（2016）黔民再4号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-04-12
案件名称
都匀市剑峰房地产开发有限公司（以下简称剑峰房开公司）与朱天华、谢仁兰房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
贵州省高级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
都匀市剑峰房地产开发有限公司,朱天华,谢仁兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条
全文
贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔民再4号申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：都匀市剑峰房地产开发有限公司，住所地：贵州省都匀市民族路51-28号（银河之都B栋四楼）。法定代表人：蔡贵林，该公司总经理。委托代理人：胡晓莉，该公司员工。委托代理人：张晓康，贵州法庄律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：朱天华，男，1965年5月18日出生，汉族，住贵州省瓮安县岚关乡岚关村大坪组。被申请人（一审原告、二审上诉人）：谢仁兰，女，1968年6月5日出生，汉族，住贵州省瓮安县岚关乡岚关村大坪组，系朱天华之妻。以上两被申请人的共同委托代理人：陈建军，贵州仁义律师事务所律师。申请再审人都匀市剑峰房地产开发有限公司（以下简称剑峰房开公司）与被申请人朱天华、谢仁兰房屋买卖合同纠纷一案，贵州省都匀市人民法院于2013年4月28日作出（2013）都民商初字第121号民事判决。朱天华、谢仁兰不服，向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉。贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院于2013年9月25日作出（2013）黔南民终字第401号民事裁定，裁定将本案发回重审。贵州省都匀市人民法院重审后，于2014年5月23日作出（2014）都民商初字第5号民事判决。朱天华、谢仁兰不服，向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉。贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院于2014年10月23日作出（2014）黔南民终字第616号民事判决。剑峰房开公司不服，向本院申请再审。本院于2015年7月14日作出（2015）黔高民申字第22号民事裁定，裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人剑峰房开公司的委托代理人胡晓莉、张晓康，被申请人朱天华及其与谢仁兰的共同委托代理人陈建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱天华、谢仁兰一审诉称，2008年8月4日，原告朱天华、谢仁兰与被告剑峰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发并取得预售许可证的位于都匀市民族路51号银河之都A幢一层6号商品房门面（套内建筑面积161平方米）出卖给原告，商品房总价款为400万元。另约定被告交付6号门面的期限为2010年5月30日前。原告于合同签订当日首付房款360万元，之后被告为提前收取尾款，提出提前于2009年3月18日向原告交付门面。2009年3月18日，被告却告知6号门面已另卖他人。原告当即对被告一房二卖、违背诚实信用的行为提出异议。被告表示需时间与另一买受人协商解决。被告同时提出，为减少协商期间给原告造成的利益损失，可将与6号门面相邻的另一无编号门面替代6号门面交付原告使用，被告还一并介绍贺福兰承租无编号门面。因原告对无编号门面可能涉及的消防问题以及房产证的取得问题提出质疑，被告为此向原告承诺：如无编号门面的消防和房产证办证出现问题，原告可以选择退还无编号门面，并由被告按照原告已付房款的双倍给予返还，并支付相应利息；另外，原告还可以选择由被告按合同原始约定交付6号门面。在剑峰房开公司做出以上承诺的前提下，双方遂于2009年3月18日达成《合同补充协议》，该补充协议第①条约定：“如该门面未通过消防验收和未办理好房产证，买受人有权退房，出卖人退还买受人已交房款，并支付已交房款和银行利息”。双方达成以上补充协议的当日，原告即全额付清房屋尾款40万元，剑峰房开公司也于同日将无编号门面交付给原告。2010年12月17日，剑峰房开公司向黔南消防支队提交《消防设计局部修改审核申请》，将已经交付原告使用的无编号门面纳入消防设计修改范围。2010年12月23日，贵州省黔南州公安消防支队做出黔南公消审（2010）199号《建设工程消防设计审核意见书》，同意剑峰房开公司提交的消防设计修改方案。2011年1月27日，剑峰房开公司向都匀市人民法院提起诉讼，诉请判令原告及贺福兰让出6号门面为剑峰房开公司提供消防通道。原告依法提出答辩并提起反诉，在诉讼中一再强调剑峰房开公司交付给原告的门面是《合同补充协议》所指的无编号门面，而非商品房买卖合同所指的6号门面。原告在澄清事实的基础上，认为《合同补充协议》即使无效，依法也不影响《商品房买卖合同》效力，因此反诉请求判令剑峰房开公司按《商品房买卖合同》履行6号门面的交付义务，否则，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，剑峰房开公司应承担一房二卖的违约责任，即由剑峰房开公司交付6号门面或承担返还原告已付购房款一倍的赔偿责任。