（2015）金婺北民初字第272号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-05-06

案件名称

金华市人民防空办公室与陈晓莹房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

金华市婺城区人民法院

所属地区

金华市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

金华市人民防空办公室,陈晓莹

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

金华市婺城区人民法院民事判决书（2015）金婺北民初字第272号原告：金华市人民防空办公室，住所地：金华市婺城区迎宾大道***号。法定代表人：宋旭宝，办公室主任。委托代理人：倪玉斌，浙江泽邦律师事务所律师。被告：陈晓莹。委托代理人：龚铭。委托代理人：奚益余，上海儒君律师事务所律师。原告金华市人民防空办公室为与被告陈晓莹房屋租赁合同纠纷一案。原告于2015年5月15日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员刘爱军适用简易程序独任审判，后经转换程序依法组成合议庭审判，于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告金华市人民防空办公室的委托代理人倪玉斌，被告陈晓莹及其委托代理人龚铭、奚益余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金华市人民防空办公室诉称：1996年1月10日，缪军与原告签订转让合同，由缪军受让人防地下商贸城东、西两处下沉式广场负一层回廊（现称铁路金华站“931”人防工程东回廊、西回廊）及回廊附近100平方米配套用房经营使用权。同年10月22日，经原、被告和缪军三方商定，由被告陈晓莹独立受让东回廊及配套用房的经营使用权，出让金为72万元。2012年8月20日，被告陈晓莹将之转租给案外人陈力军，用于开设金华市婺城区城北兴方旅馆。现因政府原因，铁路金华站南广场（含“931”人防工程）即将进行改造，这使原、被告之间的合同无法继续履行，需立即解除转让合同。原告已将该事项多次告知于全体承租人，期间经协商，原告已与大部分承租人解除了相关租赁合同，但与被告多次协商未果。现原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，要求：1、判令解除原告与被告之间的转让合同，并退还被告转让金114782.61元；2、判令被告立即腾退铁路金华站“931”人防工程东回廊（原称“人防地下商贸城东处下沉式广场负一层回廊”）及相应100平方米的配套用房；3、本案诉讼费用由被告承担。被告陈晓莹辩称：被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉请，其理由如下：1996年1月10日，缪军是与金华市地下商贸城建设指挥部签订的《使用权转让合同》；同年10月22日，由金华市站前广场人防工程建设指挥部与缪军、陈晓莹三方进行协商，由陈晓莹受让东回廊的使用权，归其使用，但没有相应的配套用房。被告陈晓莹承租以后，于2001年左右将其租给陈力军使用。2014年3月18日，陈晓莹将房屋租给香港人叶友鸿。火车站南广场工程改造时，原告并没有与被告进行过协商，也就没有存在原告所说的与被告陈晓莹进行过多次沟通和协商。现在被告也不清楚金华市地下商贸城建设指挥部跟金华市站前广场人防工程建设指挥部与原告是什么关系，所以原告要举证证明其具有诉讼主体资格就应该说明原告与上述两个指挥部是什么关系。在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并相互质证，根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告金华市人民防空办公室提交的证据：1、《金华地中海商贸城使用权转让合同》、（96）浙金市证经字第48号公证书、（96）浙金市证经字第543号公证书、《协议书》、《关于划分市人防地下商贸城东西两回廊使用权、经营权的协议书》、《补充协议书》复印件各一份，证明被告陈晓莹与缪军受让现由原告经营管理的铁路金华站“931”人防工程东回廊、西回廊，双方存在转让合同关系及出租的实际主体为原告的事实；2、租房合同、个体工商户开业登记申请书、特种行业许可证、卫生许可证等工商登记资料复印件各一份，证明被告陈晓莹擅自将涉案租赁物转租给案外人陈力军，未经原告同意，我方认为可以据此事实，向被告解除合同；3、中国铁路总公司铁总办函（2013）242号批复、金华市人民防空办公室金人防函（2014）40号文件、金华市规划局2