（2016）黑0104民初107号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-06-28

案件名称

魏春玲与哈尔滨永吉房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

哈尔滨市道外区人民法院

所属地区

哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

魏春玲,哈尔滨永吉房地产开发有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条

全文

黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民事判决书（2016）黑0104民初107号原告魏春玲，1986年6月26日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市道外区。委托代理人霍金霞，黑龙江格言律师事务所律师。委托代理人裴岩，黑龙江格言律师事务所律师。被告哈尔滨永吉房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区东直路211号-1层。法定代表人李树辉，该公司总经理。委托代理人陈萍。原告魏春玲与被告哈尔滨永吉房地产开发有限公司（以下简称永吉公司）合同纠纷一案，原告魏春玲于2015年11月30日向本院提起诉讼。本院于2015年12月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告魏春玲的委托代理人霍金霞，被告永吉公司的委托代理人陈萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏春玲诉称：2013年7月5日，魏春玲与永吉公司签订汇龙综合市场摊位经营使用权转让合同。永吉公司将其开发的位于道外区东直路235号汇龙综合市场负一层时尚小百区F359号，建筑面积8.46平方米，以及位于负二层餐饮区T105号，建筑面积6.32平方米的摊位经营使用权转让给魏春玲。魏春玲按面积一次性交齐价款256623元；使用期限40年，自2013年11月起至2053年11月止，开业时间预计为2013年11月；合同对装修、摊位使用的启动、经营管理、双方权益进行了约定。合同签订后魏春玲一直等待开业，现已三年无法开业。魏春玲在购买商铺时轻信永吉公司的虚假宣传，约定2013年11月交付，且宣传商铺与地铁口是连通的，有可观的收益。现如今地铁与商铺没有连通，商铺改变了布局，将负二层改建为地下车位，也没有商铺的预售许可，永吉公司严重违约。因双方无法协商解决，魏春玲签订合同目的无法实现，只有解除双方签订的合同，故诉至法院，请求：一、判令解除魏春玲与永吉公司签订的汇龙综合市场摊位经营使用权转让合同；二、判令永吉公司返还魏春玲已交付的摊位经营使用权价款256623元，并从2013年7月5日起按银行同期贷款利率的双倍向魏春玲支付违约金至给付之日；三、案件受理费由永吉公司负担。被告永吉公司辩称：对魏春玲所述的事实部分无异议，但永吉公司不同意解除双方签订的合同。未能交付商铺的主要原因是因为现有的建筑市场整体受到经济冲击，不能交付商铺是因为客观不能。该合同第四条规定：“甲乙双方同意以汇龙综合市场的实际开业时间为准，乙方的转让期限按商场实际交付之日起相应顺延。”根据该条，魏春玲已经认可逾期交付商铺从交付之日起顺延计算商铺的使用期限，不存在解除合同的事由。根据法院调取的视频证据以及双方提供的相关证据，能够认定商铺存在近期将要交付的事实，客观上实际履行双方签订的合同能够保证魏春玲的利益，若法院判决解除合同，根据永吉公司现有的资金条件，魏春玲很难实现自己的债权利益，继续履行交付商铺的义务恰恰能够保障魏春玲资金不受损失，交付商铺能够实际获得收益，而不是损害魏春玲的利益，永吉公司不存在虚假宣传，永吉公司提供的证据包括地上二十八层及地下二层的全部手续。魏春玲主张双倍违约金没有法律依据，最高人民法院买卖合同司法解释不适用于商铺转让，中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知不适用本案，该通知不属于法律规定，只属于银行内部有关文件，不能作为法院定案依据，且该通知中明确写明是借款人如出现贷款未还时才应适用此规定。本案是商铺使用权转让，与借款毫无关联，即使解除合同，也应以永吉公司举示的2015年5月8日承诺书所列明的时间即2015年6月30日，按照同期银行贷款利率标准计算利息。综上，永吉公司不同意魏春玲的诉请。在本院开庭审理过程中，魏春玲、永吉公司为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。魏春玲举示证据情况如下：证据一、汇龙综合市场摊位经营使用权转让合同两份、黑龙江省单位往来资金结算票据两份，拟证明：该合同签订的时间为2013年7月5日，永吉公司将汇龙综合市场负一层时尚小百区F359号摊位（建筑面积8.46平方米）以及负二层餐饮区T105号摊位（建筑面积6.32平方米）的使用权转让给魏春玲，转让期限为40年（自2013年11月至2053年11月），魏春玲支付了全款现金256623元，约定交付使用时间为2013年11月份。永吉公司质证认为：对真实性无异议，对交款数额及合同约定的期限无异议。