（2015）湘法民二初字00158号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-10-21
案件名称
原告湘乡市三川物业管理有限公司与被告李卫明、刘连华物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
湘乡市人民法院
所属地区
湘乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湘乡三川物业管理有限公司,李卫明,刘连华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第三十四条
全文
湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2015）湘法民二初字00158号原告湘乡三川物业管理有限公司，住所地湖南省湘乡市望春门办事处桑枣村8组。法定代表人宋润葵，总经理。被告李卫明。被告刘连华。两被告委托代理人左参，湖南玉宇律师事务所律师，代理权限，特别授权。原告湘乡市三川物业管理有限公司与被告李卫明、刘连华物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成由审判员陈锋华担任审判长，审判员陈劭，人民陪审员周毅参加评议的合议庭，于2015年8月18日公开开庭进行了审理，书记员彭欢担任记录。原告湘乡市三川物业管理有限公司法定代表人宋润葵、被告李卫明以及被告李卫明、刘连华的委托代理人左参到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湘乡市三川物业管理有限公司诉称：2011年5月19日，原告与华龙嘉园的开发商签订《湘乡市华龙嘉园（一、二、三期）前期物业服务委托合同》一份，合同期为3年，合同约定多层住宅物业管理费为0.58元/月/平方米，车库为0.28元/月/平方米、商业物业为1.15元/月/平方米，合同到期后访小区业主委员会尚未成立，原告与开发商继续签订服务合同。物业管理合同签订后，原告一直履行至今。小区绝大多数业主也都按时缴纳了物业管理费及相关费用，但被告却拒交。原告按照相关规定，多次上门收取并向被告发出催款通知单，但被告都拒绝交费。至2014年7月28日被告已拖欠物业管理费本金10243元。被告拖欠费用不交行为不但侵害了原告的合法权益，同时也侵犯了小区全体业主的共同利益。原告多次催要未果，遂诉至人民法院，请求依法判令两被告立即支付原告自2012年3月28日至2014年7月28日物业费10243元。被告李卫明、刘连华辩称：一、原、被告未签订物业服务合同被告不受物业合同约束。二、原告应证明了其已为被告提供了服务。三、原告请求的2012年至2013年7月的物业费超过诉讼时效。没有中止中断的情形，故不应得到支持。四、被告门面面向320国道，不在服务范围内，原告门前行人行道的维护保洁等均由市政府有关部门负责。五、原告收取物业管理费没有收费许可证，物价局的批文是要求双方协商收费，但双方并未协商，其收取物业费计算依据不明确。请求人民法院依法驳回其诉讼请求。原告湘乡市三川物业管理有限公司为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：1、物业服务公司营业执照、组织机构代码证、物业服务资质证书各1份。拟证明原告公司具有服务资质，有合法权利。2、前期物业服务委托合同1份及附件、湘乡市物价局湘价字2013（15）号文件及湖南省服务价格登记证各1份，拟证明原、被告签订了合同，收费是合法合理的，并且得到了物价局的准许的事实。）3、2011年7月25日收据1份及原告公司出具的缴费通知书2份，拟证明被告曾经缴纳过物业服务费，之后原告多次向被告催款。4、服务台帐5本，拟证明物业公司提供的服务内容。对原告三川物业管理有限公司提交的上述证据材料，被告李卫明、刘连华发表了如下质证意见：对证据材料1没有异议；证据2材料的前期物业合同有异议，合同系复印件无法核实其真实性，根据这份复印件体现，服务期限也已经过期；对物价局的证明真实性、合法性没有异议，但文件明确批准收费期限的一年时间为2013年4月24日至2014年4月23日止，超期收费没有相关批文。对湖南省服务价格登记证真实性没有异议，但是对其相关联性有异议，应当有更详细的收费标准与收费时限。证据材料3收据真实性、合法性没有异议，当时是原告卡被告的钥匙，如果不缴纳物业管理费就不给钥匙并不能够认定是同意原告的服务合同。缴费通知单，真实性、合法性、关联性均有异议，被告方没有看到过这个通知单，这只是原告方单方书写。证据材料4真实性、合法性、关联性均有异议，台账是原告方单方提供，被告方没有认可，且台账系一个人书写，完全是为了应付上级检查。被告李卫明、刘连华为支持其主张，向法庭提交了如下证据：5、照片3张，拟证明被告方多次向原告反映在被告方门面旁有违章建筑，被告方多次投诉被告方门面旁边店面乱停乱放影响到了被告的经营，被告方门面处环境脏乱差，从照片可以体现出已经很久没有打扫了，物业公司未妥善处理的事实。对被告李卫明、刘连华提供的证据材料，原告湘乡市三川物业管理有限公司发表了：与本案没有关联性，接到被告的通知后，我们向业主下达了整改通知，违章建筑客观存在，但是物业公司没有执法权利，无法处理，我们早就向相关部门进行了汇报。关于乱停乱放，我们与业主也进行过沟通，且并没有停在被告门面正前方，我们也无权对此进行任何处置。小区卫生我们不是24小时在搞，照片拍摄的现象并不能证明问题长期存在，我们按照服务合同的标准在服务。上述证据经双方当事人质证后本院特作如下认定：一、对证据1，来源合法，内容真实，双方当事人均不持异议，故要以认定，二、证据2的真实性、合法性予以认定，关于其关联性，该文件是政府对服务业收费的指导价管理，没有超出该文件规定的范围，故可以认定；对于服务合同，经本院核实与原件无异，故可以认定。三、证据3，来源合法，内容真实，被告虽有异议，但没有提供相应的证据予以推翻，故可以认定；四、证据4系原告方书写完成，被告方没有认可，故无法认定；五、对证据的真实性、合法性予以认可，但不能达到被告的证明目的。根据双方当事人的举证、质证及本院对证据认定，结合双方当事人的当庭陈述，本院认定本案的基本事实如下：原告系湘乡市华龙嘉园小区聘请的物业管理公司，被告系该华龙嘉园1栋101、102、103、104号门面的业主，其房屋建筑面积为318.16m2.2011年5月19日，原告李卫明与华龙嘉园开发商签订了一份《湘乡市华龙嘉园（一、二、三期）前期物业服务委托合同》，合同期为3年，合同约定多层住宅物业管理费为0.58元/月/平方米、车库为0.28元/月/平方米、商业物业为1.15元/月/平方米，于每季缴纳一次，业主未按时缴纳物业费应当从逾期之日起按未缴纳物业费的千分之三支付滞纳金。被告自2012年3月28日至2014年7月28日未缴纳物业费。原告多次催未果。遂诉至本院。请求依法判令被告李卫明、刘连华支付。本院认为：湘乡市三川物业管理有限公司与华龙嘉园开发商签订的《物业管理服务委托合同》（前期物业）系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依照相关法律规定，前期物业服务合同对各业主和物业使用人均具有约束力。原告按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业管理费，但至今未交纳，已构成违约，应按照约定支付物业管理费，被告拒不缴纳的抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（三）项、第（五）项、第三十四条之规定，判决如下：一、被告李卫明、刘连华于本判决生效之日起五日内支付原告湘乡市三川物业管理有限公司2012年3月28日至2014年7月28日的物业管理费人民币10243元。本案案件受理费70元，由被告李卫明、刘连华共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 陈锋华审 判 员 陈 劭人民陪审员 周 毅二〇一六年四月五日书 记 员 彭 欢附本适用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。