014年12月5日的复函及改造范围图复印件各一份，证明铁路金华站（含“931”人防工程）因政府原因需整体改造的事实；4、《告知书》复印件一份，证明原告于2014年12月份已向被告等承租人通知协商解除合同的事实；5、关于“931”人防工程整体腾空的函金铁客站指函（2015）6号、2015年6月3日的《金华日报》相关报道A03复印件一份，证明本案所涉租赁房屋，政府要求具体腾空的时间及政府要求本案所涉租赁房屋拆除的事实；6、公证书（2015）浙金正证民字第3571号、公证书（2015）浙金正证民字第3527号各一份，证明原告于2015年8月7日向被告陈晓莹通过邮寄的形式送达解除合同通知书及其于2015年8月13日通过录音电话形式告知被告陈晓莹解除合同通知书的内容等事实。被告陈晓莹提出质证意见：对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，证据本身证明了签约主体为以上两个指挥部，与原告并不存在转让合同关系，也证明原告不具备诉讼主体资格。经查，金华市地下商贸城建设指挥部、金华市站前广场人防工程建设指挥部均为原告金华市人民防空办公室所设立的临时性建设机构，结合《金华地中海商贸城使用权转让合同》、《关于划分市人防地下商贸城东西两回廊使用权、经营权的协议书》、《补充协议书》上均有时任金华市人民防空办公室的法定代表人施长团的签字确认及《关于划分市人防地下商贸城东西两回廊使用权、经营权的协议书》的首部“甲乙双方向市人防办受让的地下商贸城东西两处下沉式广场负一层回廊，双方共同经营、管理存在诸多弊端。”及第四条“东西回廊的使用权出让金还有陆拾万元未交付市人防办，今后在交纳这笔款项时，乙方交付肆拾贰万元，甲方交付壹拾捌万元。”的约定，可证实原告为合同相对人，具备本案的诉讼主体资格，故本院确认其证明力。对证据2的租房合同有异议，租房合同中陈晓莹签名并非是陈晓莹的亲笔签名，据我方了解，是陈力军的签字；对陈力军的工商登记等材料，我方并不清楚，与本案也无关联性。本院认为，该组证据系从工商部门调取的，应具有一定的客观真实性，结合被告在庭审中自述其与陈力军存在租赁关系，故本院确认其部分证明力。对证据3的真实性无异议，仅能证明铁路金华站（“931”人防工程）系其内部工程，改造工程本身并不是原告单方解除合同的法定情形。本院认为，中国铁路总公司对铁路金华西站批复重建，其工程为社会公益性建设项目，符合社会公共利益的需要，故本院确认其证明力。对证据4《告知书》，我方并没有看到过也没有收到过，上面也没有我方的签字。本院认为，根据被告在庭审中自述其于2015年3月17日收到该《告知书》，故本院确认其证明力。对证据5，我方认为其仅为人防办内部的一个工作要求，并非是原告单方解除合同的法定情形，对《金华日报》中报道的改造工程本身无异议，但工程改造也应依法办事，不得侵害租户的利益。本院认为，该组证据能证实其待证目的，故本院确认其证明力。对证据6中单方解除合同是存在异议的，我方认为原告无权单方解除合同，并从解除合同通知书的内容来看，解除依据是《合同法》第93条、94条规定，但93条规定是约定解除，而94条规定是法定解除，原告自己也不清楚到底是按照何依据来解除合同，所以解除合同通知书没有任何法律依据。本院认为，经过公证的送达程序合法有效，故本院确认其证明力。对被告陈晓莹提交的证据：1、《情况说明》，证明原告提供的陈力军的两份租赁合同，都是陈力军自己签的，陈晓莹是不知情的，所以这两份租赁合同是没有效力的；2、租赁合同一份，证明被告陈晓莹已于2014年3月18日将房屋转租给了叶友鸿的事实。原告金华市人民防空办公室提出质证意见：对证据1有异议，这份证据无法证明被告的待证目的，因其与被告在答辩中的陈述不符，被告自认从2001年开始与陈力军发生转租事实。本院认为，该份《情况说明》为证人证言，其应出庭作证说明情况，结合被告在庭审中自述其与陈力军存在租赁关系，故本院对其证明力不予确认。2、对证据2的三性均有异议，据我方了解，陈力军于2015年5月份还在租赁物上实际经营，如证据2是真实的，被告存在擅自转租的事实，该转租行为是没有经过原告同意的，所以该转租行为是无效的，我方可以据此享有合同解除权。本院认为，该证据与本案无关联性，故本院对其证明力不予确认。基于以上诉讼证据的认证和庭审中双方当事人的陈述，本院对本案事实认定如下：金华市地下商贸城建设指挥部、金华市站前广场人防工程建设指挥部均为原告金华市人民防空办公室为建设铁路金华西站站前广场人防工程而成立的临时性机构，由时任原告的法定代表人施长团任总指挥。1996年1月10日，缪军与金华市地下商贸城建设指挥部签订《金华地中海商贸城使用权转让合同》一份，约定由缪军受让地中海商贸城的东、西两处下沉式广场负一层回廊（现称铁路金华站“931”人防工程东、西回廊）及回廊附近100平方米的配套用房经营使用权，期限为23年，即从1996年2月1日至2019年1月31日止，转让金额共计120万元。