（2016）豫04民终182号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-13
案件名称
张恩与张书勤租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
河南省平顶山市中级人民法院
所属地区
河南省平顶山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张书勤,张恩
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省平顶山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）豫04民终182号上诉人（原审被告、反诉原告）张书勤。委托代理人张继伦，河南首位律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张恩。委托代理人魏华，河南盐都律师事务所律师。上诉人张书勤与被上诉人租赁合同纠纷一案，一审张恩请求依法判令张书琴偿还张恩欠款20000元整，诉讼费由张书琴承担。张书琴反诉请求解除张恩、张书勤之间的合同，由张恩向张书勤返还已经支付的转让费用50000元，诉讼费用由张恩承担。平顶山市卫东区人民法院作出（2014）卫民小字第248号民事判决。张书琴不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张书勤及其委托代理人张继伦，被上诉人张恩的委托代理人魏华到庭参加了诉讼。一审法院经审理查明，2014年11月25日，张恩将其承租的位于平顶山市贸易广场中心街98号的房屋转让给张书勤，双方约定转让费70000元；同日张书勤向张恩支付了房屋转让费50000元，下余20000元未支付，张恩向张书勤出具收到条一张，内容为“收到条今收张书勤房子转让费50000元正房款共70000元正下欠20000元正2014.11.25号张恩”，张书勤向张恩出具欠条一份，内容为“欠条今欠到张恩2万元整（2个月内结清）张书勤2014.11.25”；2014年11月25日当日，张恩将房屋交付于张书勤占有、使用。现张恩以张书勤对下欠的20000元房屋转让费未予支付为由，诉至本院。另查明，张恩、张书勤就平顶山市贸易广场中心街98号的房屋转让没有签订书面转让协议，该98号房屋为商用门面房；自2014年11月25日，该贸易广场98号的房屋一直由张书勤使用。一审法院认为，债务应当清偿。张恩将其承租的位于平顶山市贸易广场中心街98号的房屋转让给张书勤，双方约定转让费70000元；张书勤已向张恩支付转让费50000元，下余20000元未予支付，张恩向张书勤出具收到条一张，张书勤向张恩出具欠条一份，双方当事人之间债权债务关系清楚；对该20000元欠款，张书勤应当予以偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，张书勤以转让当时约定的70000元转让费包含2年房租，但实际仅剩2个月租期为由，认为不应再支付张恩诉请的20000元，但对该项辩称并未提供证据进行证明，故不予支持。张书勤辩称房屋所有人不同意张恩与其之间的房屋转让，其不应当再向张恩支付下余的20000元，但平顶山市贸易广场中心街98号的房屋，自2014年11月25日张恩交付张书勤使用，至今一直由张书勤使用，故对张书勤该项辩称，亦不予采纳。张书勤以《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，反诉要求解除与张恩之间的房屋转让协议，由张恩返还已经支付的房屋转让费用50000元。根据现在社会一般交易习惯及百度百科门面转让费词条，门面转让费或叫商铺转让费，是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用，一般是原承租者向继承祖者收取，费用高低主要取决于原、继承祖者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。本案中，张恩与张书勤协商转让张恩承租的位于平顶山市贸易广场中心街98号的门面（商铺），双方约定转让费用70000元，是当事人双方自愿、真实意思表示，符合社会上一般门面（商铺）转让的交易习惯，双方之间成立门面（商铺）转让法律关系。张书勤、张恩之间为门面（商铺）转让民事法律关系，而非租赁合同关系，故张书勤以与张恩之间为不定期租赁为由要求解除房屋转让合同，由张恩返还房屋转让费50000的诉讼请求，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张书勤于本判决生效后三十日内支付张恩20000元。二、驳回张书勤的反诉请求。本诉诉讼费300元，反诉诉讼费1050元，共计1350元，由张书勤承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。张书琴不服一审判决，向本院提起上诉，请求1、撤销原判，发回重审或依法改判确认张书琴与张恩之前的房屋租赁合同部分无效。2、一、二审诉讼费及反诉诉讼费均由张恩承担。理由是：一、一审法院认定事实错误。一审认定，张书琴与张恩就平顶山市贸易广场中心街98号的房屋转让没有签订书面转让协议，并认定二人之间非租赁合同关系，系认定事实错误。2014年11月25日，张恩作为出租方，张书勤作为承租方，双方签订了书面的房屋租赁合同，该合同中显示的租赁期限自2014年4月1日至2017年3月30，租金标准为2500元／月。合同显示的签订日期为2014年3月28日，但该合同实际为2014年12月份，之所以签署为2014年3月并将租赁期限提前至2014年4月1日，是因为张书勤为了在工商登记管理机关办理营业执照，而刻意将租赁期限往前延长。故一审法院认定事实错误。二、张恩采用了欺诈的手段，使得张书琴在违背真实意思的情况下签订了上述房屋租赁合同，请求二审法院确认该合同无效。签订房屋租赁合同时，张恩向张书琴称，张书勤两年不用向其缴纳房租，包括房屋中的一台挂式空调、一张电脑桌和一张圆桌，一并收取张书勤70000元，张书琴正是基于相信此点，才向张恩缴纳了50000元，并向其出具20000元欠条一张。但真正的房东冯玉芳出现后，张书琴才知道张恩向冯玉芳缴纳的房租只交到2015年3月31日。根据《民法通则》第五十八条规定，“下列民事行为无效：（三）一方以欺诈、肋迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；”以及根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”又根据《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。综上，请求二审法院查明事实，解除张恩与张书琴之间签订的房屋租赁合同部分无效，或将本案发回重审。张恩认为一审判决查明事实清楚，结果公正。请求二审法院维持一审判决。二审期间，张书琴向本院提交其与张恩签订的房屋租赁合同，证明双方签订有书面合同。合同显示，租赁期限自2014年4月1日起至2017年3月30日，租金标准为2500元／月。本院认为，张书琴将二审期间提交新的证据，即其与张恩签订的书面房屋租赁合同作为其一审反诉请求的依据。张恩将其提供的张书琴出具的欠条，作为其一审诉讼请求的依据。鉴于双方当事人的诉讼主张的基础法律关系均源于《房屋租赁合同》该合同是否成立及应否履行，未予审查，属认定事实不清。同时，一审判决认定双方并非租赁关系是否适当，亦应予进一步审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销平顶山市平顶山市卫东区人民法院（2014）卫民小字第248号民事判决。二、发回平顶山市卫东区人民法院重审。审判长 陈亚超审判员 尚少辉审判员 张新兰二〇一六年四月五日书记员 张占雷附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：