（2016）沪02民终361号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-04-26
案件名称
上海意邦置业有限公司与陈娟商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海意邦置业有限公司,陈娟
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终361号上诉人（原审被告）上海意邦置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人张许秀，董事长。委托代理人邓雄仔，上海市协力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈娟，女，1982年4月10日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。委托代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。上诉人上海意邦置业有限公司（以下简称“意邦公司”）因商品房出售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2015）青民三（民）初字第2967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年12月31日，意邦公司与陈娟签订《上海市商品房出售合同》，合同约定陈娟向意邦公司购买上海市青浦区重固镇北青公路6598弄《上海国际建材家居品牌中心》23号2层245室房屋（以下简称“系争房屋”），房屋建筑面积为40.12平方米，根据该房屋的房屋建筑面积，陈娟购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）为人民币（以下币种均为人民币）808，077元。合同第七条约定，陈娟、意邦公司双方按下列第四种约定确定该房屋交付使用日期：四、意邦公司在收到陈娟全部房价款后，于2015年3月31日向陈娟交付该房屋。第八条约定，意邦公司向陈娟保证在交付该房屋时：（一）该房屋没有产权纠纷和财务纠纷；（二）意邦公司未设定抵押权或已清除原由意邦公司设定的抵押权；（三）已缴纳了意邦公司应缴纳的房屋维修基金。如交付房屋后发生与意邦公司保证不相一致的情况，由意邦公司承担相应违约责任。第十二条约定，意邦公司行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知陈娟。在书面通知发出之日起60日内将陈娟已支付的房价款扣除陈娟应支付的赔偿金额，剩余房价款退还陈娟。赔偿金额以总房价款的15%计算。第十三条约定，除不可抗力外，意邦公司如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付陈娟使用，应当向陈娟支付违约金，违约金按陈娟已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付日止。逾期超过60天，陈娟有权选择下列第一种方案追究意邦公司责任：一、陈娟有权单方面解除本合同。第十九条约定，陈娟、意邦公司双方商定，2015年3月31日前，由陈娟和意邦公司双方共同向青浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。因意邦公司原因，陈娟无法在2015年5月31日前取得房地产权证（小产证），意邦公司应承担违约责任，违约金为总房价款的15%；2015年3月31日之日起的60日内，陈娟仍无法取得房地产权证（小产证），则陈娟有权单方面解除合同。陈娟、意邦公司双方同意，自本合同签订后，陈娟和意邦公司双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。第二十条约定，陈娟行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知意邦公司，意邦公司应当在收到陈娟的书面通知之日起60天内将陈娟已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同）全部退还陈娟，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的15%计算，在退还房价款时一并支付给陈娟。第二十一条约定，按本合同约定，陈娟、意邦公司双方单方解除本合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。合同附件四的系争房屋他项信息记载，权利种类为持证抵押，他项权利人为案外人李某某。合同签订当日，陈娟支付了全部房价款808，077元。房屋至今未交付。另查明，2015年3月25日，陈娟缴纳维修基金520元，缴款银联单上显示商户名称为意邦投资北青公路店。2015年3月30日，陈娟向税务机关缴纳地税24，242.31元、印花税410元，合计24，652.31元。又查明，2015年7月10日系争房屋房地产登记薄上记载，系争房屋权利人为意邦公司，抵押权人为李某某，抵押期限自2014年11月15日至2015年11月15日。嗣后，陈娟以意邦公司单方面违约为由，诉到原审法院，依据合同约定行使解除权，并请求判令意邦公司支付违约金。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。陈娟、意邦公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。陈娟已按合同约定履行付款义务，意邦公司应在合同约定的期限内协助陈娟办理过户申请手续，申领房地产权证。根据合同约定，陈娟、意邦公司双方应于2015年3月31日前申领产权证，陈娟在5月31日前取得产权证，现因房屋上的抵押未涤除，导致陈娟无法办理产权证，意邦公司逾期办证的违约事实存在，应按合同约定承担违约责任。陈娟根据合同约定行使合同解除权，并要求意邦公司返还房款及利息、支付赔偿金，于法有据，法院予以支持，合同解除的时间即意邦公司收到诉讼材料之日。意邦公司认为约定的违约金过高，要求法院对约定的违约金标准予以调整。法院认为合同约定一方违约时应当向对方支付一定数额的违约金是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，陈娟、意邦公司理应受此约定之约束，意邦公司需具充分完备之理由方可调整该标准。合同约定的陈娟逾期付款的违约金标准亦是15%，显然合同对双方各自重大权利的保护上都给予了充分保障。审理中，意邦公司未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据。故法院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，认为合同约定的违约金标准不存在过高，对于意邦公司要求调低违约金标准的意见不予采纳。关于维修基金，根据交易惯例及陈娟提供的收款凭证、银联单，法院有理由相信该款项由意邦公司代收的，现合同解除，陈娟要求意邦公司返还，于法有据，予以支持。据此，原审法院判决：一、陈娟与意邦公司于2014年12月31日签订的《上海市商品房出售合同》于2015年7月18日解除；二、意邦公司应于原审判决生效之日起十日内返还陈娟购房款808，077元；三、意邦公司应于原审判决生效之日起十日内返还陈娟维修基金520元；四、意邦公司应于原审判决生效之日起十日内支付陈娟利息（以808，077元为本金，自2015年1月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；五、意邦公司应于原审判决生效之日起十日内支付陈娟赔偿金121，211.55元。原审法院判决后，上诉人意邦公司不服，向本院提起上诉称：上诉人逾期办证的违约事实存在，后与被上诉人协商于2015年7月底办理，但系争房屋的小产证逾期至今的主要过错在于被上诉人未前来办理。原审判决合同解除于法无据，不符合合同约定的逾期60天也不符合司法解释规定的一年期间。原审判决合同解除上诉人须支付15%的违约金，但未按照法律、司法解释的规定予以降低，适用法律错误。原审法院15%违约金的判决同案不同判。请求撤销原判，发回重审或依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人陈娟答辩称：不同意上诉人的诉请。系争房屋在双方约定办理产证的期限内被抵押，上诉人没有配合办理产证属于违约行为，被上诉人依据合同约定行使解除权应得到支持。按照合同的实际履行情况，原审判决确定15%的违约金合理。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。上诉人、被上诉人签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案中，上诉人存在逾期办证的违约事实，被上诉人有权依据合同约定行使解除权并要求上诉人支付违约金，原审法院据此判定合同解除，判令上诉人返还购房款和利息并依据合同约定承担违约责任，符合法律规定和合同约定，并无不当。原审判决上诉人返回被上诉人代收的维修基金同样于法有据，亦无不当。综上，上诉人的上诉请求和理由均缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13，098元，由上诉人上海意邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理杨洁审 判 长 冯 峰审 判 员 陈 俊代理审判员 马忆蔺二〇一六年四月五日书 记 员 黄 慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来自：