但该合同第四条约定：“甲乙双方同意以汇龙综合市场的实际开业时间为准，乙方的转让期限按商场实际交付之日起相应顺延。”证据二、承诺书，拟证明：2015年5月8日永吉公司向业主出具承诺书，承诺2015年6月30日前将铺位交付给业主，如果不能按期交付将解除双方签订的合同，同时返还购铺款。永吉公司质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议。该份证据仅作为韩莹一人出具的证据，对其他业主没有任何约定，不应产生相应的法律效力。该承诺书约定2015年6月30日前向韩莹交付商铺，若未按期交付同意向韩莹退还100%的购付款，不存在按贷款利率的双倍支付利息的约定。证据三、招商广告2张，拟证明：永吉公司承诺商铺与地铁口相连、收益可观，但商铺一直未与地铁连通，永吉公司属于虚假宣传。永吉公司质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议。该商铺确实规划与地铁口连通，不存在魏春玲主张的虚假宣传之说，且该份证据与魏春玲的诉请无关联性。证据四、承诺书，拟证明：2015年5月7日永吉公司的工作人员董岩出具承诺书，载明永吉公司承诺向每位业主返还全部购付款及银行同期利息，利息的计算时间从合同签订时起计算。永吉公司质证认为：该份证据的举示超过举证期限，在上次证据交换过程中魏春玲没有举示该份证据，根据证据规则的规定，永吉公司不予质证。永吉公司举示证据情况如下：证据一、汇龙综合市场摊位经营使用权转让合同两份，拟证明：该合同第四条约定：“甲乙双方同意以汇龙综合市场的实际开业时间为准，乙方的转让期限按商场实际交付之日起相应顺延。”据此魏春玲主张解除合同没有依据，永吉公司要求继续履行合同。魏春玲质证认为：对真实性无异议，对永吉公司主张继续履行合同有异议。合同约定交付时间为2013年11月，至今也未交付，魏春玲签订合同的目的无法实现，请求解除合同。证据二、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、土地使用权证、永吉公司的营业执照及商铺规划图，拟证明：永吉公司开发的地下商铺具备合法的审批手续，永吉公司要求继续履行合同有法律依据。规划许可证规划的面积、楼层的层数，是由地下两层及地上二十八层组成，该组证据充分说明地下两层属于规划之内的建筑。魏春玲主张商铺不具备规划手续不属实，地下商铺正在进行施工收尾工作，相应商铺经营执照手续正在办理中。魏春玲质证认为：对真实性无异议，对证明问题有异议。该组证据只能证明整栋楼具备审批手续，不能证明地下商铺一层二层有规划及预售许可。地下商铺的规划图是自行制作的，没有合法手续，商铺没有审批手续。证据三、说明，拟证明：地下商铺在2012年施工，是商住一体商品房建筑，名称为汇龙综合市场，规划铺位为360个，已售206个，进户时间约为2016年6月15日。魏春玲质证认为：有异议，该组证据证明不了地下商铺有合法审批手续，也没有商铺预售许可证，永吉公司的商铺进户时间与合同约定交付时间2013年11月份不符，不同意继续履行合同。案件审理过程中，为查明案件事实，本院依职权对涉案建筑物以及汇龙综合市场地下一层、二层进行摄像，魏春玲、永吉公司发表了质证意见。魏春玲质证认为：对真实性无异议。商铺的负二层在销售时是商铺，现改建为地下停车位，改变了布局。负一层和负二层在宣传时有地铁口接入，现没有地铁连接，影响客流量。且两层商铺变为一层，影响经济收益。地下商铺正在施工，交付时间无法确定。魏春玲已经等待了三年，现不同意继续履行合同。永吉公司质证认为：无异议。商铺的负二层有部分商铺及车位，因当时规划的商铺总数为360户，但最终销售206户，后根据与负二层部分商铺经营者商议，保留负二层已售商铺摊位数，剩余未售出的商铺摊位根据需要改建为地下车位，该变更没有影响负二层商铺的实际利益，现商铺正在进行施工收尾工作，不存在不能实际交付的事由。该份证据恰恰证实了商铺的实际现状，具备能够交付的条件。本院确认：魏春玲举示的证据一能证明魏春玲与永吉公司签订汇龙综合市场摊位经营权转让合同两份，并支付了价款256623元；魏春玲举示的证据二能证明永吉公司于2015年5月8日作出承诺书，承诺汇龙综合市场项目于2015年6月30日前交付业主，逾期交付可解除合同，并将价款全额返还业主；魏春玲举示的证据三能证明永吉公司招商时发出的广告宣传；魏春玲举示的证据四能证明永吉公司工作人员董岩于2015年5月7日作出承诺书，承诺汇龙综合市场项目于2015年6月30日前交付业主，逾期交付可解除合同，并将价款全额返还业主并支付银行同期利息；永吉公司举示的证据一能证明魏春玲与永吉公司签订汇龙综合市场摊位经营权转让合同；永吉公司举示的证据二能证明其开发建设的坐落于道外区东直路与南三道街交口处的项目具备合法的审批手续；本院依职权调取的证据，能证明涉案商铺仍然在施工建设中，尚未完工。上述证据，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故本院予以采信。永吉公司举示的证据三系其单方出具的说明，在无其他证据佐证的情况下不能证明其内容的真实性，故本院不予采信。本院经审理查明：2013年7月5日，永吉公司（甲方）与魏春玲（乙方）签订了汇龙综合市场摊位经营使用权转让合同，合同载明：“第一条乙方受让本协议所约定之摊位的摊位经营使用权。