然而该案经过一、二审审理，上下两级法院错误认定剑峰房开公司交付给原告的门面即是《商品房买卖合同》所指的6号门面，同时认定《商品房买卖合同》因涉及买卖消防通道而自始无效。如果原告通过本案不能得到应有的经济赔偿，原告将对黔南州中级人民法院作出的（2011）黔南民终字第646号民事判决依法申请再审。根据已经发生法律效力的646号判决，该判决认定《商品房买卖合同》和《房屋租赁合同》并未明确约定该商品房作为消防疏散通道，故剑峰房开公司主张朱天华、谢仁兰、贺福兰承担过错责任的理由不能成立。该判决同时认定，剑峰房开公司作为房地产开发商，在明知消防疏散通道不能买卖和被堵塞，一旦发生火灾将会危及整栋楼业主生命和财产安全的情况下，仍然将消防通道作为门面出售使用存在过错，朱天华、谢仁兰作为无过错方信赖合同有效成立，但由于剑峰房开公司的缔约过失行为致使合同无效，从而给朱天华、谢仁兰造成的信赖利益损失，既包括直接损失，也包括间接损失，均应由剑峰房开公司承担赔偿责任，朱天华、谢仁兰可另行主张权利。虽然646号判决对6号门面的界定错误，但该判决关于合同无效的归责意见，符合《合同法》第四十二条第（二）、（三）项以及第五十八条的规定。646号判决认定剑峰房开公司实际出卖并交付给原告的门面即为6号门面，假设该认定正确，那么，剑峰房开公司不仅故意隐瞒商品房作为消防通道的事实，同时虚构所售商品房已取得商品房预售许可证明的事实，将消防通道以6号门面名义出售给朱天华、谢仁兰。剑峰房开公司的行为主观恶意明显，不仅欺诈买受人，而且违反了法律法规的强制性规定，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，除646号判决已判令剑峰房开公司返还原告已付房款400万元及其利息外，剑峰房开公司在本案还应承担原告所购门面的增值损失和租金损失，以及法定的已付房款一倍即400万元的赔偿责任。646号判决认定，原告因合同无效所遭受的损失，包括直接损失和间接损失，表现为既有财产的减少。假设合同有效成立的情况下，原告既有利益包括出资400万元及其利息、增值利益600多万元以及门面的租金利益，但由于剑峰房开公司的过错责任，致使原告丧失了所有既有利益，因此，剑峰房开公司应当为原告遭受的以上利益损失承担赔偿责任。关于门面增值损失，原告基于对合同有效成立的信赖，原告出资400万元购买的161㎡门面，每平方米价格为24844.72元。该门面处于都匀市城区核心商业地段，比照周边相邻门面价格，原告所购商品房门面已增值到6万元／㎡以上，这是众所周知的事实。需要强调的是，该增值利益是已经实际产生的利益，属于既得利益而非可期待利益，只是由于剑峰房开公司缔约过错的原因而与出资利益一并丧失，故应由剑峰房开公司一并承担增值损失赔偿责任。如人民法院认为对门面价格有评估鉴定之必要，原告理当予以配合。而原告仅提出400万元的增值损失，一是对剑峰房开公司的让步；二是为了避免可能进行的价格评估鉴定所带来的诉累。如剑峰房开公司对原告请求的增值损失有异议，原告依法申请进行评估鉴定，但要求剑峰房开公司按照鉴定结果承担损失赔偿责任。关于原告提出由剑峰房开公司承担原告已付房款一倍即400万元赔偿责任的理由，完全是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定所赋予原告的法定的获赔权利。该400万元的性质并非是对原告损失的赔偿，而是针对剑峰房开公司的欺诈行为所法定的具有惩罚性质的赔偿。综上，请求判令被告剑峰房开公司赔偿原告因《商品房买卖合同》被确认无效遭受的门面增值损失400万元，并承担原告已付购房款一倍的赔偿即400万元，共计800万元。剑峰房开公司辩称：一、关于原告诉请的“门面”增值利益损失。1、根据双方签订的《合同补充协议》内容（如该门面未通过消防验收和未办理好房产证，买受人有权退房）、黔南州中级人民法院（2011）黔南民终字第646号判决中原告的陈述（该判决书第7页：我们对该门面可能涉及的消防问题以及房产证的取得问题提出质疑）以及被告提交的两份银河之都门面购房合同内容及购房发票（门面单价均比原告购买的所谓“门面”单价竟然高出14000元），能够充分证明，原告在签订本案购房合同时明知“门面”（事实上并非门面而是消防通道）存在违法交易的可能，仍然与被告签订购房合同，并且在交易后长期出租给他人使用。原告对本案纠纷的发生及造成的后果明显存在过错，依法应当承担相应的过错责任。2、本案被告承担的是缔约过失责任，《合同法》虽然规定了缔约过失责任应承担赔偿责任，但该法并没有明确界定缔约过失责任的赔偿范围。从法理上讲，缔约过失责任是一种弥补性的民事责任。合同无效是基于缔约过失责任而发生的，赔偿损失应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿可期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。原告诉请“门面”增值损失，明显超出弥补性的民事责任赔偿范围，也有悖于无效合同的处理原则。3、正如原告诉称的“假设合同有效成立的情况下原告既有利益包括……增值利益600多万元”。而本案合同无效，原告的假设不成立，其诉请的增值利益当然也就不成立。原告诉请“门面”增值损失属于合同有效情况下的可期待利益（原告诉称是既有利益或既得利益，明显错误）。因本案合同无效，显然不能适用《合同法》第一百一十三条规定的合同履行后可以获得的利益，即可期待利益。故原告诉请“门面”增值利益损失无法律依据。