（2015）沪二中民二（民）终字第2682号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-04-26

案件名称

菲仕佛企业管理(上海)有限公司与上海中鼎海龙新能源技术有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

菲仕佛企业管理（上海）有限公司,上海中鼎海龙新能源技术有限公司,欧商实业发展（上海）有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第二中级人民法院民事判决书（2015）沪二中民二（民）终字第2682号上诉人（原审被告、反诉原告）菲仕佛企业管理（上海）有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人ANTONIOCORDISCHI，董事长。委托代理人凌卫东，上海凌卫栋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海中鼎海龙新能源技术有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人汝叶芳，董事长。委托代理人祖铁军，上海市嘉华律师事务所律师。原审第三人欧商实业发展（上海）有限公司，住所地上海市。法定代表人CORDISCHIANTONIO，董事长。委托代理人凌卫东，上海凌卫栋律师事务所律师。上诉人菲仕佛企业管理（上海）有限公司（以下简称“菲仕佛公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年3月18日，上海中鼎海龙新能源技术有限公司（以下简称“中鼎海龙公司”）、菲仕佛公司签订《房屋租赁合同》，约定中鼎海龙公司将上海市杨浦区杨树浦路XXX号内609.5平方米房屋（以下简称“系争房屋”）出租给菲仕佛公司。合同第三条第（一）款约定，租赁期自2012年4月1日起至2015年3月31日止。合同第四条第（一）款约定，每月租金为人民币（以下币种均为人民币）33，000元。第（二）款约定，租金每叁个月一付。第五条第（一）款约定，中鼎海龙公司交付房屋时，菲仕佛公司应支付房屋租金保证金33，000元。租赁关系终止时，中鼎海龙公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充根据合同约定应由菲仕佛公司承担的费用外，剩余部分无息归还菲仕佛公司。第（二）款约定，租赁期间，菲仕佛公司需按季度支付物业管理费6，000元作为保安、保洁、日常维修费用，该费用包含菲仕佛公司正常使用的水费。第十条第（四）款约定，菲仕佛公司逾期未支付到期应付租金的，应当按照每天千分之／的标准向中鼎海龙公司支付延迟滞纳金。2012年4月16日至2014年9月3日期间，菲仕佛公司向中鼎海龙公司支付了2012年4月1日至2014年9月30日的房屋租金及物业管理费、押金33，000元、2012年第二至第四季度电费29，434元、2013年电费38，666元、2014年第一季度电费9，666.50元。2014年10月，中鼎海龙公司以租赁房屋遇拆迁为由，要求菲仕佛公司在2014年12月底前搬离。菲仕佛公司认为双方约定的租期至2015年3月31日，因此要求继续履行租赁合同，否则追究中鼎海龙公司的违约责任。2014年10月29日，中鼎海龙公司向菲仕佛公司及欧商实业发展（上海）有限公司（以下简称“欧商公司”）发出通知，称菲仕佛公司及欧商公司还拖欠电费51，757.50元、2014年10月房租费35，000元，要求菲仕佛公司及欧商公司在2014年10月29日16：00前足额缴纳，否则中鼎海龙公司17：00将采取停电措施。后菲仕佛公司未支付租金及电费，中鼎海龙公司实施停电。中鼎海龙公司称于晚间即恢复了供电。菲仕佛公司称再未恢复供电。中鼎海龙公司诉至原审法院，要求判令菲仕佛公司支付2014年10月、11月、12月的房屋租金99，000元和物业管理费6，000元、电费51，757元，合计为160，757元；并自2014年10月7日起至付清日止，按160，757元的日千分之一支付滞纳金。菲仕佛公司向原审法院提起反诉要求判令解除中鼎海龙公司与菲仕佛公司之间的房屋租赁合同；中鼎海龙公司支付违约金66，000元；中鼎海龙公司返还押金33，000元。原审法院另查，中鼎海龙公司称菲仕佛公司于2014年12月底搬离租赁房屋，于2015年1月1日交还钥匙。菲仕佛公司在2015年1月19日第一次庭审时称菲仕佛公司在2014年11月中鼎海龙公司拉电后搬离租赁房屋，但物品还留在租赁房屋内。菲仕佛公司在2015年3月3日第二次开庭时陈述于2014年10月初搬离了租赁房屋，但截止至第二次开庭时，仍有部分物品未搬离租赁房屋。菲仕佛公司在2015年6月10日第三次开庭时，陈述菲仕佛公司在2014年12月底将钥匙交还给产权人。系争房屋装有单独的电表，于2015年4月被拆除。拆除时，该表读数为31604度（白）、1294度（黑）。中鼎海龙公司主张的电费的计算方式为：2014年9月30日，三楼电表读数为29483.86度。2013年1月1日电表读数为29434度。故菲仕佛公司总用电量为100048.86度，按每度1元计算，扣除菲仕佛公司于2014年第一季度已交电费48，332.50元，菲仕佛公司尚应支付电费51，716.36元。