（2016）沪0109民初1082号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-06-01

案件名称

陆云珍与刘玉华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市虹口区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陆云珍,刘玉华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款

全文

上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初1082号原告陆云珍，女，1951年10月2日出生，汉族，住上海市。委托代理人李长军，北京汉卓（上海）律师事务所律师。被告刘玉华，女，1952年7月18日出生，汉族，住上海市。原告陆云珍与被告刘玉华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑煌独任审判，公开开庭进行了审理。原告陆云珍的委托代理人李长军，被告刘玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆云珍诉称，原、被告通过房屋中介公司于2015年9月19日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将坐落于上海市虹口区场中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）转让给被告；双方于2015年11月30日前向房地产交易中心申请办理过户手续；被告应于2015年9月22日前支付30万元，于2015年11月30日前支付64万元，于2015年12月20日前支付2万元。之后，被告逾期未能如约支付第二笔64万元房款，经原告书面通知后，被告仍未能付款，被告已构成严重违约，原告依据合同的约定与被告解除了合同。要求判令：1、确认原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年12月14日解除；2、被告支付违约金68，000元，从被告已付款34万元中抵扣，剩余购房款272，000元返还被告。被告刘玉华辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告购买系争房屋前先出售了自己的房屋，因自己房屋的买受人秦昇贷款发放延迟，导致被告未能在合同约定的2015年11月30日前支付原告64万元房款。原告同意被告延期至2015年12月5日前支付，被告遵守约定，约好原告于2015年12月5日到中介公司，然后双方在中介公司工作人员陪同下去银行划账支付64万元房款。当日被告准备好了64万元，被告银行账户里有46万元存款，被告向秦昇的妻子徐益丽借20万元，徐益丽账户里准备了20万元。原、被告及秦昇夫妇均到了中介公司，但原告提出涨房价2万元，遭被告拒绝后，原告拒收房款。被告的房屋已于2015年11月27日办理过户送件，中介公司于2015年12月18日通知原告可以办理过户，原告称没有时间，之后原告就到工商局投诉中介公司，中介公司通过工商局工作人员也通知原告可以办理过户，但原告避而不见。被告认为，原告居心不良，乘人之危提出涨价，被告有权拒绝。依法成立的合同有效，原告不得单方随意解除合同，原告的行为明显属于违约。被告没有违约，不应承担违约责任，如法院认定被告违约，应承担违约责任的，被告认为违约金约定过高，要求法院调整。经审理查明，2015年9月16日，原告（出售方、甲方）与被告（买入方、乙方）及案外人上海乐丰房地产经纪事务所（中介方、丙方，以下简称乐丰中介）签订《售房定金协议》，约定：甲方通过丙方居间介绍向乙方出售系争房屋，建筑面积32.92平方米，成交价为100万元（到手价）；乙方于2015年9月16日支付甲方购房定金4万元，于2015年9月22日前支付甲方房款30万元，于2015年11月30日前进交易中心办理产权转移手续，乙方支付甲方房款64万元，2015年12月20日前甲方交房、结清水、电、煤、物业、有线电视等费用并迁出户口，乙方支付甲方房屋尾款2万元；甲、乙双方任何一方不按照以上条款执行，均属违约，守约方有权单方面解除合同。当日，被告支付了原告定金4万元。2015年9月19日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：1、原告（卖售人、甲方）将系争房屋转让给被告（买受人、乙方），转让价款为100万元；2、乙方于2015年9月16日前支付4万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2015年9月22日前支付30万元，于2015年11月30日前支付64万元，于2015年12月20日前支付2万元；3、乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起5日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起5日内，乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付（第九条第二款）；4、甲、乙双方确认在2015年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订当日，被告支付了原告购房款30万元。被告购买系争房屋前出售了系争房屋楼上其自有的202室房屋，因买受人秦昇及其妻子徐益丽贷款发放延迟，被告未能及时拿到售房款，故未能在合同约定的2015年11月30日前支付原告购房款64万元。2015年12月1日，原告通过乐丰中介向被告转交《告知书》，告知被告于2015年12月5日前支付相关款项，如逾期仍不能兑现，视被告自动放弃买卖合同，按照合同第九条第二款解除双方的买卖合同。被告收到该告知书。2015年12月5日，原、被告及秦昇、徐益丽夫妇到乐丰中介办理64万元房款的交付，原告提出要马上办理过户，被告因自己的202室房屋虽已办理过户送件但尚未完成过户，故未同意原告马上办理系争房屋过户的意见，原、被告双方为此发生纠纷，110民警接报后到场处理，当日钱款交付未成。