（2016）皖16民终71号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-04-22

案件名称

李军、李飞与朱利德房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省亳州市中级人民法院

所属地区

安徽省亳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱利德,李军,李飞

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

安徽省亳州市中级人民法院民事判决书（2016）皖16民终71号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱利德。委托代理人：魏旭东，安徽皖北律师事务所律师。委托代理人：宁国振，安徽皖北律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李军。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李飞。（系李军之女）以上两被上诉人委托代理人：修中峰，安徽谯城律师事务所律师。上诉人朱利德因与被上诉人李军、李飞房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2015）谯民一初字第00131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人朱利德及其委托代理人宁国振、被上诉人李军及其与李飞共同委托的代理人修中峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年7月31日，原告李军与被告朱利德签订《租房协议》一份，约定将原告（甲方）所有的位于康美中药城南大行E2-134号的房屋出租给被告（乙方）朱利德使用，时间五年，每年房租壹拾伍万陆仟元（156000元），一年一付，先付款后租房。第二年按（上一年）房租的10%涨，从药行开业时间算起，水、电、气由乙方支付，甲方提供办照手续，到期后甲方如不租，提前三个月通知乙方，乙方不租提前三个月通知甲方。在租房期间税收费用一切由乙方承担，甲方概不负责。房屋合同到期如房屋有损坏由乙方承担，房屋到期所有装饰物品都归甲方所有，在租房期间乙方不得转租和抵押，在装饰期间乙方不得动房屋主体结构，如乙方破坏主体，一切责任由乙方承担。如甲乙双方违约合同，赔偿对方违约金壹拾万元。原、被告签订租房协议后，被告向原告支付了第一年的租金（租期至2014年11月24日），并对房屋进行了装修。第一年租赁期满后，双方产生分歧，原被告均认为对方违约，于是诉至本院，2015年3月13日，朱利德提出申请要求对所租赁的位于康美中药城南大行E2-134号的房屋装修费用进行评估，经本院委托，2015年6月15日，亳州市谯城区价格认证中心认定装修费用为20707元，评估费用300元。李军、李飞请求：依法判令被告朱利德向原告支付2014年11月24日至2015年11月23日期间房屋租金171600元；同时支付违约金100000元，并承担本案诉讼费用。朱利德提起反诉，请求：1、解除双方于2013年7月31日所签“租房协议”；2、被反诉人赔偿反诉人所造成的装修损失98000元，违约金10万元；3、由被反诉人承担本案诉讼费用。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告双方签订的房屋《租赁协议》是双方真实意思表示，协议内容符合法律规定，系有效协议。协议约定：租期五年，租金一年一付，先付款后租房。但第一年租赁期满后被告朱利德未按照约定缴纳第二年的房租，在合同未到期的情况下，朱利德拒绝交房租属违约行为。朱利德反诉称，李军要用其子朱运锋所租的门面房给李军做抵押贷款因遭到朱运锋的拒绝，于是李军要求其从所租赁的门面房搬走，2014年11月24日，朱利德将货物搬走并将租赁的门面房钥匙交给了原告李军，对上述辩称的理由朱利德未提交充分的证据予以证明，因此，本院对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、被告朱利德于本判决生效之日起十日内支付原告原告李军、李飞租金171600元、违约金100000元，共计271600元。二、驳回被告朱利德的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5374元，由被告朱利德负担。反诉费2170元、评估费300，共计2470由被告朱利德负担。