1996年3月18日，缪军与陈晓莹签订《协议书》一份，约定双方共同出资以缪军名义与金华市人防办签订回廊使用权出让合同，各出资60万元。1996年10月22日，缪军与陈晓莹再次签订《关于划分市人防地下商贸城东西两回廊使用权、经营权的协议书》一份，约定东回廊的使用权归陈晓莹独立经营，陈晓莹出资72万元；西回廊的使用权归缪军独立经营，缪军出资48万元；东西回廊的使用权出让金还有60万元未交付市人防办，今后在交纳这笔款项时，陈晓莹交付42万元，缪军交付18万元。以上《金华地中海商贸城使用权转让合同》、《关于划分市人防地下商贸城东西两回廊使用权、经营权的协议书》及《补充协议书》上均有时任金华市人民防空办公室的法定代表人施长团的签字确认。在合同履行中，被告陈晓莹将东回廊的使用权出让金余款42万元陆续交付给了市人防办。2001年，被告陈晓莹将东回廊转租给陈力军，用于其开设金华市婺城区城北兴方旅馆。2013年5月23日，中国铁路总公司作出《关于新建杭州至长沙铁路客运专线金华西等5座车站站房及站场客运设施修改初步设计的批复》，规划将金华火车站南广场改造为站前广场交通枢纽综合体。2014年12月2日，原告向金华市规划局报送了《关于明确杭长客专新金华站配套基础设施项目一期工程（南广场）改造范围的函》。市规划局经过审核，于2014年12月5日向原告复函（附改造范围图）。2014年12月12日，金华市人民防空办公室、金华市人防实业公司共同向承租户送达《致“931”人防工程各承租户的告知书》，告知“931”人防工程即将整体拆除改造、需进行解除合同，若承租户有诉求可及时反馈。2015年3月17日，金华市人民防空办公室、金华市人防实业公司召集全体承租户（包括被告陈晓莹）开协商会，告知“931”人防工程的租赁合同需限期解除，对解除合同的谈判时间、补偿标准及补偿金领取办法等作了说明，并现场向各承租户送达《致“931”人防工程各承租户的告知书》及《评估报告》。2015年8月7日，原告以公证形式通过特快专递向被告邮寄了《解除合同通知书》。2015年8月13日，原告以公证形式通过录音电话向被告告知解除合同事宜。另查明：2015年6月，铁路金华西站南广场改造工程已进入封闭施工阶段，相关租赁场地已无经营的可能性，且原告已于2015年8月份对涉案租赁房屋进行了拆除。本院认为：金华市地下商贸城建设指挥部、金华市站前广场人防工程建设指挥部均系原告金华市人民防空办公室为建设铁路金华西站站前广场人防工程而成立的临时性机构，结合《金华地中海商贸城使用权转让合同》、《关于划分市人防地下商贸城东西两回廊使用权、经营权的协议书》及《补充协议书》上均有时任金华市人民防空办公室的法定代表人施长团的签字确认和被告陈晓莹向原告交纳使用权出让金等事实，足以确认原告金华市人民防空办公室为合同相对人，具备本案的诉讼主体资格。原、被告签字确认的《关于划分市人防地下商贸城东西两回廊使用权、经营权的协议书》、《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且合同的大部分义务已履行完毕，其性质为平等民事主体之间的房屋租赁合同关系，属于《合同法》的调整范围。现因中国铁路总公司（原铁道部）对铁路金华西站批复重建，规划将金华西站南广场改造成站前广场交通枢纽综合体，该建设工程系社会公益性建设项目，属于为社会公共利益之需要的政府行为。以上铁路金华西站南广场改造工程已启动，导致原、被告的房屋租赁合同无法履行，其系双方当事人在签约时无法预见，且均无过错。以上情形，依据合同法及其司法解释的相关规定，属于情势变更。目前铁路金华西站南广场改造工程已进入封闭施工阶段，相关租赁场地已无经营的可能性，且原告已于2015年8月份对涉案租赁房屋进行了拆除，导致合同已无法履行，故原告诉请解除合同，本院予以支持；其诉请腾退铁路金华站“931”人防工程东回廊及相应100平方米的配套用房，本院不予支持。因租赁房屋已拆除，导致合同无法履行，故原告诉请退还租金114782.61元，本院予以支持。另被告陈晓莹当庭提出赔偿其实际损失的要求，其可通过合法途径另行予以主张。据此，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告金华市人民防空办公室与被告陈晓莹之间关于铁路金华站“931”人防工程东回廊及相应100平方米配套用房的转让合同，并退还被告陈晓莹未到期的转让金114782.61元；二、驳回原告金华市人民防空办公室的其他诉讼请求。本案受理费2596元由原告金华市人民防空办公室承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审　判　长　　刘爱军人民陪审员　　俞　军人民陪审员　　张路前二〇一六年四月五日代书　记员　　季飞云微信公众号“”