4、已生效的（2011）黔南民终字第646号判决已确认：合同被确认无效，自始无效，其设立、变更、终止债权债务权利义务的内容，不受国家法律承认（当然也不受法律保护），不产生当事人预期的法律效果。当事人所负赔偿责任是基于缔约过失行为造成的信赖利益损失（包括直接损失和间接损失），表现为既有财产的减少。由此不难看出，原告诉请的“门面”增值利益，属于原告签订本案合同时预期的法律效果，因合同无效，不能产生该法律效果，不受国家法律承认，也不受法律保护。另一方面，既有财产是当事人已合法取得的财产，而原告从未合法取得本案所谓的“门面”，该“门面”显然不属于原告的既有财产。原告的既有财产是400万元购房款，已获得利息及“占用费”赔偿。原告诉请“门面”增值损失，既无事实依据，也无法律依据。5、撇开被告缔约过失责任赔偿范围不说，仅就原告主张的“门面”增值利益400万元而言，被告当然不认可，且原告也没有提供证据证明该金额的真实性与合法性；二、关于原告诉请的一倍房款赔偿。1、第646号判决已查明，本案不存在一房二卖的事实，且一房二卖的前提是合同有效。原告诉称被告一房二卖，并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，诉请一倍房款赔偿，显然不能成立。2、第646号判决已查明，被告出售“银河之都商品房”是取得预售许可证的，本案双方签订《商品房买卖合同》的标的物即所谓“门面”，事实上并非门面而是消防通道，从而导致该合同无效。也就是说，第646号判决已查明，导致本案合同无效的原因，不是被告未取得或提供虚假“银河之都”商品房预售许可证，而是合同标的物“门面”属于依法不能买卖的消防通道。故本案不存在被告未取得或提供虚假“银河之都”商品房预售许可证的事实，原告根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的规定，主张一倍房款赔偿，与本案事实不符，依法不能成立。3、原告提供的都匀市人民法院（2009）都民初字第1158号判决及黔南州中级人民法院（2010）黔南民一终字第192号判决，属于合同有效情形下一房二卖的问题，明显与本案无关联；三、原告已获得巨额损失赔偿。根据第646号判决，原告已经获得被告赔偿利息1267648元（见被告提供的结算收据）和“占用费”545040元（见646号判决），原告实际获得损失赔偿共计1812688元。现原告又诉请赔偿，实质是要求重复赔偿，明显无事实和法律依据。综上，原告诉请赔偿，无事实和法律依据，且与第646号判决已查明的事实和确认的损失范围不符，其诉请依法不能成立。请人民法院依法作出公正判决，驳回其诉讼请求。一审查明，2008年8月4日，剑峰房开公司与朱天华、谢仁兰（二人系夫妻关系）订立商品房买卖合同，剑峰房开公司将其开发的都匀市民族路银河之都A座一层设计为消防疏散通道（合同标的物自编号为6号门面，面积为161㎡）按门面房屋出售给朱天华、谢仁兰；该合同的附件四《合同补充协议》第一条约定：如该门面未通过消防验收和未办理好房产证，买受人有权退房，出卖人退还买受人已交房款，并支付已交房款和银行利息；第三条约定：买受人购买的该门面里面有2个消防门，如消防需要，应随时提供方便；第四条约定：买受人如将该门面出租给他人，应和承租人有约定上述门面内有2个消防门，如消防需要，应随时提供方便。买卖合同订立当天，朱天华、谢仁兰按照合同约定向剑峰房开公司支付360万元购房款。2009年3月18日，剑峰房开公司向朱天华、谢仁兰交付所购“门面”，朱天华当天又向剑峰房开公司支付40万元购房尾款，至此，朱天华、谢仁兰共计支付购房款400万元。2009年3月26日，朱天华与第三人贺福兰订立房屋租赁合同，将其购买的都匀市民族路银河之都A座一层消防疏散通道（面积161㎡）出租给第三人贺福兰当门面经营鄂尔多斯品牌服装。2011年1月28日，剑峰房开公司向一审法院提起诉讼，请求判决：1、确认剑峰房开公司与朱天华、谢仁兰于2008年8月4日签订的《商品房买卖合同》为无效合同；2、朱天华、谢仁兰立即返还都匀市民族路51号银河之都A座一层6号房（2008年8月4日签订的《商品房买卖合同》的标的物），第三人贺福兰协助朱天华、谢仁兰履行该义务，剑峰房开公司返还朱天华、谢仁兰购房款400万元；3、诉讼费用由朱天华、谢仁兰承担。朱天华、谢仁兰也向一审法院提起反诉，请求判决：1、剑峰房开公司履行合同义务，交付《商品房买卖合同》约定的都匀市民族路51号银河之都A幢一层6号商品房门面（套内建筑面积为161㎡）。否则，依法应按已付款承担双倍返还责任，同时承担相应利息及其他赔偿责任；2、本诉及反诉案件受理费均由剑峰房开公司负担。第三人贺福兰向一审法院提出诉讼请求：如果《商品房买卖合同》无效，由剑峰房开公司和朱天华、谢仁兰共同赔偿其因合法租赁门面造成的门面装修损失等共计13863221.52元，并承担本案的全部费用。2011年9月9日，一审法院作出（2011）都民初字第398号判决书，以剑峰房开公司与朱天华、谢仁兰签订的《商品房买卖合同》和朱天华、谢仁兰与第三人贺福兰签订的《门面租赁合同》损害社会公共利益为由，认定上述合同无效，并据此作出判决：一、剑峰房开公司与朱天华、谢仁兰于2008年8月4日订立的《商品房买卖合同》无效；二、朱天华与贺福兰于2009年3月26日订立的《房屋租赁合同》无效；三、朱天华、谢仁兰及贺福兰、孙永梅于判决生效之日起三日内将都匀市民族路51号银河之都A座一层消防疏散通道（面积161㎡）返还给剑峰房开公司；四、剑峰房开公司于判决生效之日起三日内返还朱天华、谢仁兰购房款400万元，并赔偿朱天华、谢仁兰从支付购房款起至2011年9月17日止的贷款利息损失834900元，2011年9月18日之后至返还购房款为止的贷款利息按银行同期贷款利率计算予以赔偿；五、朱天华、谢仁兰收取的占用费545040元作为剑峰房开公司赔偿之款，由朱天华、谢仁兰享有；六、剑峰房开公司于判决生效之日起三日内赔偿贺福兰的损失共计1432881.60元；七、贺福兰尚未支付的占用费482140元作为剑峰房开公司赔偿之款，贺福兰不再支付；八、驳回朱天华、谢仁兰的反诉请求；九、驳回贺福兰的其他诉讼请求。