（2015）平民一初字第572号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-12-19
案件名称
平度市东阁街道办事处尚家上观村民委员会与尚建亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
平度市人民法院
所属地区
平度市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
平度市东阁街道办事处尚家上观村民委员会,尚建亮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条
全文
山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2015）平民一初字第572号原告平度市东阁街道办事处尚家上观村民委员会（反诉被告，以下简称“尚家上观村委”），住所地平度市东阁街道办事处尚家上观村。法定代表人尚永光，村主任。委托代理人张铭青、邱萌萌，山东雅君律师事务所律师。被告尚建亮（反诉原告），男，1964年11月6日生，汉族，住平度市。委托代理人张磊，山东平都律师事务所律师。原告平度市东阁街道办事处尚家上观村民委员会（反诉被告）与被告尚建亮（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月24日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月26日、7月29日、10月27日公开开庭审理了本案。原告平度市东阁街道办事处尚家上观村民委员会的委托代理人张铭清、邱萌萌，被告尚建亮及其委托代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚家上观村委（反诉被告）诉称，1998年5月12日，原、被告签订租赁承包合同。原告将其所有的常州路北端东服装厂以北东西55米、南北58米大院一个，包括23间房屋租赁给被告。租赁时间为1998年6月1日至2013年5月31日。2013年被告交付原告2013年6月1日至2014年5月31日一年的租赁费。现该租赁合同到期，合同终止。原告因整体规划要求被告恢复原状、返还该房屋。被告强行占有，拒不返还。故诉至法院，请求法院判决被告返还其租赁原告的大院、房屋等设施；本案的诉讼费用由被告承担。被告尚建亮辩称并反诉称，我租赁的大院是2014年到期，到期后，我到村委交了2014年的承包费15000元。文书、主任都说让我先这么交着，并答应给我把合同续上。第二次再交承包费时他们就不收了，后来说选举结束后给我续合同。全村有很多企业，在我合同到期之前和之后的合同都续签了，但就没有给我签，我认为起诉解除合同不对且原告收了我2014年7月2号到2015年7月2号的物业管理费。这个院我投资很多，把大院内大湾填满并盖起42间房屋。庭审中，被告尚建亮反诉称，我与尚家上观村委于1998年5月12日签订房屋租赁合同，合同到期后新上任的村委主任与我政见不合，即对我打击报复，违背村民意志，违反合同的继承性原则恶意不与我签订合同，损害全村村民利益，拒不与我续签租赁合同。我在承包村委大院后经尚家上观村委同意建设大量的房屋并回填院内大湾，共计支出97万元，故请求法院判令尚家上观村委承担院内房屋及附属物建造费用、坑湾回填费用、鉴定费等共计97万元；反诉费由尚家上观村委承担。针对被告尚建亮（反诉原告）的反诉，原告尚家上观村委（反诉被告）辩称，本案的反诉与本诉不是同一法律关系，其审理范围不一致，不符合反诉与本诉具有牵连性的构成要件，反诉不成立。因此应当依法驳回被告的反诉请求。经审理，本院查明了以下事实：1998年5月12日，原告（反诉被告、甲方）与被告（反诉原告、乙方）签订租赁承包合同一份，合同约定，尚家上观村委将其位于平度市常州路北端路东服装厂以北大院一个（东西55米、南北58米、院内房屋23间、大铁门一合）租赁给尚建亮。租赁期限为1998年6月1日起至2013年5月30日止，共计15年；租赁第一年上交村委13000元整，以后每年递增5%，至2001年5月30日；从2001年5月30日至2013年5月30日，每年租金15000元整，年租金在每年的6月1日前一次性交纳。其合同约定了双方的权利义务，并约定，“租赁期内需要改造或修建，增加建筑设施，乙方要事前向甲方提出申请，甲方同意后，达成协议，签字后方可改建或修建。”合同签订后，被告尚建亮（反诉原告）在租赁的大院内南面建造东边车间15间、中间车间9间、西边车间9间，在北面建造车间7间、车棚1间，在东北角建造烘干房1间，在西边门北建造警卫室1间；对所租赁大院内原有房屋中西面门南9间、西边门北4间、北边4间进行了装修；对院内路面进行了硬化。所建房屋没有办理合法建设手续。对于涉案房屋，本院于2015年7月15日进行了现场勘验，双方在勘验图上签字确认。被告提供尚登新与代华成出具的证明，以证明其建房时，经过当时村委领导同意，原告对被告提供的证据不予认可，认为证人应当出庭作证。经被告尚建亮（反诉原告）申请，本院委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司对涉案房屋中尚建亮所建房屋的价格（含装修价格）、原有房屋装修价格、填平院内湾坑所需费用、硬化路面等所需费用进行评估。青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司作出了房地产估价报告，其中被告尚建亮所建房屋792877元、水泥地面等附属设施46395元、原有房屋装修40923元，共计880195元，花费评估费5000元。该估价报告中所载附属设施46395元，包括手压井1个800元、下管井一口3000元、果树15棵2950元、车棚1间5841元、水泥地面29904元、电缆3900元，上述附属物中除车棚1间和水泥地面被告申请评估外，其余物品未申请评估。对原告申请的填平院内湾坑所需费用没有评估。对于该报告，被告尚建亮没有异议，原告尚家上观村委有异议，认为该报告与事实不符，且报告中存在重大错误，该报告与本案无关。