（2015）鄂江汉民一初字第01171号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-11-16
案件名称
杨喜红与黄运仙、黄志华所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江汉区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨喜红,黄运仙,黄志华,李永信
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江汉民一初字第01171号原告杨喜红，女，1980年4月29日出生，汉族，住址武汉市黄陂区。委托人代理人陈刚、刘露，湖北首义律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告黄运仙，女，1949年2月23日出生，汉族，住址武汉市江汉区。委托代理人刘绪高，湖北法辉律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告黄志华，男，1977年1月30日出生，汉族，住址武汉市江汉区。委托代理人刘绪高，湖北法辉律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人李永信，男，1962年7月29日出生，汉族，住址武汉市江汉区。委托代理人杨耕田，湖北法辉律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告杨喜红（下称原告）与被告黄运仙（下称第一被告）、黄志华（下称第二被告）、第三人李永信（下称第三人）所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员纪承适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人刘露、第一被告及第一、二被告共同委托代理人刘绪高、第三人委托代理人杨耕田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与第二被告于2004年婚姻关系存续期间向第三人购买了位于武汉市江汉经济开发区迎宾花园D栋二单元202室房屋一套，因购买时间距第三人与开发商武汉市汉口渔场签订的商品房买卖合同较为接近，故经买卖双方协商后，拟通过直接办理合同更名的方式完成本次交易，但由于第三人已经办理了合同备案登记，导致更名无法实现，若按照二手房买卖流程办理过户手续，即先由第三人办理房产证后再过户给第二被告，则需要承担高额费用。为此，原告与第二被告虽然至2007年全部清偿了所有房屋贷款，并对所购房屋进行了装修入住，但一直未办理房屋权证。2012年8月28日，原告与第二被告协议离婚并共同签订《自愿离婚协议书》，约定本案诉争房屋归原告所有，第二被告自愿放弃，并协助原告办理过户手续，费用由原告承担。双方离婚后，原告及儿子黄某某继续在该房屋中居住生活。此后，本案第一、第二被告及第三人在原告毫不知情的情况下将本案诉争房屋过户登记至第一被告名下，严重损害了原告的合法权益，原告为此提起诉讼，请求判令：1、位于本市江汉经济开发区迎宾花园D栋二单元202室房屋所有权归原告所有，被告黄运仙协助办理过户登记手续；二、由被告承担本案的诉讼费用。第一、二被告共同辩称，在第三人与开发商购房合同有效的情况下，第二被告与开发商另行签订的合同没有法律效力。诉争房屋实由第一被告出资向第三人购买，并与原告、第二被告及孙子黄某某共同居住生活。2012年签订的离婚协议是第二被告在原告的威胁下违心所写，第二被告对诉争房屋无权处理，房屋应归第一被告所有。目前房屋产权清晰，原告对此如有异议，应通过行政诉讼而非民事诉讼解决争议。第三人述称，第三人出售房屋的对象为第一被告，第二被告系替其母代为办理购房手续。对于第二被告与开发商另行签订购房合同一事，第三人并不知情，该合同应为无效。为支持诉讼主张，原告提交下列证据：第一组、鄂武江离字020901387号、L4201032012001289号离婚证及2009年11月16日、2012年8月28日《自愿离婚协议书》。用以证明原告与第二被告共同约定将本案诉争房屋归属原告所有的事实。第二组、第三人、第二被告分别与汉口渔场签订的《武汉市商品房买卖合同》。用以证明第二被告与第三人之间存在拟以合同更名方式买卖房屋的事实，诉争房屋实由第二被告向第三人购置，为原告与第二被告婚内共同财产，应按照离婚协议约定进行分割。第三组、招商银行卡（卡号：62×××42），用于证明原告通过第三人的银行卡偿还房贷的事实。第四组、（2014）鄂江汉巡民初字第00378号民事判决书及武汉市房屋产权登记信息查询单。用以证明原告已经具备主张本案诉争房屋权利的条件。第五组、电费通知单、燃气发票、物业管理费发票。用以证明原告从2005年起至今一直在诉争房屋中居住，水电、燃气设施均登记在黄志华而非黄运仙名下，房屋装修款、添置家具的款项均由原告和第二被告共同支付。两被告及第三人对上述证据质证后认为，离婚协议中关于诉争房屋的分配内容是第二被告在受到原告威胁后作出的意思表示；协议签订时房屋已备案登记于第三人名下，第二被告并无权处理；在第三人与开发商之间已签订购房合同并备案登记的前提下，第二被告与开发商之间签订的购房合同应为无效。第三人的银行卡虽在原告处，但购房款项实际由第一被告支付，第二被告仅为经手人；房屋现已登记于第一被告名下，原告如有异议应通过行政诉讼解决；水电等缴费单据上是否有第二被告的名字，以及对房屋装修、家具添置行为，都不能说明房屋所有权的归属。为支持答辩意见，两被告提交以下证据：证据一、2015年10月19日由武汉台源物业管理发展有限公司迎宾花园管理处出具的书面证明。