根据中鼎海龙公司提供的电费发票显示，2014年4月至6月每度电单价为0.962元，2014年7月起每度电单价为0.997元。中鼎海龙公司未能提供租赁房屋遇动迁的相关证据。原审法院认为，菲仕佛公司作为承租人，应当支付租赁期间的租金。中鼎海龙公司称菲仕佛公司于2015年1月搬离租赁房屋，菲仕佛公司对此予以否认，但未提供足够的证据予以证明，且菲仕佛公司陈述钥匙于2014年12月底交还给产权人，故至2014年12月底，菲仕佛公司仍实际占有租赁房屋，应当支付2014年10月至12月的租金及物业管理费。中鼎海龙公司要求菲仕佛公司支付电费，符合合同约定，予以支持。但具体金额应按照电费单据上单价进行计算。考虑到中鼎海龙公司所主张的电费时间跨越2013年1月1日至2014年9月30日，在此期间电费单价进行过调整，故对电费金额予以酌定。中鼎海龙公司与菲仕佛公司签订的《房屋租赁合同》仅约定租金三个月一付，并未约定具体支付日期，也未约定逾期支付租金的滞纳金标准，故对于中鼎海龙公司主张的滞纳金的诉请，难以支持。菲仕佛公司要求解除《房屋租赁合同》，中鼎海龙公司予以同意，法院予以准许。中鼎海龙公司称因租赁房屋遇拆迁故要求菲仕佛公司提前搬离租赁房屋，但未提供证据证明拆迁的事实，故中鼎海龙公司提前解约的行为系违约行为，应当承担违约责任。菲仕佛公司要求中鼎海龙公司支付违约金，予以准许；《房屋租赁合同》约定的违约金是租金的1倍，故违约金的金额应为33，000元，而非菲仕佛公司主张的66，000元。根据《房屋租赁合同》的约定，菲仕佛公司所缴纳的保证金，应在租赁关系终止时，抵充应由菲仕佛公司承担的费用外，由中鼎海龙公司无息归还剩余部分。根据上述约定，菲仕佛公司主张中鼎海龙公司返还保证金，符合合同约定，予以支持。据此，原审法院判决：一、菲仕佛企业管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海中鼎海龙新能源技术有限公司支付2014年10月至12月租金人民币99，000元；二、菲仕佛企业管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海中鼎海龙新能源技术有限公司支付2014年10月至12月物业管理费人民币6，000元；三、菲仕佛企业管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海中鼎海龙新能源技术有限公司支付电费人民币49，000元；四、上海中鼎海龙新能源技术有限公司其余诉请，不予支持；五、准上海中鼎海龙新能源技术有限公司与菲仕佛企业管理（上海）有限公司签订的《房屋租赁合同》解除；六、上海中鼎海龙新能源技术有限公司应于判决生效之日起十日内向菲仕佛企业管理（上海）有限公司支付违约金人民币33，000元；七、上海中鼎海龙新能源技术有限公司应于菲仕佛企业管理（上海）有限公司结清租金、物业管理费、电费之日，将保证金人民币33，000元的剩余部分无息退还给菲仕佛企业管理（上海）有限公司；八、菲仕佛企业管理（上海）有限公司其余诉请，不予支持。原审法院判决后，上诉人菲仕佛公司不服，向本院提起上诉称：1、中鼎海龙公司于2014年10月初停止了租赁房屋的供电，导致系争房屋无法正常使用，属违约。菲仕佛公司无奈搬离了租赁房屋，且菲仕佛公司找不到中鼎海龙公司，无法交还钥匙，故菲仕佛公司无需支付2014年10月起的房租、物业管理费；2、中鼎海龙公司所收取的电费远高于一般电费。原审法院酌定菲仕佛公司支付高额的电费，显失公平。请求本院撤销原判，改判驳回中鼎海龙公司其余诉请，电费按800元／月计算。被上诉人中鼎海龙公司辩称：1、双方均是2014年12月底才搬离海龙大厦，菲仕佛公司不可能找不到被上诉人；2、电费是由被上诉人代收的，菲仕佛公司所用电费有据可查。请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，中鼎海龙公司与菲仕佛公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现中鼎海龙公司提前解除合同，应当承担相应责任。菲仕佛公司要求解除租赁合同，中鼎海龙公司亦予同意，双方应当尽早办理房屋交接手续。菲仕佛公司称其于2014年10月初搬离租赁房屋，但其于2014年12月底才将钥匙交还给产权人，故原审法院认定菲仕佛公司应当支付2014年10月至12月的租金及物业管理费，并无不当。菲仕佛公司上诉称找不到中鼎海龙公司交还钥匙，本院不予采信。菲仕佛公司租赁的房屋装有单独的电表，原审法院根据电费单据上单价、抄表数，参考使用时间跨年、电费单价调整等因素，酌情确定菲仕佛公司应当支付的电费金额，并无不妥。菲仕佛公司上诉称应按800元／月计算电费，依据不足，本院不予采纳。菲仕佛公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，380元，由上诉人菲仕佛企业管理（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王　珍审　判　员　　陈　俊代理审判员　　马忆蔺二〇一六年四月五日书　记　员　　彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”