朱利德不服，上诉请求：1、撤销谯城区人民法院（2015）谯民一初字第00131号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的一审诉求，支持上诉人的反诉请求；2、被上诉人承担本案的上诉费用。理由是：一审判决事实认定错误。第一、本案双方租赁合同的违约方系李军、李飞，一审却错误认定为朱利德为违约方。第二、李军、李飞应赔偿给朱利德造成的损失，并承担违约责任。因双方签订租赁合同期限为五年，为此，朱利德为长期经营中药材就在李军、李飞所交付的毛坯房进行了精装修，为此，花去了近十万元，在第一年租期届满前，李军就要求朱利德搬家并解除合同，因李军随意解除合同，致使朱利德不得不再将租赁他人房屋，再次装修不仅花取大量费用，且场所的变换及时间的损耗更给上诉人造成了大量的经济损失，这一切皆系李军、李飞的违约所造成，所以李军、李飞应赔偿因违约解除合同所给朱利德造成的装修费用及违约金。第三、李军、李飞诉求的“2014年11月24日至2015年11月23日”的租金损失应由其自行承担。第四、一审所认定的违约金10万元明显违反法律规定，一审时，朱利德已要求在法律规定范围内调整。两被上诉人庭审中书面答辩称：一审判决所认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，依法应予维持；被答辩人的上诉请求应予驳回。一、本案答辩人与被答辩人双方均认可所签租房协议书，系有效协议。既然是有效协议，双方就应该按租房协议的约定履行租房合同。二、被答辩人一审时反诉要求解除租房协议并要求答辩人赔偿装修损失及违约金的请求与事实不符、证据不足，一审法院依法判决驳回其诉讼请求，是正确的。综上，朱利德所举证据，不能证明李军存在违约，其反诉要求解除租房协议并要求李军赔偿装修损失及违约金的事实不清、证据不足，一审法院依法驳回其反诉请求正确。上诉人证据除同一审外，另举证照片两张。被上诉人证据除同一审外，另举证上诉人的一审答辩状、反诉状及庭审笔录。双方当事人对对方一审举证质证意见同一审，上诉人对被上诉人二审举证的证明目的有异议；被上诉人对上诉人的二审举证不予质证。双方当事人二审举证对一审查明的事实均无实质影响，故对一审查明的事实、认定的证据本院予以确认。二审查明的事实与一审基本相同。本案争议焦点是：一、本案双方当事人谁存在违约；二、朱利德的装修损失是否应由被上诉人赔偿；三、一审判决上诉人承担第二年的租金损失是否正确；四、一审判决的违约金10万元是否违反法律规定，是否应当予以调整。本院认为：一、关于本案双方当事人谁存在违约问题问题。双方签订的房屋《租赁协议》是双方真实意思表示，协议内容符合法律规定，系有效协议。朱利德一二审提供的证据并不能证明被上诉人存在违约行为，而朱利德在第一年租赁期满后，并未按照约定缴纳第二年的房租，在合同未到期的情况下，审认定朱利德拒绝交房租属违约行为并无不当。二、关于朱利德的装修损失是否应由被上诉人赔偿问题。朱利德提供的证明不能证明被上诉人对双方发生的纠纷存在过错，因此，对其主张装修损失应由被上诉人赔偿的理由，本院不予采纳。三、关于一审判决上诉人承担第二年租金损失是否正确问题。一审根据双方签订的房屋租赁合同，判决朱利德承担第二年的租金符合法律规定，因双方发生纠纷，上诉人构成根本违约，现已无法实现合同目的，对朱利德主张的解除双方签订的房屋租赁协议，本院予支持。四、关于一审判决的违约金10万元是否违反法律规定，是否应当予以调整问题。本案双方当事人约定的违约金10万元，超过法律规定的数额，本院予以调整，违约金应调整为171600元×30%=51480元。综上，朱利德的部分上诉理由成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2015）谯民一初字第00131号民事判决；二、解除上诉人朱利德和被上诉人李军于2013年7月31日签订的《租房协议》；三、上诉人朱利德于本判决生效之日起十日内支付给被上诉人李军、李飞租金171600元、违约金51480元，共计223080元。四、驳回上诉人朱利德的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5374元，由上诉人朱利德承担5000元，由被上诉人李军、李飞承担374元，反诉费2170元、评估费300，共计2470，由上诉人朱利德承担2200元，由被上诉人李军、李飞承担270元；二审案件受理费5374元，由上诉人朱利德承担5000元，由被上诉人李军、李飞承担374元。本判决为终审判决。审　判　长　　程　斌审　判　员　　罗　胜代理审判员　　李英进二〇一六年四月五日书　记　员　　张　影附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。来源：