（2016）沪0104民初2297号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-24
案件名称
上海中海物业管理有限公司与上海翼多信息咨询有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海中海物业管理有限公司,上海翼多信息咨询有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初2297号原告上海中海物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人魏民，董事长。委托代理人陈正国。委托代理人傅文。被告上海翼多信息咨询有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人黄颖峰，董事长。委托代理人王国峰，上海市海欣律师事务所律师。原告上海中海物业管理有限公司与被告上海翼多信息咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海中海物业管理有限公司的委托代理人陈正国、傅文，被告上海翼多信息咨询有限公司的委托代理人王国峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海中海物业管理有限公司诉称，原告系上海市龙瑞路XXX弄“中海瀛台”小区提供物业管理服务之物业管理公司，被告系上海市龙瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋业主。根据原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》约定，原告为被告提供物业管理服务，应收服务费标准为每月387元。被告自2010年7月起未向原告支付物业管理服务费。故原告诉至法院，请求判令被告支付原告自2010年7月起至2015年9月止的物业服务费24，381元及违约金24，381元（违约金按合同每日可加收应付款千分之三，原告自愿调整为以本金为限）。被告上海翼多信息咨询有限公司辩称，不同意原告的诉请。一是原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，被告愿意支付原告起诉前两年期间的物业费，其余部分已过诉讼时效，原告无权主张；二是被告并非故意拖欠物业费，原告的物业服务存在重大问题，被告房屋在买入后一年出现重大质量问题，开发商委托原告对房屋进行维修，被告也多次要求原告维修，原告的维修工作拖沓且没有修复好。经审理查明，被告系上海市龙瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人，取得产权时间为2010年9月3日。2007年12月，上海新海汇房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对其开发的上海市龙吴路XXX号《中海瀛台》小区实施前期物业管理，并明确乙方可按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅按每月2.55元／平方米收费，物业服务费按月缴纳，业主应在每月10日前履行交纳义务。逾期交纳的，从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。合同约定乙方管理期限为二年，自该小区第一批业主正式入伙之日起至其后二年。本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。签约后，原告按约进驻小区实施物业管理服务。前期物业服务合同到期后，双方又签订《前期物业管理委托合同展延协议》，明确，在前期物业管理委托合同到期至中海瀛台项目业主委员会正式成立，并与其选聘的物业公司签订《物业管理服务合同》以前的前期物业管理阶段，甲方继续委托乙方对项目进行物业管理服务，即对原前期物业管理委托合同进行展延，双方按原合同所规定的权利义务继续履行。本延展协议在中海瀛台项目成立业主大会，并产生业主委员会，与其选聘的物业公司订立《物业管理服务合同》时止。后，上海市徐汇区中海瀛台业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订物业服务合同，约定由原告对中海瀛台小区（座落位置龙瑞路XXX弄、XXX弄）提供物业管理，合同期限自2013年12月30日起至2016年12月31日止，其中住宅按每月2.55元／平方米收费，物业服务费按月缴纳，业主应在每月10日前履行交纳义务。逾期交纳的，按日加收应缴费用千分之一的滞纳金。被告自2010年7月起未支付相应的物业服务费，原告在2013年9月前四次催讨无果，于2015年12月16日遂诉至本院，请求判如诉请。另查明，原告企业名称原为中海物业管理（上海）有限公司，于2008年5月变更为现名。中海瀛台小区包括龙吴路XXX号和龙瑞路XXX弄，从前期物业开始均由原告提供物业服务。以上事实，除双方当事人的一致陈述外，另有原告提供的前期物业服务合同、物业服务合同、房地产登记簿、业主资料登记表、情况说明、工商登记资料、付款发票等证据证实，并经庭审质证，本院予以认定。关于原告提交的展延协议复印件，经质证，被告以原告未出示原件否认该材料真实性，本院认为，因该材料真实性及证明力在（2014）徐民四（民）初字第2525号生效民事判决书中已被认定，故本院对其真实性及证明力均予以认定。关于原告提交的2011年4月12日、2011年11月15日、2012年11月9日、2013年9月20日催款通知及邮寄凭证，欲证明原告向被告发函催讨物业费，被告否认收到过上述催款通知，且认为2013年9月至原告2015年12月起诉亦已超过两年诉讼时效，鉴于被告否认上述催款通知及邮寄凭证的真实性，但未提供证据否定原告提供的邮件凭证的真实性，也未提供证据证明原告上述邮件为其他内容，故本院认定原告于2011年4月12日、2011年11月15日、2012年11月9日、2013年9月20日向被告提出催款要求。关于原告提交的2015年7-11月收费通知单，被告以原告未邮寄且被告未收到为由否认其真实性，鉴于原告未提供邮寄凭证或相关证据证明原告以将上述收费通知寄送被告，故本院对收费通知单的证明力不予认定。本院认为，原告与开发商及中海瀛台业主委员会签订的前期物业服务合同及展延协议、物业服务合同，内容于法不悖，应为合法有效，对原告及小区全体业主或物业使用人均有约束力。被告作为小区业主，接受了原告对其物业提供的管理和服务，应当按照服务合同的约定向原告支付物业管理服务费用。根据相关法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断并重新计算，否则对超过诉讼时效期间的主张无法得到法律的保护。原告的邮寄催款行为产生诉讼时效中断的法律效果，但最后一次催款邮寄时间为2013年9月27日，至原告起诉时已超过二年诉讼时效期间，对原告超过诉讼时效部分的诉讼请求本院不予支持，对原告要求被告支付2013年12月至2015年9月的物业服务费，本院予以支持。考虑到被告不支付物业管理费事出有因，故原告要求被告支付逾期违约金之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告上海翼多信息咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告上海中海物业管理有限公司支付自2013年12月起至2015年9月的物业服务费8，514元；二、驳回原告上海中海物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计509.50元，由原告上海中海物业管理有限公司负担420.50元，被告上海翼多信息咨询有限公司负担89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 黄晨辰二〇一六年四月五日书 记 员 王 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：