剑峰房开公司、朱天华、谢仁兰、贺福兰均不服该判决，上诉至黔南州中级人民法院，该院于2012年2月17日作出（2011）黔南民终字第646号民事判决，该生效判决认定：1、剑峰房开公司对《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》无效存在过错，应当承担全部责任；2、关于朱天华、谢仁兰提出请求剑峰房开公司履行合同义务，交付《商品房买卖合同》约定的位于都匀市民族路51号银河之都A幢一层6号商品房门面；否则，依法应由剑峰房开公司承担已付房款400万元双倍返还责任，同时承担相应利息及其他赔偿责任的问题。朱天华、谢仁兰与剑峰房开公司在一审中均提交了双方签订的《商品房买卖合同》以及合同附件四中补充约定，该买卖合同的内容（面积、计价等）及所附图纸指向，均表明双方买卖合同的标的物是都匀市民族路银河之都Ａ座一层的消防疏散通道，双方交付的也是该消防疏散通道，此外，银河之都Ａ座一层临街门面中除该消防疏散通道为161㎡外，再无其他161㎡的门面。因该买卖合同标的涉及危害公共利益，被确认为无效合同，自始无效，即当事人的合同关系已不复存在，其设立、变更、终止债权债务权利义务的内容，不受国家法律承认，不产生当事人预期的法律效果，故朱天华、谢仁兰该项上诉理由属合同有效的期待利益，不属信赖利益的损失，二审不予支持；3、由于剑峰房开公司的过错行为，致使朱天华、谢仁兰错失订立该门面合同的机会，导致其信赖利益遭受损失，其在一审中提出请求剑峰房开公司“赔偿其他损失”，但该请求不具体、明确，二审不作审理。《商品房买卖合同》被确认无效后，朱天华、谢仁兰可另案主张权利。据此，二审法院作出判决：一、维持都匀市人民法院（2011）都民初字第398号民事判决第一、二、三、四、九项；二、撤销都匀市人民法院（2011）都民初字第398号民事判决第五、七、八项；三、变更都匀市人民法院（2011）都民初字第398号民事判决第六项为：上诉人都匀市剑峰房地产开发公司于本判决生效之日起三日内赔偿第三人贺福兰损失752881.60元。（2011）黔南民终字第646号民事判决生效后，朱天华、谢仁兰于2012年12月25日向一审法院起诉，以剑峰房开公司将出售给被告的6号门面另卖他人，以及剑峰房开公司对《商品房买卖合同》被确认无效承担全部责任为由，请求判令剑峰房开公司赔偿朱天华、谢仁兰因《商品房买卖合同》被确认无效遭受的门面增值损失400万元；因剑峰房开公司向朱天华、谢仁兰虚构所售商品房已取得商品房预售许可证明的事实，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定，承担朱天华、谢仁兰已付购房款一倍的赔偿即400万元，共计800万元。另查明，原银河之都A、C座预售许可证号为（2008）商预售016号，后因备案系统升级，该项目证号变更为（2009）商预售03号。一审法院认为：一、原告关于判令被告剑峰房开公司赔偿因《商品房买卖合同》被确认无效遭受的“门面”增值损失400万元的请求；首先，已生效的（2011）黔南民终字第646号民事判决书已经明确原告提出赔偿请求非基于合同上的权利，而是基于缔约过失行为所造成的信赖利益损失，而信赖利益损失系签订合同当时无过错方为签订该合同而遭受的直接和间接损失，是双方在签订合同时就已经发生的损失；其次，“门面”增值是建立在合同有效并且已经履行的前提下的一种期待利益，与（2011）黔南民终字第646号民事判决书所明确的内容不符，而且双方所签订的合同因损害公共利益已经被确认无效，也就是说该合同自始就不发生法律效力，原告不可能在合同无效的情形下获得合同履行后才能产生的增值收益；再次，被告剑峰房开公司依据生效的（2011）黔南民终字第646号民事判决，已赔偿了原告朱天华、谢仁兰的利息等损失共计120余万元，原告朱天华、谢仁兰因签订合同所造成的损失已得到了弥补；故原告关于判令被告剑峰房开公司赔偿因《商品房买卖合同》被确认无效遭受的“门面”增值损失400万元的请求不予支持。二、关于原告朱天华、谢仁兰要求被告承担已付房款一倍即400万元的赔偿责任的诉讼请求；原告主张该请求的法律依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定，但该项规定的内容是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明而导致合同无效的情形，也就是说，适用该项规定的前提是被告（出卖方）存在故意隐瞒的情形；而本案中，原告起诉的依据是原、被告之间签订的合同因损害公共利益无效致使原告造成损失，与上述规定不符，而且，从双方签订的《合同补充协议》的内容（买受人购买的该门面里面有2个消防门……）可知，原告在签订合同时知晓该“门面”系消防通道，不存在被告隐瞒的情形，原告也应当清楚该“门面”作为消防通道不可能取得预售许可证；故原告要求被告承担已付购房款一倍400万元的赔偿责任的主张没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：驳回原告朱天华、谢仁兰要求被告剑峰房开公司赔偿门面增值损失400万元及已付购房款一倍的赔偿400万元，共计800万元的诉讼请求。案件受理费73006.7元，由原告朱天华、谢仁兰负担。