（2014）朝民初字第2576号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2017-04-21
案件名称
刘恒瑀与王振新房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市朝阳区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘恒瑀,王振新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第九十八条，第二百一十二条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第2576号原告：刘恒瑀，男，现住长春市宽城区。委托诉讼代理人：李晓龙，长春市天龙法律服务所法律工作者。被告：王振新，女，现住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：张志晶，女，现住长春市南关区。委托诉讼代理人：高岩，吉林超远律师事务所律师。原告刘恒瑀诉被告王振新房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人李小龙，被告委托代理人张晶、高岩到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告诉称：原、被告为邻居关系，2007年10月14日，原告将位于长春市朝阳区西康路12号门市楼房一套租赁给被告经营超市使用，并于2007年10月14日签订租赁合同一份，约定年租金7,000.00元，租赁费一次性交齐，当年原、被告依约履行了合同的权利和义务，2008年10月份房屋租金随行就市，被告交付原告房屋租金10,000.00元，但是在2009年以后被告一直没有缴纳房屋租金合计拖欠原告租金99,000.00元。原告在2014年4月份通知原告解除租赁关系，后因主体问题错误，于2014年8月25日撤回起诉，现原告再次提起诉讼，请求判令1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告立即从位于长春市朝阳区西康路12号房屋迁出。2、判令被告立即支付拖欠的房屋租赁费99,000.00元（2009年10月至2014年10月）及利息（利息分段计算至判决生效之日）3、案件受理费由被告承担。被告辩称：原、被告在2007年10月14日签订的合同约定房费每年7,000.00元，后原告向被告借款100,000.00元约定利息年利率为20,000.00元，由于原告还不起借款，口头约定将此100,000.00元加利息顶替房屋的房费至房屋到期为止。故请法庭依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：2007年10月14日，原告将位于长春市朝阳区西康路12号门市楼房一套租赁给被告使用，并于2007年10月14日签订租赁合同一份，约定年租金7,000.00元。2007年租赁费在合同签订时已经一次性经交齐，经过庭审查明，此一节事实双方无争议。在租赁合同上标注：“2008.10.8取走8,940—2009.10份。”原、被告对于2008年10月份原告从被告处取走8940元这一事实没有争议，但是原告认为取走的是双方变更后的租金，被告认为租金还是7,000.00元，具体其他是什么费用记不清了，对此亦未提供证据予以证明。自2009年以后被告没有缴纳组金。在2009年1月1日，原告向被告借款100,000.00元，约定年利率20,000.00元，还款日期为2009年11月份。借款后双方口头约定用借款抵顶房租，但是相关事宜约定不明，对于100,000.00元借款还款期限届满后，利息如何计算，以及抵顶租金后，借款本金和利息的关系（本金抵顶租金还是利息抵顶租金）均没有约定。另查明：诉讼涉及的房屋登记在原告的妻子刘洋名下，原告曾用名为刘立波，2000年与刘洋结婚，2005年12月30日取得该房屋所有权。认定以上事实的证据有：原告提供的房屋租赁合同一份、房屋所有权证一份、结婚证、户口簿各一份和被告提供的房屋租赁合同一份、借条一份。原告还提供了朝阳区利鑫房屋中介所市场房租说明一份，对此份证据被告有异议，合议庭依法综合认定。根据原、被告提供的证据和庭审查明的事实，本案的焦点问题是：1、原、被告之间的房屋租赁合同是否应当解除；2、被告自2009年10月14日后应当支付的租金数额；3、原、被告之间的用借款抵顶房屋租金的口头约定是否能够履行。本院认为：一、原告与被告之间的房屋租赁合同是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。二、原、被告在租赁合同当中没有约定合同履行期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，故原告请求解除合同的诉讼请求应予支持。三、关于被告没有缴纳的房租数额问题。原、被告双方对于2008年10月份原告从被告处取走8940元，并且在租赁合同上标注：“2008.10.8取走8,940—2009.10份”，这一事实没有争议，但是原告认为取走的是双方变更后的租金，被告认为租金还是7,000.00元，8940元当中还包括其他费用，但是具体是什么费用记不清了，被告对此主张未提供证据予以证明。在被告不能说明除了7,000.00元租金外，还包括什么费用，也没有对此说辞举证的情况下，该标注应当认定为原告与被告对于租金变更后，合同履行行为的确认。原告主张每年租金价格递增，但是所提供的朝阳区利鑫房屋中介所市场房租说明并不能足以证实原、被告在2009年以后，又对于租金进行了变更。基于此，被告尚欠原告租金，自2009年10月14日至2014年10月14日，应当按照年租金8940元计算。故对于原告诉请的租金及其利息合理部分应予支持。四、关于原、被告之间口头约定，用借款抵顶房屋租金的问题，对于100,000.00元借款还款期限届满后，利息如何计算，以及抵顶租金后，借款本金和利息的关系（本金抵顶租金还是利息抵顶租金）均没有约定，在本判决作出前也没有达成补充协议，因此尽管被告一直以不缴纳房租方式行使债权，原告也默认该抵顶行为，但是由于具体事项约定不明，履行方式无法确定，导致该口头约定无法参照执行。由于房屋租赁合同和民间借贷关系在形成当初，合同目的是不同的，合议庭已在调解笔录中向当事人双方释明，因此根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项的规定，这两个纠纷不宜一并解决，被告可就民间借贷纠纷另行告诉。五、关于租金利息起算时间问题，尽管租赁合同没有约定租金在每一年什么时间给付，但是从2007年，2008年两年的交易习惯来看，应当是在每一年的10月14日前缴纳，故利息应当从每年10月14日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项、九十八条、二百一十二条、二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原刘恒瑀与被告王振新在2007年10月14日签订的合同房屋租赁合同予以解除。二、被告王振新在本判决生效后30日内迁出位于长春市朝阳区西康路12号房屋。三、被告王振新在本判决生效后立即给付原告刘恒瑀2009年10月14日至2014年10月14日租金44,700.00元（8940月×5年＝44,700元）及利息（利息以8,940.00元为基数，自2009年至2013年，每年租金从10月14日起，计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。四、驳回原告刘恒瑀的其他诉讼请求。如果被告王振新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,275.00元，由被告王振新负担1,175.00元，由原告长春刘恒瑀自行负担1,100.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 江佰彦人民陪审员 梁大鹏人民陪审员 王荣香二〇一六年四月五日书 记 员 倪春祥 更多数据：