（2016）皖01民终111号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-04-14
案件名称
钟兆梅与陈华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈华,钟兆梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终111号上诉人（原审被告）：陈华。委托代理人：丁昌胜，男，系陈华丈夫。被上诉人（原审原告）：钟兆梅。委托代理人：武道顺，男。上诉人陈华因与被上诉人钟兆梅房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2015）肥东民一初字第04312号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。经审理查明：2011年11月1日，陈华与钟兆梅签订房屋租赁协议一份。按协议约定，钟兆梅自2011年11月1日起租赁陈华所有的位于肥东县经开区御景花园113﹟、114﹟、115﹟门面房开超市至2016年11月1日止，租金为每月每平方米人民币30元，计365平方米，租金一年一付（必须在到期日前一个月一次性付清租金后使用），自第二年开始递增，以后每年递增一次，增幅为上年租金的15%，直至本合同终止。该协议第四条约定：“保证金1、交付租金同时，乙方应另付保证金壹万伍仟元整。2、本协议作为本期保证金收据，请妥善保管；当本期保证金转入下期租房协议后，本协议作为保证金收据的功能自动作废，同时按新协议条款执行，老协议自行作废。”；该合同第六条第一款还约定：“乙方租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致，另要支付违约金给甲方”。就违约金的数额与给付方式，双方在该协议第八条中约定：“本协议经甲乙各方协商一致、同意、签名盖章后生效，签订之日为本协议的生效日期，所有条款必须执行，本协议内所涉违约的违约金金额为双方协商，凡乙方违约将支付甲方违约金外，同时甲方收回房屋并且根据本协议条款缴清各自费用所有应付款。”协议签订后，双方均按协议约定履行至2015年6月。2015年7月，钟兆梅遂向陈华提出提前退还租赁房屋、解除双方租房协议的要求，经双方协商，并在陈华网上招租、横幅广告招租的努力下，陈华于2015年11月1日又与他人重新签订了租房协议，同时与钟兆梅解除了双方之间的租房协议。协议解除后，钟兆梅及时退还了所租陈华房屋。因陈华拒绝返还钟兆梅交付的保证金15000元，钟兆梅遂于2015年10月14日诉至原审法院，请求判令：陈华立即返还钟兆梅保证金15000元。诉讼费用由陈华负担。原审法院经审理后认为：钟兆梅与陈华签订的租房协议，是双方的真实意思表示，合法、有效，受法律保护。在双方签订的租房协议中，双方虽约定了钟兆梅如“租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致，另要支付违约金给甲方。”，但对违约金的数额与给付方式，双方仅在第八条中约定“违约金金额为双方协商”，对违约金的具体数额及给付方式，双方并没有明确约定。同时，就钟兆梅交付陈华的15000元保证金，双方并未约定该保证金具有承担违约金的功能，在钟兆梅出现违约的情况下作为违约金支付给陈华，陈华述称“经双方协商同意保证金作为违约金支付给陈华，双方解除合同”，对此陈华并未提供相应证据予以证实，钟兆梅也不予认可，故该院不予采信。陈华在与钟兆梅协商解除租房协议后，以钟兆梅交付的保证金作为违约金为由拒不退还钟兆梅，无事实和法律依据；钟兆梅诉请陈华返还其保证金15000元，理由正当，该院依法予以支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，判决：陈华于判决生效之日起七日内返还钟兆梅保证金人民币15000元。本案受理费175元，减半收取为87.5元，由陈华负担。陈华上诉称：因钟兆梅提前解除合同，我方为防止损失扩大，重新对外出租，但是造成租金减少13800元，双方协议6.2条中约定，乙方提前退租应缴清所有应付款项中应包含违约金。并且按照房屋租赁的惯例做法，承租方提前解除合同应支付一个月的租金19151元作为违约金。因此保证金不应返还，请求依法改判驳回钟兆梅的诉讼请求或发回重审。钟兆梅辩称：双方解除租赁协议是在双方协商一致的情况下，双方共同努力，通过网上招租，打横幅招租，在他人续租后，我方才撤下货架，由续租人接任营业。店铺既未停止营业，也没有给陈华造成经济损失。解除合同时，陈华也表示愿意退回保证金，但以资金周转不开为由，说过几天再退还，后陈华迟迟不退还。请求驳回上诉，维持原判。本院认为：陈华与钟兆梅签订的《租房协议》中约定钟兆梅承租房屋时缴纳保证金1.5万元，但是双方并未对该保证金的性质以及一方提前解除合同保证金不予退还进行明确约定。并且，本案中钟兆梅提出解除合同后，通过招租，由第三人重新续租房屋，陈华也与该续租人重新签订租赁合同，陈华与钟兆梅及第三人之间对于房屋的交付、房租的缴纳以及钟兆梅多缴纳房租的退还达成了一致，陈华以其上述行为表示其同意解除与钟兆梅的合同，并对解除合同的相关事宜进行了处理。现合同解除各项事宜处理完毕，在陈华未有证据证明双方在合同解除过程中约定保证金作为解除合同的对价和条件的情况下，陈华应返还钟兆梅该保证金，一审判决并无不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费175元，由陈华负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 勇审 判 员 马枫蔷代理审判员 余海兰二〇一六年四月五日书 记 员 朱 敏附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 关注公众号“”