朱天华、谢仁兰不服，向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民提起上诉，请求：1、撤销原审判决，裁定发回重审，或撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，即：（1）判令剑峰房开公司赔偿上诉人因《房屋买卖合同》被确认无效遭受的门面增值损失（或称信赖利益损失）400万元；（2）判令贺福兰参照合同约定的租金标准支付原告房屋占有使用费743820元，剑峰房开公司承担连带责任；（3）判令剑峰房开公司承担上诉人已付购房款一倍即400万元的惩罚性赔偿责任。2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人负担。主要理由：原审判决严重违反法定程序，曲解法律条文和黔南州中级人民法院生效判决本意。关于上诉人对案件事实真相的主张及主要理由，上诉人已在此前一、二审以及原都匀市人民法院（2011）都民初字第398号和黔南州中级人民法院（2011）黔南民终字第646号民事案件审理中多次阐述，在此不再赘述。现针对原审判决的主要错误提出上诉，恳请二审围绕以下上诉理由逐一进行审理：1、上诉人于2012年3月向一审法院提起诉讼，一审法院拖延至2012年12月才立案受理，严重超过了人民法院必须在7日内作出受理决定或不予受理裁定的法律规定。本次重审也无端耗时近一年时间，久拖不决；2、贺福兰系上诉人在诉状中明确列入的共同被告，一审法院在一审、重审中均未依法通知贺福兰参加诉讼，遗漏必须参加诉讼的当事人，严重违反法定程序；3、一审法院在一审、重审中对上诉人提起的第2项诉请拒绝审判，该漏审漏判严重违反法定程序。上诉人提出的诉讼请求共4项，其中第2项诉请标的为743820元。一审法院全案受理并按照诉讼总标的8743820元收取了诉讼费用后，却在一审和重审中只针对另两项共计800万元的诉讼标的进行审理，判决时又判令上诉人承担全部诉讼费用。需要澄清的是，因一审法院在第一次庭审前建议上诉人撤回第2项诉讼请求，另诉，上诉人递交了《撤回部分诉讼请求申请书》，一并申请退回上诉人预交的相应案件受理费11188.20元，但一审法院并未就是否准许撤诉及退费作出裁定。本案在发回重审后，在有权申请变更诉请的法定期限内，上诉人考虑到生效判决将“租金”定性为“房屋占有使用费”，故不宜再诉请给付租金，于是向都匀市人民法院提交了《变更第二项诉讼请求申请书》，其中明确表示上诉人不再撤回第2项诉请，同时申请将第2项诉请在表述上变更为“判令被告贺福兰参照合同约定的租金标准支付原告房屋占有使用费743820元，被告剑峰房开公司承担连带责任”。根据上述事实，上诉人放弃部分撤诉申请并申请变更诉请，系法律赋予上诉人的诉讼权利，法院无权剥夺。一审在重审开庭时拒绝上诉人提出关于通知贺福兰参加诉讼并审理第2项诉请的要求，未作出任何合法合理解释；4、虽然上诉人并不认同（2011）黔南民终字第646号民事判决（以下简称646号判决）将补充合同所指无编号门面认定买卖合同所指6号门面。但鉴于646号判决已经发生法律效力，上诉人只能在646号判决既定事实和理由的前提下主张相关权利。然而，一审判决完全否定了646号判决对缔约过错责任的认定和法律后果的认定，最终导致重审判决错误。其一、646号判决认定《商品房买卖合同》和《房屋租赁合同》并未明确约定该商品房作为消防疏散通道，故剑峰房开公司主张朱天华、谢仁兰承担过错责任的理由不能成立，应由剑峰房开公司承担全部责任。并就房款本金及利息以外的其他赔偿事项，告知上诉人可另行主张权利。但一审判决竟然以上诉人“应当清楚该门面作为消防通道不可能取得预售许可证”等理由，将剑峰房开公司的欺诈行为归咎为受害人的过错，企图为房开商开脱罪责。其二、一审判决篡改了上诉人对400万元惩罚性赔偿的请求理由，称“原告起诉的依据是原、被告之间签订的合同因损害公共利益无效致使原告造成损失”，该表述与上诉人主张理由完全不符。上诉人的该项诉请是依据剑峰房开公司的欺诈事实和明确的法律依据。剑峰房开公司的主要欺诈事实如下：（1）上诉人持有的合同图纸中，明确载明有与合同条文约定一致的6号门面编号。而剑峰房开公司实际交付给上诉人的门面仅是用于替代6号门面交付，故无编号门面虽被剑峰房开公司添加了161㎡字样，但并未注有“6号”编号。在本案重审过程中，剑峰房开公司向法院提供了另一版本的图纸，将实际交付的门面标注成了6号门面。（2）合同载明6号门面属于（2008）商预售016号预售许可证（以下简称016号许可证）许可预售的范围，但剑峰房开公司至今不能提供016号许可证予以印证。5号判决认定“原银河之都A、C座预售许可证号为（2008）商预售016号，后因备案系统升级，该项目证号变更为（2009）商预售036号”，该事实认定未列举任何证据。况且，即使“016号许可证”出现变更，也不等于“016号许可证”当然灭失。剑峰房开公司仍应对6号门面和无编号门面取得预售许可证承担举证责任。（3）剑峰房开公司于2009年3月18日将无编号门面交付给上诉人后，又于2010年12月17日向黔南消防支队提交《消防设计局部修改审核申请》，将已经交付上诉人使用的无编号门面申请纳入消防设计修改范围。而且，剑峰房开公司在通过646号判决收回无编号门面后，并未将该门面改造为消防通道，而是重新作为“湘君大药房门诊部”经营使用。综上，剑峰房开公司在签订合同时故意隐瞒6号门面和实际交付门面未取得（2008）商预售016号预售许可证的事实，却在合同中载明门面已经取得（2008）商预售016号预售许可证的事实，恶意欺诈。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的规定，剑峰房开公司除应对上诉人返还已付购房款及利息外，还应承担赔偿损失，承担已付购房款一倍即400万元的赔偿责任。