第二条本协议所约定之摊位（以下简称摊位）位于汇龙综合市场负一层时尚小百区F359号。摊位的建筑面积约8.46平方米，使用面积4.23平方米……。第四条汇龙综合市场开业时间预计为2013年11月。乙方享有摊位经营使用权的期限为40年，预计自2013年11月至2053年11月。甲方将就汇龙综合市场的实际开业日期进行公告，若汇龙综合市场实际开业时间与本协议约定的预计开业时间不符，甲乙双方同意以汇龙综合市场的实际开业时间为准，乙方的转让期限按商场实际交付之日起进行相应顺延。第五条转让摊位经营使用权价款总金额为人民币157525元……”。同日，永吉公司（甲方）与魏春玲（乙方）签订了另一份汇龙综合市场摊位经营使用权转让合同，合同载明：“第一条乙方受让本协议所约定之摊位的摊位经营使用权。第二条本协议所约定之摊位（以下简称摊位）位于汇龙综合市场负二层餐饮区T105号。摊位的建筑面积约6.32平方米，使用面积3.16平方米……。第四条汇龙综合市场开业时间预计为2013年11月。乙方享有摊位经营使用权的期限为40年，预计自2013年11月至2053年11月。甲方将就汇龙综合市场的实际开业日期进行公告，若汇龙综合市场实际开业时间与本协议约定的预计开业时间不符，甲乙双方同意以汇龙综合市场的实际开业时间为准，乙方的转让期限按商场实际交付之日起进行相应顺延。第五条转让摊位经营使用权价款总金额为人民币99098元……”。合同签订当日，魏春玲向永吉公司支付两处商铺转让款共计256623元。因商铺一直未能交付业主，魏春玲等业主要求永吉公司履行合同，永吉公司工作人员董岩于2015年5月7日为魏春玲等业主出具承诺书，载明：“汇龙综合市场项目于2015年6月30日之前交付使用，若不能按承诺交付商铺，永吉公司将与业主解除双方所签订的合同，同时向每位业主返还全部购铺款及银行同期利息（利息支付时间为双方合同签订之日至双方解除合同止）。”永吉公司于2015年5月8日为魏春玲等业主出具承诺书，载明：“永吉公司承诺汇龙综合市场项目于2015年6月30日之前交付予业主，若不能按承诺的时间交付商铺，业主可提出与永吉公司解除双方所签订的合同，同时永吉公司向退铺业主返还百分之百购铺款。”截止至庭审之日，商铺仍在施工建设，不具备交付条件。汇龙综合市场所在的建筑物是永吉公司开发的，项目名称为哈尔滨道外区南三道街电缆厂家属区改造项目，项目地址位于道外区东直路与南三道街交口处，房屋用途为住宅、商服、库房、办公，该项目已经取得建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证，并于2012年12月6日取得商品房预售许可证。永吉公司在汇龙综合市场项目的招商宣传中承诺该商铺入口与地铁口相连，已建成的地铁口未与该商铺入口相连。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，永吉公司与魏春玲签订的两份汇龙综合市场摊位经营使用权转让合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。魏春玲已经全面履行了合同义务，向永吉公司支付了两处商铺转让款256623元，永吉公司应当全面履行自己的义务，按约定的时间交付商铺。尽管合同约定“汇龙综合市场开业时间预计为2013年11月，以汇龙综合市场的实际开业时间为准”，但直至庭审之日已经超过预计开业时间两年多，且超过了永吉公司承诺的交付时间2015年6月30日，汇龙综合市场仍未建成，不能交付给魏春玲，致使魏春玲合同目的不能实现。魏春玲诉请解除其与永吉公司签订的汇龙综合市场摊位经营使用权转让合同的理由成立，本院予以支持。合同解除后，魏春玲可以请求恢复原状，并要求永吉公司赔偿损失。魏春玲诉请永吉公司返还已交付的商铺转让款256623元的理由成立，本院予以支持。魏春玲诉请永吉公司按银行同期贷款利率的双倍支付违约金，无合同根据和法律依据，本院不予支持，本院支持赔偿魏春玲损失自商铺转让款支付之日2013年7月5日至付清时止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。永吉公司主张“不存在解除合同的事由；即使解除合同，也应当以永吉公司承诺书所列明的时间2015年6月30日计算利息”，无事实根据和法律依据，故本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告魏春玲与被告哈尔滨永吉房地产开发有限公司签订的两份汇龙综合市场摊位经营使用权转让合同；二、待本判决发生法律效力之日起十日内，被告哈尔滨永吉房地产开发有限公司返还原告魏春玲两处商铺转让款256623元；三、待本判决发生法律效力之日起十日内，被告哈尔滨永吉房地产开发有限公司赔偿原告魏春玲两处商铺转让款256623元的损失（自2013年7月5日至付清时止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元（原告魏春玲已预交），由被告哈尔滨永吉房地产开发有限公司负担，此款被告哈尔滨永吉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告魏春玲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审　判　长　　董益峰代理审判员　　刘兆兴人民陪审员　　康轶乔二〇一六年四月五日书　记　员　　张韵琳关注公众号“”