（2016）渝0107民初2084号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-07-11
案件名称
重庆城上城物业管理有限公司与钟厚林物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆城上城物业管理有限公司,钟厚林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0107民初2084号原告重庆城上城物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路3号七星城上城项目平街1层3号，组织结构代码69656580-X。法定代表人何冰，职务董事长。委托代理人向桂花。被告钟厚林。原告重庆城上城物业管理有限公司诉被告钟厚林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王浩适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告重庆城上城物业管理有限公司委托代理人向桂花，被告钟厚林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆城上城物业管理有限公司诉称，被告系西彭镇铝城南路3号七星城上城业主，房屋面积为122.46平方米，每月物业费134.706元，公摊费8元，合计142.706元。2010年6月6日，原告与被告所在小区业主委员会签订《七星·城上城小区物业服务合同》，合同约定，每月物业服务费按1.1元/平方米/月的建筑面积计算，业主公用部位、公用设备设施据实分摊，业主逾期缴纳物业服务费的，原告可从逾期之日起每日按应缴纳费用的3‰加收违约金。合同签订后，原告积极履行合同义务，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2010年6月起停止缴纳物业服务费，截止2015年12月31日，被告拖欠物业服务费9561.3元，根据合同约定，产生违约金400元，两项合计为9961.3元。经原告多次催收，被告仍拒绝缴纳物管费，现原告诉至法院，请求：1、请求法院依法判令被告立即支付七星城上城小区10-8-4号房物业管理费9561.3元，逾期违约金400元，两项合计9961.3元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。被告钟厚林辩称，被告系西彭镇铝城南路3号七星·城上城的业主，2010年6月至2015年12月，被告未缴纳物管费，因原、被告未签订任何合同，故被告不应当缴纳物业管理费、公摊费和违约金。另，被告应当按照0.7元/平方米/月缴纳物管费，被告也曾按照该标准向原告缴纳物管费，但原告不收。庭审中，原告为证明其诉请，向本院提交了如下证据：1、2010年5月30日，西彭人民政府出具的业主委员会备案证明【物会备[2010]第1号】1份，载明坐落于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路3号的七星城上城小区业主委员会已经成立，予以备案。2、原告（乙方）与重庆市九龙坡区七星城上城业主委会（甲方）签订的《七星·城上城小区物业服务合同》一份，载明：每月物业服务费按1.1元/平方米/月的建筑面积计算，业主公用部位、公用设备设施据实分摊，业主逾期缴纳物业服务费的，原告可从逾期之日起每日按应缴纳费用的3‰加收违约金，委托管理的期限为10年，自2010年6月6日起至2020年6月5日止，该合同自2010年6月6日生效。3、2011年6月24日、2013年6月21日、2015年6月9日，原告向被告住址邮寄物管费催收函的中国邮政EMS回执三份。4、2012年12月20日、2014年12月21日张贴在被告门外的物业管理费催收函的照片复印件两份。被告对上述证据的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议，但是被告小区没有业主委员会，在物业合同中只有盖章没有签字和日期，对证据3的真实性予以认可，收到过原告的催费通知，不认可证据4的真实性，其行为属于侵权行为。结合原、被告的举证质证，本院对原告举示的上述证据认定如下：原告举示的证据1、2的真实性被告予以认可，并加盖有公章，本院予以采信。对证据3的真实性被告予以认可，本院对原告于2011年6月24日、2013年6月21日、2015年6月9日向被告寄送物管费催收函的陈述予以采信。证据4系复印件，且未能明晰门牌号等地址类信息，被告亦不认可其真实性，故对于原告举示证据4本院不予采信。庭审中，被告为证明其所在小区无业主委员会，向本院举示以下证据：1、2010年6月12日七星城上城5-11幢小区签名册一份，证明5-11栋城上城业主向政府提议成立业主委员会。2、2010年6月28日由七星城上城管理处出具的业委会筹备组织人员名单一份以及当时小区入住的情况证明一份；2010年7月2号，由西竹路居委会出具的公告一份，内容为公示组织人员名单；2011年8月5日由七星业主委员会筹备组，业委会候选人选取办法一份，2010年8月6日西竹路居委会在该选举办法上加盖公章，并注明“同意该选取办法”，并于8月15日晚上八点半在网球场进行选取，被告陈述当时因为开发商阻扰，并没有如期进行选举；2010年9月6日西竹路居委会出具的业委会筹备工作通知一份；2010年9月11日西竹路居委会出具的业委会筹备工作通知一份。原告对被告举示的上述证据的质证意见为：对其真实性予以认可，但被告小区业委会是在2010年5月13日已经成立并登记备案，被告所举示的证据显示是在2010年5月13日之后成立新的小区业委会未果。结合原、被告的举证质证，本院对原告举示的上述证据认定如下：对被告所举示的所有证据的真实性无异议，但无法达到原告的证明目的。经审理查明，被告系西彭镇铝城南路3号七星·城上城业主，该房屋建筑面积为122.44平方米。2010年5月30日，七星城上城小区业主委员会成立，并在西彭镇政府登记备案。2010年6月6日，原告与被告所在小区业主委员会签订《七星·城上城小区物业服务合同》，合同约定，每月物业服务费按1.1元/平方米/月的建筑面积计算，业主公用部位、公用设备设施据实分摊，业主逾期缴纳物业服务费的，原告可从逾期之日起每日按应缴纳费用的3‰加收违约金。委托管理的期限为10年，自2010年6月6日起至2020年6月5日止，该合同自2010年6月6日生效。以上事实由西彭人民政府出具的业主委员会备案证明、物业服务合同、EMS回执、当事人陈述等在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，七星城上城业主委员会于2010年5月30日在西彭镇政府登记备案，其主体地位合法有效，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，七星城上城业主委员会与本案原告签订的物业服务合同合法有效，并对全体业主具有约束力，被告应当按照合同的约定交纳相应物业服务费。庭审中，被告亦陈述其在2010年6月-2015年12月未交纳物业管理费，故对于原告要求被告按照合同约定的1.1元/平方米/月的标准交纳物业管理费的诉请，本院予以支持，故被告应当向原告交纳2010年6月-2015年12月的物业管理费共计9023.83元（1.1元/平方米/月×122.44平方米×67个月）。对于原告所主张的违约金，物业服务合同明确约定业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按照应缴费用的3‰的标准加收违约金，该约定违约金过高，现原告仅主张违约金为400元，本院予以尊重，故对于原告主张的违约金，本院亦予以支持。对于原告诉请的公摊费，虽原、被告在合同中约定公用部位、设备设施据实分摊，但庭审中原告为能举示证据证明其主张的公摊费实际金额，故对于原告主张的公摊费，证据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告钟厚林于本判决生效后十日内支付原告重庆城上城物业管理有限公司2010年6月至2015年12月拖欠物业服务费9023.83元及违约金400元。二、驳回原告重庆城上城物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元由被告钟厚林、刘萍负担（此款原告已预交，被告于本判决生效后10日内给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。代理审判员 王 浩二〇一六年四月五日书 记 员 胡小林 来自