其三、一审判决曲解法律、司法解释和646号判决对“信赖利益损失”的界定。一审判决认为“信赖利益损失系签订合同当时无过错方为签订合同而遭受的直接和间接损失，是双方在签订合同时就已经发生的损失”，完全违背法律本意及立法精神。上诉人在诉讼中多次强调，上诉人主张的“增值损失”本质上就是“信赖利益损失”。646号判决也对上诉人遭受的“信赖利益损失”予以充分认定，称“由于剑峰房开公司的过错行为，致使朱天华、谢仁兰错失订立该门面合同的机会，导致其信赖利益遭受损失”。646号判决认为上诉人不能在主张合同有效的前提下请求赔偿，而是应在认可合同无效的前提下请求赔偿，同时认为上诉人在该案对信赖利益损失的请求不具体和明确，因而告知上诉人可另案主张权利，从而发生本案诉讼。然而，一审判决无视上诉人所主张“增值损失”与“信赖利益损失”的同一性，片面理解“增值损失”，进而剥夺了上诉人对信赖利益损失的索赔权利。另外，一审判决认为上诉人不能在合同无效的情况下获得合同履行后才能产生的增值收益，该理由实际就是否定上诉人在认可合同无效的前提下请求赔偿的权利。该理由明显与646号判决的本意相矛盾，也与合同法关于过错方对无效合同承担过错赔偿责任的原则相悖。五、一审判决认定“被告剑峰房开公司依据生效的646号判决已经赔偿了原告朱天华、谢仁兰的利息等损失共计120余万元，原告朱天华、谢仁兰因签订合同造成的损失已经得到了弥补”，缺乏事实依据。首先，剑峰房开公司因拒不执行646号判决，经上诉人多次申请强制执行，仅利息部分尚未全额付清，剑峰房开公司又岂会赔偿判项中没有的“等损失”？其次，646号判决已经明确认定剑峰房开公司对合同无效存在过错，应承担全部责任，剑峰房开公司的缔约过错给上诉人造成的一切经济损失，都应当由剑峰房开公司承担赔偿责任，这也是要求剑峰房开公司在本案就第2项诉请承担连责任的原因；六、上诉人主张的增值损失（即信赖利益损失）400万元仅仅是实际信赖利益损失的部分，该部分损失客观真实。剑峰房开公司提出其交付给上诉人的“门面”因为存在消防问题而不能增值，但剑峰房开公司对上诉人主张的“实际交付标的物在不存在消防问题情况下应当增值到6万元／㎡以上（即增值至1000万元以上）”并不持异议（上诉人始终坚持在必要情况下进行单价评估的权利），而上诉人实际只主张其中利益损失（即增值损失或信赖利益损失）400万元，已经作出极大退让。因此，上诉人主张增值损失（或称信赖利益损失）400万元，法院依法应当予以认定和支持。被上诉人剑峰房开公司二审未作答辩。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，朱天华、谢仁兰在一审提出的诉讼请求为：1、判令被告剑峰房开公司赔偿原告因《商品房买卖合同》被确认无效遭受的门面增值损失400万元；2、判令被告剑峰房开公司与被告贺福兰赔偿原告因《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》被确认无效遭受的租金损失743820元；3、判令被告剑峰房开公司因《商品房买卖合同》被确认无效，承担原告已付购房款一倍即400万元的赔偿责任；4、案件受理费及可能发生的鉴定评估费由被告剑峰房开公司承担。在一审第一次审理过程中，由于朱天华、谢仁兰自行申请撤回第2项诉请，一审予以准许，故一审未追加贺福兰作为被告参加本案诉讼，各方当事人对此均无异议。2013年12月26日，朱天华、谢仁兰向一审法院提交《变更第二项诉讼请求申请书》，将原来已经撤诉的第2项诉请重新提出，并变更表述为“判令被告贺福兰参照合同约定的租金标准支付原告房屋占有使用费743820元，被告都匀市剑峰房地产开发有限公司承担连带责任”。一审法院于2014年4月14日就上诉人提出的变更申请问题，向朱天华、谢仁兰的委托代理人释明因其提出的第2项诉请与本案不属于同一法律关系故不进行审理，并在一审中告知不再追加贺福兰作为本案被告参加诉讼，遂对本案继续审理。另外，朱天华、谢仁兰已于2013年4月3日和2013年4月6日对剑峰房开公司向一审法院提交的（2009）匀商房预售字第03号《都匀市商品房屋预售许可证》及由都匀市住房和城乡建设局房地产与物业管理科出具的《情况说明》（载明：“原银河之都A、C座预售许可证号为（2008）商预售016号，后因备案系统升级，该项目证号变更为（2009）商预售03号。”）发表了质证意见。综合双方诉辨请求及理由，归纳本案的争议焦点为：一、一审是否遗漏审理当事人的诉讼请求和遗漏追加当事人参加诉讼；二、合同被确认无效后，剑峰房开公司还应否赔偿上诉人信赖利益损失400万元和承担惩罚性赔偿400万元。二审法院认为，关于一审是否遗漏审理当事人的诉讼请求和遗漏追加当事人参加诉讼的问题。上诉人朱天华、谢仁兰上诉主张一审法院未通知贺福兰参加诉讼，遗漏必须参加诉讼的当事人，且未就上诉人的第二项诉请进行审理，漏审漏判，违反法定程序。因上诉人提出的第二项诉请与本案并非同一法律关系，且贺福兰也并非本案必须参加诉讼的当事人，故一审经释明后，未追加贺福兰为被告，也未将不同法律关系的纠纷合并审理，并无不当。上诉人主张一审违反法定程序漏审漏判的理由不成立。但是一审没有退还未审理部分的案件受理费存在不当，予以纠正。对上诉人一审预交的案件受理费中的5206.70元（一审诉讼标的额8743820元的案件受理费73006.70元，减去二审诉讼标的额8000000元的案件受理费67800元），由一审法院退还上诉人朱天华、谢仁兰。另外，上诉人主张一审超期立案、久拖不决，缺乏事实和法律依据，不予采信。关于剑峰房开公司还应否赔偿上诉人信赖利益损失400万元的问题。