（2016）辽04民终96号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-10-27
案件名称
大连安洁物业管理服务有限公司抚顺分公司与段喜诚物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连安洁物业管理服务有限公司抚顺分公司,段喜诚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终96号上诉人（原审原告）：大连安洁物业管理服务有限公司抚顺分公司，住所地：抚顺市顺城区葛布街十六委。法定代表人：孙乐川，该公司总经理。委托代理人：陶春梅，该公司工作人员。委托代理人：史玉会，辽宁金朋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：段喜诚，女，1971年3月27日出生，汉族，抚顺石油二厂员工，住抚顺市顺城区。上诉人大连安洁物业管理服务有限公司抚顺分公司（以下简称安洁物业公司）与被上诉人段喜诚物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2015）顺民初字第451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案并依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人安洁物业公司委托代理人陶春梅、史玉会，被上诉人段喜诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年5月12日，安洁物业公司向一审法院诉称：2014年4月25日，安洁物业公司与金水岸小区业主委员会签订物业服务合同，双方约定由安洁物业公司负责管理并按每月每平方米1.4元的标准收取物业管理费用。段喜诚自2014年1月1日至2014年12月31日，合计拖欠物业管理费用1766.2元及滞纳金1934元。经安洁物业公司多次催要未果，来院告诉要求段喜诚给付拖欠物业费用及滞纳金并承担本案的诉讼费用。段喜诚一审辩称：首先根据我与安洁物业公司2011年10月10日签订的《前期物业管理服务协议》附件2《房屋装饰装修管理协议》中规定严禁业主私改地热，因安洁物业公司不尽管理职责造成小区90%业主改地热，导致我家冬季取暖温度不达标，更为严重的是改造地热会增大楼体负荷；其次2013年房屋漏水，导致地板鼓包、窗户开裂，大白被冲，安洁物业公司一直未予解决。现如果安洁物业公司将我家漏水问题予以解决，同意缴纳安洁物业公司请求的物业费。一审法院查明，段喜诚与大连安洁物业管理服务有限公司抚顺分公司于2011年10月10日签订前期物业管理服务协议，2014年4月25日金水岸小区业主委员会与安洁物业公司签订金水岸小区物业服务合同，双方约定由安洁物业公司负责金水岸小区物业管理，委托管理期限为3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，并根据协议约定按每平方米1.4元收取物业管理费用，同时约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业管理企业可以按照应缴金额每日0.3%收滞纳金。自2014年1月1日至2014年12月31日，段喜诚未缴纳物业费。经安洁物业公司多次催要未果，来院告诉要求段喜诚给付拖欠物业费用及滞纳金并承担本案的诉讼费用。一审法院所确认的上述事实，有安洁物业公司向本院提供的前期物业服务协议一份、物业服务合同、公告一份、段喜诚提供公告一份（2012年8月20日）及双方当事人开庭陈述在案为凭。一审法院认为：安洁物业公司与段喜诚签订物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应视为合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务，业主支付物业费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益，安洁物业公司已提供了相应的物业服务，段喜诚理应支付物业服务费。本案结合安洁物业公司所述事实及段喜诚的辩解理由，一审法院衡法酌理，对安洁物业公司来院的诉讼请求合理部分，予以支持。同时考虑到段喜诚住房漏水导致屋内受损，安洁物业公司长时间未予以协调解决，物业费适当予以减免。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《物业管理条例》第四十二条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：段喜诚于本判决生效后十日内给付安洁物业公司拖欠物业费1236.3元（105.13平方米*1.4元*12个月*70%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由段喜诚负担。宣判后，安洁物业公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）顺民初字第451号民事判决书；2、依法改判段喜诚给付物业费1766元及违约金；3、一、二审诉讼费用由段喜诚承担。事实及理由：1、段喜诚房屋是否漏水，与本案无关。本案是物业服务合同纠纷，段喜诚房屋漏水是财物损害纠纷或者侵权纠纷，二者不是同一法律关系，段喜诚也没有提起反诉，不应合并审理。2、段喜诚房屋漏水原因没查清，却判决安洁物业公司承担责任，明显显失公平。3、段喜诚房屋是否漏水及受损情况，未提供证据证实。4、安洁物业公司收取物业费是按照物业服务合同收取的，段喜诚违约，理应承担责任和违约金。一审判决认定事实和法律依据均有错误，判决结果损害了安洁物业公司的合法权益，请二审依法支持安洁物业公司的上诉请求。段喜诚辩称：安洁物业公司上诉请求不合理。我的房屋是新入住的，我物业费交纳后，因为房屋漏水导致屋内进水，安洁物业公司应该给予修理。我找安洁物业公司，他们二年一直说给我维修，至今也没有修。现在造成这些损失，我要求恢复原样，否则，我不同意交纳物业费。二审期间双方均未提供新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相同。本院认为：段喜诚与安洁物业公司之间签订的前期物业管理服务协议有效，双方均应按协议约定履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。现段喜诚辩称安洁物业公司未履行维修等相应职责，使房屋漏水，其权益受到损害，但未提供证据证明房屋漏水系因安洁物业公司未按协议履行导致，及事后安洁物业公司违反协议约定，故其以此为由拒绝交纳物业费，理由不充分。对于段喜诚因房屋漏水，导致其受到损害，可待查明事故原因后，另行主张权利。一审法院判决酌定减免物业费，无事实和法律依据，本院应予纠正。考虑到段喜诚住房漏水导致屋内受损，安洁物业公司作为服务企业，长时间未予以协调解决，对安洁物业公司要求给付违约金上诉请求，不予支持。综上，原审法院判决适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2015）顺民初字第451号民事判决；二、段喜诚于本判决生效后十日内给付大连安洁物业管理服务有限公司抚顺分公司拖欠物业费1766元；三、驳回大连安洁物业管理服务有限公司抚顺分公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费50元，均由段喜诚负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙树魁审 判 员 赵世平代理审判员 郭 爽二〇一六年四月五日书 记 员 杨茜怡 微信公众号“”