；协议第四条约定：“因甲方过错导致乙方生产不能顺利进行，造成乙方损失的，甲方承担经济赔偿责任”。被告为证明其对出租房屋享有合法的所有权，向原告提供一份加盖有卜子社区居民委员会印章的证明。被告交付房屋后，原告先后投资200余万元购置设备、原材料等，并对厂房进行装修，2013年11月底正式投产。2014年2月24日，原告在未得到任何通知的情况下，被颍州区城市建设与管理工作指挥部强制拆迁，造成原告停产和设备、原材料、半成品、成品、办公设备等损毁的巨大经济损失。为此，原告多次向颍州区有关部门和领导反映，请求赔偿。2014年5月28日，阜阳市颍州区城市建设与管理工作指挥部给原告一份答复意见书，原告得知被告出租给原告的房屋因属违法建筑而被强制拆迁，并让原告向被告主张权利，原告多次找被告要求赔偿，但因赔偿数额差距较大未能达成一致。原告为维护合法权益，提起诉讼，请求判决一、确认原被告签订的《租房协议》无效，被告返还租金26664元，并赔偿损失8万元；二、诉讼费用由被告承担。被告储灵敏辩称：一、储灵敏不是本案适格的被告。二、本案出租的房屋不是违法建筑，租赁合同有效。三、原告的各项合法财产，已经由第三人颍州区人民政府在征收时，按照市场价进行了足额补偿，原告无权再要求被告进行二次赔付，原告诉请赔偿8万元损失，没有事实和法律依据。四、被告的钢结构活动厂房和冷库，系被告的合法财产。五、原告诉请退还26664元房租，无法律依据。经审理查明：被告储灵敏系安徽省阜阳市圣顺达生物科技有限公司的法定代表人，2013年10月16日，被告储灵敏（甲方）与原告阜阳市蜜香村食品有限公司（乙方）签订租房协议，约定被告将位于卜子东新村一号后院一处钢结构工棚租给乙方作为食品加工车间。租赁期限为五年，租金第一年按肆万元人民币收取，以后每年按五万元收取，签约时原告即需支付第一年租金；如果因国家拆迁和乙方不按时交付租金或乙方经营有变化需提前搬迁，甲方有权收回厂房，双方不产生违约金。乙方经甲方同意，可对所租厂房内部进行装修和改造，所产生费用由乙方承担。如遇国家拆迁，国家对乙方装修部分和经营受损的拆迁赔偿归乙方所有，厂房和土地赔偿归甲方所有。因甲方过错导致乙方生产不能顺利进行，造成乙方损失的，甲方承担经济赔偿责任。2013年10月16日被告储灵敏给原告出具收条一份，该收条载明：“今收到蜜香村交2013年10月16日——2014年10月16日房租肆万元正。”并由储灵敏在收条上按捺指印。后该工棚于2014年2月24日被阜阳市颍州区人民政府强制拆迁。原告于2014年3月31日委托安徽华新资产评估事务所对其资产进行评估，评估后资产价值1439709元。2014年5月28日，阜阳市颍州区城市建设与管理工作指挥部阜州城建办（2014）11号文件关于刘影来信事项的答复意见书载明：区政府有关部门认真研究决定于2014年2月24日上午对储灵敏违法所建的工棚予以强制拆除，并建议：储灵敏违法建棚在前，依法拆除在后，蜜香村食品有限公司如果要主张权利，应以《合同法》或民法相关条款向储灵敏主张。2014年8月25日，阜阳市颍州区人民政府与原告签订阜阳市颍州区国有土地上房屋征收补偿协议书，将位于颍西办事处卜子东新村一号阜阳圣顺达生物科技有限公司院内的活动房、冷库及附属物拆除，并补偿原告人民币520690元。现原告以被告出租给原告的房屋因属违法建筑而被强制拆迁，造成巨大损失为由，诉至本院要求满足其上述诉讼请求。另查明，阜阳市圣顺达公司前身为阜阳海阜兽药厂、阜阳地区颍州饲料添加剂厂，原告租用被告的工棚虽在其土地使用证范围内，但未办理房地产权证。上述事实，由原、被告提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、身份证、租房协议、收条、卜子社区证明、阜州城建办（2014）11号文件、评估报告、土地使用证、房产证、赔偿协议、付款凭证及开庭笔录等在卷证实。本院认为：将未取得建设工程规划许可证建设的房屋进行出租，签订的房屋租赁合同无效。被告储灵敏将未取得建设工程规划许可证房屋出租，其与原告阜阳市蜜香村食品有限公司于2013年10月16日签订的租房协议无效。但原告应参照合同约定的租金标准支付被告房屋占有使用费，由于原告已支付被告一年的房租，但仅使用该涉案房屋4个月，故对于剩余的8个月的房租，即26664元（40000÷12×8），被告应予返还；原告要求被告赔偿损失80000元，因阜阳市颍州区人民政府已对其进行了补偿，故对原告的该项主张，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告储灵敏于本判决生效之日起十日内返还原告阜阳市蜜香村食品有限公司房屋占有使用费人民币26664元；二、驳回原告阜阳市蜜香村食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2434元，减半收取1217元，由原告阜阳市蜜香村食品有限公司负担828元，被告储灵敏负担389元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。二审审理中，本判决尚未生效。审判员 季云玲二〇一六年四月五日书记员 杨超群附本案引用的法律条文内容1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 更多数据：搜索“”来源：