2015年12月10日，原告通过乐丰中介向被告转交《最后告知书》，告知被告于2015年12月13日前支付相关款项，双方共同向房产交易中心申请办理转让过户手续，如逾期还不能兑现买卖合同，视被告自动放弃、解除合同，并扣除约定的违约金。被告拒收该告知书。另查明，1、2015年9月19日，被告与秦昇、徐益丽签订《上海市房地产买卖合同》，约定：1、被告（卖售人、甲方）将202室房屋转让给秦昇、徐益丽（买受人、乙方），转让价款为95万元；2、本合同签订后，乙方于2015年9月13日支付2万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2015年9月20日前支付34万元，于2015年12月15日前支付57万元，于2016年1月30日前支付2万元；3、甲、乙双方确认在2015年11月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年11月27日，被告与秦昇、徐益丽办理了202室房屋产权过户送件手续。2、根据《建设银行上海分行明细对账单》记载，2015年12月5日被告名下账户余额为460，084.30元。根据《中国建设银行账户交易明细》记载，2015年12月5日徐益丽名下账户余额为200，030元。审理中，原告称，2015年12月5日，原告要求被告如约付款并如约办理交易过户，被告则要求迟延付款并迟延办理交易过户，双方发生争执，遂至派出所解决，民警调解过程中，被告眼看要求迟延办理过户的目的不能实现，遂表示不同意付款；被告知道原告的账户，如真要付款，完全可以将款直接打入原告的账户；被告出售自己的房屋，约定和其下家于2015年11月10日前办理过户，因其下家对其违约导致被告对原告违约，被告应承担违约责任。庭审中，被告提供证人沈毛南及徐益丽出庭作证。沈毛南称：其系乐丰中介的法定代表人，也系该次交易的经办人员；被告购买原告的房屋，自己的一套202室房屋也要出售掉，双方约定2015年11月30日前被告要支付原告64万元，被告没有按时付款。2015年12月1日，原告到乐丰中介写了份告知书要求其转交给被告，原告要求被告在2015年12月5日前付款，否则视为放弃购买。2015年12月5日，被告准备好钱款要支付给原告，但原告要求涨价2万元，被告不同意，原告就不肯收款，原告提出收款和交易过户同时进行，因被告的下家贷款发放延迟，导致被告房屋的交易过户也延迟，如被告和原告办理交易过户，被告就不算购买首套房，要多付税，被告承诺2015年12月31日前办理过户，其也承诺会在2015年12月底前协助双方办理交易过户。如当日正常付款，原、被告双方应在乐丰中介工作人员陪同下去银行划账，乐丰中介开收据由原告签字后交被告，之前的付款也是在乐丰中介工作人员陪同下去银行划账的。徐益丽称：2015年12月5日，被告要求其准备好20万元到乐丰中介借给被告支付房款，其带了银行卡，内存有20万元，因原告不肯收款，故20万元实际没有借出。审理中，被告于2016年1月5日起诉原告，要求原告继续履行合同、办理过户、交付系争房屋【（2016）沪0109民初5731号案】。后被告以原告已先行起诉，其暂缓起诉为由，申请撤回了该案的起诉。上述事实，有原告提供的系争房屋售房定金协议、系争房屋房地产买卖合同、银行卡客户交易查询、告知书及邮寄凭证、最后告知书、产权调取信息、上海市房地产登记申请书，被告提供的202室房屋房地产买卖合同、建设银行上海分行明细对账单、中国建设银行账户交易明细、上海市公安局案（事）件接报回执单、短信截屏、证人证言以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应按约履行。根据合同的约定，被告应于2015年11月30日前支付原告购房款64万元，被告逾期未付款的，原告应书面催告，自收到原告书面催告之日起5日内，被告仍未付款的，原告有权单方解除合同。被告未能在2015年11月30日前付款，原告通知被告于5日内即2015年12月5日前付款，系原告根据合同的约定给予被告的宽限期。现据查实，2015年12月5日，被告及徐益丽备好了64万元到乐丰中介准备向原告付款，原告要求同时办理交易过户，因被告自己出售的202室房屋虽于2015年11月27日办理了过户送件，但按照房产交易中心的流程，20个工作日内即于2015年12月25日前才能完成过户，被告要求先向原告付款，待202室房屋完成过户后再办理系争房屋的过户，此举不会对原告产生任何不利影响。原告称被告要求迟延付款，未举证证明，故本院不予采信。原告又称被告因要求迟延办理过户的目的不能实现，遂不同意付款，原告也未举证证明，本院亦不予采信。被告虽知道原告的账户，但按照之前的付款惯例，原、被告双方应在乐丰中介工作人员陪同下去银行划款，被告在双方产生纠纷后考虑到自身的风险没有自行划款，有一定的理由。鉴于此，该日被告未完成房款交付，系事出有因。原告此后又于2015年12月10日向被告发出《最后告知书》，要求被告于2015年12月13日前付款，但仍要求被告在付款的同时办理过户，被告鉴于202室房屋尚未完成过户，在双方对此问题仍未达成一致的情况下暂缓支付房款，属情理之中。原告主张被告违约并据此解除合同，理据不足，故对原告的诉请，本院不予支持。被告在202室房屋完成过户后即要求原告继续履行合同，故双方应继续履行合同，完成系争房屋的交易。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第二款、第六十条第一款之规定，判决如下：一、原告陆云珍要求确认其与被告刘玉华签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年12月14日解除的诉讼请求，不予支持；二、原告陆云珍要求被告刘玉华支付违约金的诉讼请求，不予支持。本案受理费1，500元，减半收取750元，由原告陆云珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　郑煌二〇一六年四月五日书记员　　吴燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…… 关注公众号“”