申请人不是尚家上观村民委员会，该报告说是村民委员会，答复说是“被告尚建亮”，报告上说是原告，尚家上观的名称写错了，报告前后矛盾。故该报告不应采信。评估方法选用错误，成本法应以房屋建设或装修的时间当年的成本减去折旧后剩余的价值，不是2015年9月7日重新建设该房屋的价值。该报告的评估时间是错误的。该评估报告中对房屋附属设施的评估双方没有委托，而鉴定机构私自作出的评估，属于超范围评估。当时询问时对评估明细表中的单价作出解释，答复意见中明确说明了该单价中并未扣除折旧，是2015年建筑材料的价格计算，与事实不符，该房屋不是2015年建筑装修的。对数量方面未答复，该评估报告中没有作出计算的说明。该评估报告没有平面布置图，导致该评估报告无法得知其是否有真实性。且报告中的材料没有区分哪些是原有房屋，哪些是后盖房屋，是大体的计算，没有作详细区分。对方的答复说明中承认对该房屋评估没有对房屋的建设装修时间作出询问，可以看出无法对房屋折旧作出评估，该报告与事实不符，存在多处错误，且与本案无关，不应作为证据。对于该报告，原告提出书面异议，青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司给予书面答复。上述事实，有原告提供房屋租赁协议一份、录音资料一份，被告提供的物业管理费收款收据2份、原告给其他租赁房屋到期合同续签的名单、尚登新与代华成的证明3份，青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司作出的房地产估价报告一份、收费收据一份及回复一份，在案佐证，本院予以认定。本院认为，因本案中原告出租给被告的房屋未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的房屋租赁合同无效。该合同履行期满后，又允许被告交纳了一年的承包费，但是没有再签订书面合同，其租赁期限为不定期，因该房屋仍未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间的租赁合同仍为无效合同。原告要求被告返还其租赁原告的大院、房屋等设施，本院予以支持。被告在租赁期间投资建设了厂房、车棚、烘干房、警卫室等建筑物，对院内的地面进行了硬化，得到了当时在任村委领导的同意，且在被告租赁该大院的15年里，原告一直未提出异议，而这些物品属于可以持续利用的财产，故原告应当按照合同约定对被告给予补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”因本案被告建造的建筑物未办理合法建设手续，原、被告双方均具有过错，以原告承担30%的责任，被告承担70%责任为宜。庭审中，经原告申请，本院委托双方选择的鉴定机构对涉案的财产进行了评估。原告申请评估的项目包括厂房、车棚、烘干房、警卫室、路面硬化、填湾费用，没有对手压井、下管井、果树、电缆申请评估且未进行反诉，本院不予处理，所涉没有评估财产的评估价值10650元应当从评估总价款880195元中减去，原告应当按照被告申请评估财产评估价值869545元的30%即260863.5元予以补偿。对于填湾费用，评估机构未进行评估，其费用无法确定，本院不予处理，被告可以另行主张。对于评估费亦应当按照该比例分担，即由原告承担30%，即1500元，被告承担70%，即3500元。原告认为该评估报告与事实不符，且报告中存在重大错误，该报告与本案无关不应采信。①原告称申请人不是尚家上观村民委员会，该报告说是村民委员会，答复说是“被告尚建亮”，报告上说是原告，尚家上观的名称写错了，报告前后矛盾。经本院当庭核实，该报告是依据本院的委托书书写的申请人，而本院委托书由于笔误将申请人列为原告，该事实对评估报告的真实性没有影响。②原告称评估方法选用错误，成本法应以房屋建设或装修的时间当年的成本减去折旧后剩余的价值，不是2015年9月7日重新建设该房屋的价值。该报告的评估时间是错误的。该评估报告中对房屋附属设施的评估双方没有委托，而鉴定机构私自作出的评估，属于超范围评估。当时询问时对评估明细表中的单价作出解释，答复意见中明确说明了该单价中并未扣除折旧，是2015年建筑材料的价格计算，与事实不符，该房屋不是2015年建筑装修的。对数量方面未答复，该评估报告中没有作出计算的说明。该评估报告没有平面布置图，导致该评估报告无法得知其是否有真实性。且报告中的材料没有区分哪些是原有房屋，哪些是后盖房屋，是大体的计算，没有作详细区分。对方的答复说明中承认对该房屋评估没有对房屋的建设装修时间作出询问，可以看出无法对房屋折旧作出评估，该报告与事实不符，存在多处错误，且与本案无关，不应作为证据。本院认为，作出评估报告的评估机构系原、被告双方选定，该评估机构依据本院委托按照法定的方法进行评估，具有法律效力，而评估机构对原告的异议也进行了回复，原告异议不成立。综上本院对评估机构的评估报告予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第一条、第二条、第十四条规定，判决如下：一、原告平度市东阁街道办事处尚家上观村民委员会（反诉被告）给予被告尚建亮（反诉原告）经济补偿260863.5元，于判决生效后1个月内付清。二、被告尚建亮（反诉原告）于判决生效后1个月内向原告平度市东阁街道办事处尚家上观村民委员会（反诉被告）交付所租赁的位于平度市常州路北端路东服装厂以北大院一个（包括院内原有房屋及尚建亮扩建的房屋等所有财产）。三、原告平度市东阁街道办事处尚家上观村民委员会（反诉被告）于判决生效之日起付给原告尚建亮（反诉原告）评估费5000元的30%，即1500元。四、驳回被告尚建亮（反诉原告）的其他诉讼请求。案件受理费550元、反诉费6750元，共计7300元，由原告平度市东阁街道办事处尚家上观村民委员会（反诉被告）负担2190元，由被告尚建亮（反诉原告）负担5110元。原告平度市东阁街道办事处尚家上观村民委员会（反诉被告）付给被告尚建亮（反诉原告）1640元，于判决生效之日起10日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 徐丛堂人民陪审员 王风宽人民陪审员 王田堂二〇一六年四月五日书 记 员 马世清 来自