用以证明第一被告于2004年即入住诉争房屋，并一直缴纳物业费用的事实；证据二、诉争房屋所有权证及国有土地使用权证。用以证明诉争房屋所有权人为第一被告，原告如有异议应通过行政诉讼解决；证据三、物业费发票，用以证明物业费系由第一被告而非原告缴纳的事实；证据四、第二被告出具的情况说明。用以证明诉争房屋由第一被告出资购买以及房款的实际支付情况。原告质证后认为，物业公司出具的书面证明上没有具体经办人的签名，不符合证据的合法形式。房产登记只是形式审查，对房产有异议并非必须走行政程序，房屋归属应由法院通过民事诉讼的方式进行裁决；第二被告与本案具有利害关系，出具的情况说明与客观事实不符。第三人对两被告出具的证据不持异议，未提交其他证据。经审理查明，原告与第二被告于2003年登记结婚，分别于2009年11月16日及2012年8月28日两次登记离婚。离婚当日，二人均签订了《自愿离婚协议书》，明确约定位于本市江汉区迎宾花园D栋二单元202室的房产归原告所有，第二被告自愿放弃，因所购二手合同房过户手续未办理，由第二被告协助原告办理，费用由原告承担的具体内容。另查明，2004年10月10日，武汉市国营汉口渔场作为出卖人、第三人作为买受人签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定由第三人向出卖人购买位于本市江汉区贺家墩村迎宾花园第4幢2单元2层2号房（同上述离婚协议所涉房屋为同一房屋）。就前述房屋，第二被告作为买受人亦同汉口渔场签订了落款时间相同的《武汉市商品房买卖合同》。2012年8月28日，原告与第二被告协议离婚，因第二被告在离婚后未能按照离婚协议约定配合原告办理诉争房屋的产权过户手续，原告遂于2014年4月10日向本院提起所有权确认之诉。因起诉时诉争房屋仍备案登记于第三人名下，尚未办理房屋所有权证，本院以原告提起所有权确认之诉条件尚未成就为由，于2014年7月2日判决驳回了原告的相关诉讼请求。2015年4月16日第一被告经核准登记，于同年4月21日取得诉争房屋所有权证（房屋出让方为第三人，登记地址为江汉区贺家墩村迎宾花园4栋2单元2层202房），引发本案诉讼。本院认为，一、诉争房屋登记于第一被告名下，不妨碍原告通过民事诉讼途径确认物权归属。不动产物权原则上虽需经过依法登记始生物权效力，但登记作为不动产物权公示的方式，是对变动不动产物权当事人的意思表示进行推定的结果，而非行政机关对不动产物权的授权或确认。因物权归属或基础关系产生的纠纷，仍为发生于平等民事主体之间的财产争议，应当通过民事诉讼对相应法律行为或其他法律事实进行判断。因此，两被告关于诉争房屋产权业经行政登记，本案不属于民事诉讼范畴，原告应通过行政诉讼解决争议的答辩意见，欠缺法律依据，故本院不予采纳。二、诉争房屋的物权归属应以相关当事人之间客观发生的房屋买卖关系为基础。第一、二被告究竟何者同第三人之间建立有真实的房屋买卖关系为本案关键争点，对此，诉辩意见明显对立，需结合房屋具体交易过程加以判断。从缔约环节看，第二被告、第三人均直接作为房屋买受人在同一时间和出售人即武汉市国营汉口渔场确立了房屋买卖关系，相关合同内容反映了第二被告向出售人购置诉争房屋的意图，而未体现出第一被告委托第二被告向第三人购置房屋的意思表示。对此，被告方的解释为受托交易过程中，原告及第二被告产生了将第一被告欲购房屋据为己有的私念，遂背着父母及第三人私下找开发商以第二被告名义签订合同，合同因此没有法律效力；原告方的解释则为买卖双方通过协商，拟采用合同更名形式直接由第二被告与开发商确立买卖关系，以降低房屋交易费用，但因第三人购房合同备案在先，过户目的未能实现。两相比照，原告陈述相对于被告答辩更贴合日常生活经验，具有更强的合理性与可信度。从履约环节看，被告及第三人均确认，诉争房屋的房款支付、房贷清偿等相关手续均由第二被告与第三人进行接洽办理，因此，房屋交易行为外在表现为第二被告与第三人之间发生的行为，至于第一被告是否作为实际购房者介入其中并全额支付房款，全案仅有两被告及第三人的口头陈词予以证明，综合考虑第一、二被告之间的直系亲属关系及原告与第二被告间的现实婚姻状况，被告方及第三人所做陈述，不具有足以否定和推翻第二被告与第三人之间客观表现于外的房屋交易行为的证据证明力，由此，第一被告与第三人之间成立房屋买卖关系既无直接外在行为表现，亦无确凿证据证实，殊难确认。决定诉争房屋物权归属的基础买卖关系实际发生在第二被告与第三人之间更具高度盖然性，应予认定。三、通过离婚协议对诉争房屋进行处分是相关权利人的真实意思表示，应当信守履行。第二被告与原告婚姻关系存续期间从第三人处购得的房产应为夫妻共同财产，离婚协议中对其作出处分，是订约双方的真实意思表示，具有法律约束力，应当予以诚信履行。第二被告关于离婚协议系受原告胁迫签订的答辩意见，无证据证明，本院不予采纳。诉争房屋过户登记于第一被告名下，与房屋买卖基础法律关系相背离，违反了权利人之间的有效约定，损害了原告的合法财产权益，原告为此诉请确认房屋所有权归属其本人所有，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、确认武汉市江汉区贺家墩村迎宾花园4栋2单元202房所有权归原告杨喜红所有；二、被告黄运仙于本判决生效之日起二十日内协助原告杨喜红办理上述判决第一项所涉房屋所有权的过户登记手续。减半收取的案件受理费4007元、其他诉讼费120元，共计4127元，由被告黄运仙负担（于本判决生效之日起二十日内向原告杨喜红支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 纪 承二〇一六年四月五日书记员 蔡高兰 关注公众号“”