该院已生效的（2011）黔南民终字第646号民事判决已经确认上诉人朱天华、谢仁兰与剑峰房开公司签订的《商品房买卖合同》无效，并判决支持剑峰房开公司要求返还争议门面（消防通道）的请求，同时判决剑峰房开公司返还朱天华、谢仁兰购房款400万元及支付相应的银行利息。该生效判决认定：由于剑峰房开公司的过错行为，其与朱天华、谢仁兰签订的《商品房买卖合同》被确认无效，致使朱天华、谢仁兰错失订立该门面合同的机会，导致其信赖利益遭受损失。朱天华、谢仁兰在一审中虽提出请求剑峰房开公司‘赔偿其他损失’，但由于该诉讼请求不具体明确，本案不作审理。本案《商品房买卖合同》被确认无效后，朱天华、谢仁兰可另行主张权利。该生效判决同时撤销了都匀市人民法院（2011）都民初字第398号判决第八项（“驳回被告朱天华、谢仁兰的反诉请求”）。因此，朱天华、谢仁兰的诉权并未丧失，其另行提出要求剑峰房开公司赔偿共计800万元的诉讼请求，并非重复诉讼，对其请求中的合理部分，予以支持。本案中，上诉人提交的《民事诉状》中载明：“因原告对无编号门面可能涉及的消防问题以及房产证的取得问题提出质疑，被告为此向原告承诺：如无编号门面的消防和房产证办理出现问题，原告可以选择退还无编号门面，并由被告按照原告已付房款的双倍给予返还，并支付相应利息；另外，原告还可以选择由被告按合同原始约定交付6号门面。在剑峰房开公司做出以上承诺的前提下，双方遂于2009年3月18日达成《合同补充协议》。双方达成以上补充协议的当日，原告即全额付清房屋尾款40万元，剑峰房开公司也于同日将无编号门面交付给原告。”而剑峰房开公司在一审中辩称从未如此承诺，并称双方签订的《合同补充协议》原文是“并支付已交房款的银行利息”，因剑峰房开公司在一审、二审中均未对上诉人提交的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》的真实性提出异议，该《合同补充协议》约定内容为：“如该门面未通过消防验收和未办理好房产证，买受人有权退房，出卖人退还买受人已交房款，并支付已交房款和银行利息；该门面预计于2009年5月30日交付使用；买受人购买的该门面里面有2个消防门，如消防需要，应随时提供方便；买受人如将该门面出租给他人，应和承租人有此约定。”，该约定已被该院生效的（2011）黔南民终字第646号民事判决所认定，故该院对剑峰房开公司在一审中的辩解理由不予采信。因双方在《合同补充协议》中已约定在“该门面未通过消防验收和未办理好房产证”情形下的处理方式是“买受人有权退房，出卖人退还买受人已交房款，并支付已交房款和银行利息”，该约定是双方对不能实现合同目的时如何处理进行的约定，属于双方解决争议的条款。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”及第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”之规定，前述条款不因为合同无效而当然无效，即使合同无效，并不影响该解决争议条款的效力。并且依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”之规定，双方约定的“出卖人退还已交房款”、“支付已交房款和银行利息”系并列关系，与上诉人朱天华、谢仁兰主张返还双倍房款的意思相符，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，鉴于已生效的（2011）黔南民终字第646号民事判决已经判决剑峰房开公司退还上诉人朱天华、谢仁兰已交房款400万元，并支付已交房款的银行利息，故上诉人请求剑峰房开公司赔偿信赖利益损失400万元，符合双方约定，于法有据，予以支持。关于剑峰房开公司应否承担惩罚性赔偿400万元的问题。本案中，从上诉人在《民事诉状》中的陈述内容、剑峰房开公司一审答辩及双方在《合同补充协议》中约定内容来看，双方对“门面里有2个消防门”及门面可能无法通过消防验收和无法办理房产证的情形是明知的，因此，上诉人主张剑峰房开公司存在欺诈并要求其承担惩罚性赔偿400万元的理由不充分，不予采信。并且双方已经约定合同目的无法实现情形下的处理方式，故应按照双方约定的解决争议条款来处理，前述约定赔偿已经包括门面增值损失在内的其他一切损失赔偿。因此，对上诉人要求剑峰房开公司赔偿超过400万元的请求，与双方约定不符，于法无据，不予支持。判决：一、撤销都匀市人民法院（2014）都民商初字第5号民事判决；二、限被上诉人都匀市剑峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿上诉人朱天华、谢仁兰400万元；三、驳回上诉人朱天华、谢仁兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费73006.70元，由一审法院退还朱天华、谢仁兰5206.70元，朱天华、谢仁兰承担33900元，剑峰房开公司承担33900元；二审案件受理费67800元，朱天华、谢仁兰承担33900元，剑峰房开公司承担33900元。剑峰房开公司不服，向本院申请再审称：1、双方所定的商品房买卖合同被确定无效后，应承担信赖的利益损失就是诉讼请求的门面的增值损失。2、二审判决根据补充协议的约定，即“如该门面未通过消防验收和未办理好房产证，买受人有权退房，出卖人退还买受人已交房款，并支付已交房款和银行利息”而判决申请人赔偿400万元，明显属于错判。3、原判认为，双方对于无法通过消防验收和无法办理好房产证的情形是明知的，根据合同法第58条规定，各自承担相应的责任。请求，依法改判，驳回当事人全部诉请。朱天华、谢仁兰辩称，1、有过错方就要承担门面增值损失的赔偿责任，且有法律依据，申请人申请再审的理由不成立。2、增值损失是因申请人的过错所产生的，事实上，损失上也是成立的。3、双倍返还的问题，一审至今，剑峰房开公司没有提供所谓的预售商品房的证明。4、还有补充协议“的”以及“和”的问题，我们认为是“和”，对方后来重新修改了此处内容，因此我们提出了书写时间的鉴定申请。本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。另查明，再审中，朱天华、谢仁兰提出，双方于2008年8月4日所签订的《商品房买卖合同》的补充协议的第一条内容应为：“如该门面未通过消防验收和未办理好房产证，买受人有权退房，出卖人退还买受人已交房款，并支付已交房款和银行利息”；而剑峰房开公司则认为，该条的内容应为“如该门面未通过消防验收和未办理好房产证，买受人有权退房，出卖人退还买受人已交房款，并支付已交房款的银行利息”，当时签订合同时系工作人员的笔误，把其中的“的”误写成了“和”。本院再审认为，综合各方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：剑峰房开公司是否应当赔偿朱天华、谢仁兰的门面增值损失400万元，以及是否应当承担惩罚性赔偿400万元？一、关于剑峰房开公司是否应当赔偿朱天华、谢仁兰的门面增值损失400万元的问题。首先，本案中，朱天华、谢仁兰以2008年8月4日其与剑峰房开公司所签的《商品房买卖合同》被确认无效要求剑峰房开公司赔偿门面增值损失400万元。该《商品房买卖合同》已经贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院的生效判决（2011）黔南民终字第646号民事判决书确认无效，该生效判决判决剑峰房开公司返还朱天华、谢仁兰购房款400万元及支付相应的银行利息等。因“门面”增值是建立在合同有效并且已经履行的前提下的一种期待利益，而双方所签订的合同因损害公共利益已经被确认无效，也就是说该合同自始就不发生法律效力，朱天华、谢仁兰不可能在合同无效的情形下获得合同履行后才能产生的增值收益。其次，剑峰房开公司依据生效的（2011）黔南民终字第646号民事判决，已赔偿了朱天华、谢仁兰的利息等损失共计120余万元，朱天华、谢仁兰因签订合同所造成的损失已得到了弥补，所以，剑峰房开公司不应承担赔偿因《商品房买卖合同》被确认无效遭受的“门面”增值损失400万元的赔偿责任。二审判决以信赖利益判决剑峰房开公司赔偿400万元，不仅超出了当事人的门面增值的诉请，而且无法律依据，适用法律不当，应当予以纠正。二、关于剑峰房开公司是否应当承担惩罚性赔偿400万元的问题。首先，诉讼中，朱天华、谢仁兰主张该请求的法律依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定，但该项规定的内容是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明而导致合同无效的情形，也就是说，适用该项规定的前提是剑峰房开公司（出卖方）存在故意隐瞒的情形；而本案中，起诉的依据是朱天华、谢仁兰与剑峰房开公司之间签订的合同因损害公共利益无效致使朱天华、谢仁兰造成损失，与上述规定不符，而且，剑峰房开公司提供了所售门面整栋大楼的预售许可证。由此，该项理由的主张不能得到法律支持。其次，朱天华、谢仁兰主张剑峰房开公司存在一房两卖，而双方的商品房买卖合同，尤其是其后所附的图纸都清楚的表明了所购门面的位置，由此，其主张显然没有事实依据。再次，朱天华、谢仁兰主张剑峰房开公司销售门面过程中存在着欺诈，但从双方签订的《合同补充协议》的内容（买受人购买的该门面里面有2个消防门，如消防需要，应随时提供方便）可知，朱天华、谢仁兰应对该“门面”存在消防门，应随时保证通行的瑕疵是明知的，并且通过合同违约责任的约定表明了他们也接受了这一瑕疵。故难以认定剑峰房开公司构成欺诈，该项事由显然也不能成立。总之，朱天华、谢仁兰以前述三个事由要求剑峰房开公司承担已付购房款一倍400万元的赔偿责任的主张没有事实和法律依据，剑峰房开公司不应承担400万元的惩罚性赔偿金。另，再审中，朱天华、谢仁兰提出，双方签订的商品房买卖合同的补充协议中约定的第一条：“如该门面未通过消防验收和未办理好房产证，买受人有权退房，出卖人退还买受人已交房款，并支付已交房款和银行利息”，并以此为依据认为剑峰房开公司应赔偿损失400万元。剑峰公司主张上述“并支付已交房款和银行利息”中“和”字为笔误，实际应为“的”字，其提交的补充协议第一条为：“如该门面未通过消防验收和未办理好房产证，买受人有权退房，出卖人退还买受人已交房款，并支付已交房款的银行利息”。从补充协议来看，双方对朱天华、谢仁兰所购“门面”不能通过消防验收及办理房产证均有一定的预判，并约定了解决方式，同时结合该条文字表述及剑峰公司所提协议，双方的解决方式应为返还已交房款及支付银行利息，而并非返还双倍房款及支付银行利息。所以，朱天华、谢仁兰提出的根据双方签订的商品房买卖合同的补充协议第一条的约定峰房开公司应赔偿损失400万元的辩称事由，不能成立。综上，二审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院（2014）黔南民终字第616号民事判决；二、维持贵州省都匀市人民法院（2014）都民商初字第5号民事判决。一审案件受理费73006.7元，二审案件受理费67800元，共计140806.7元，由朱天华、谢仁兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 冉 飞代理审判员 刘 军代理审判员 李圣瑞四月五日书 记 员 王 筱 婷 搜索“”