（2015）溧民初字第3909号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-24
案件名称
原告徐金凤、端木全珠与被告徐勤芬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市溧水区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐金凤,端木全珠,徐勤芬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第一百零七条，第二百一十二条
全文
南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2015）溧民初字第3909号原告徐金凤，女，1956年1月9日出生，汉族，退休。原告端木全珠，女，1985年8月9日出生，汉族，个体。两原告的委托代理人金俊阳，男，汉族，个体。被告徐勤芬，女，1981年2月4日出生，汉族，个体。委托代理人陈量，江苏金坤律师事务所律师。原告徐金凤、端木全珠与被告徐勤芬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐金凤、端木全珠及其委托代理人金俊阳，被告徐勤芬及其委托代理人陈量到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐金凤、端木全珠诉称，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定，租赁期限3年，有效期至2015年8月27日，租赁期满提前一个月解除合同关系。原告于期满前一个月即2015年7月28日提前向被告发出了门面房租赁期满通知函，租赁期满后，被告仍未搬离且继续营业，原告通过上门通知、电话、短信等多种方式要求被告归还门面房，同时通过110民警和其他第三方等多次沟通协调未果，原告为维护自身的权益要求：1、判令被告归还原告位于明都苑3幢109-207号门面房，办理交接手续；2、判令被告对其在经营期内造成的门面房内原告物品、设施设备的损坏照价赔偿（以办理房屋归还交接手续时为准）；3、判令被告结清各项水电、物业、税费、保洁等费用以及其他因经营产生的费用（实际计算至归还房屋之日）；4、判令被告承担房屋使用费用（参照原告与第三人签订的租赁合同约定租金6.8万元，实际计算至被告归还占用房屋之日）；5、判令被告承担由于侵占门面房导致原告与第三人签订的租赁合同无法按时履行造成的违约损失（迟交付一天违约金500元，实际计算至被告归还房屋之日）；6、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告增加、变更诉请：1、对诉请2，原告要求物品损失增加装潢设施、房屋内部设施的损失，由法庭明确原告转让给被告的资产仅限于餐具，原告对除此以外的其他资产享有所有权；2、对诉请3的水电费所产生的滞纳金由被告承担，房产税、营业税、个人所得税等相关的税费由被告承担；3、对于诉请2、3、4条中括号内容变更为“计算至实际交房腾房之日”。被告徐勤芬辩称，1、原告所述的事实与客观情况不符，在租赁期满前被告与原告协商续租，经协商原告同意经营至2015年8月30日，但原告提出续租的租金远远高于同地段的价格，被告无法承受，故双方未达成续租意见，被告决定搬走。但2015年8月31日晚原告将被告承租的门面房锁住致使被告无法搬走，被告在9月2日报警通过协商想搬走，因原告不履行双方签订的房屋租赁合同，拒绝被告将自己的设备搬走，并不是原告所述被告在合同期满后继续侵占原告的房屋；2、被告一直在与原告办理交接手续，被告有权将自己添置的设备搬走；3、被告要求原告赔偿9、10、11月三个月的营业收入及货物食品的损失；4、原告要求支付租赁及导致与第三人签订的租赁合同无法履行造成的违约损失的诉请，并无事实予以支持，应依法驳回；5、关于要求被告支付水电费及滞纳金、税费等，这应由原告承担，因为被告已交了4000元的押金给原告，房产营业税、个人所得税及其他的费用应由原告自己承担，因造成这些损失是由原告的原因造成的。关于增加的诉请2的内容，原告所述的东西是不存在的，被告没有变更过原告的房屋设施。综上，请求法庭查明事实，依法裁判。经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2012年8月30日签订房屋租赁合同一份，合同内容为：第一条：租赁内容：1、甲方将位于溧水县永阳镇交通路明都苑3幢109-207号门面房承租给乙方；甲方对所出租的房屋有合法产权。2、甲方出租给乙方的房屋建筑面积180平方米，使用面积180平方米；乙方所承租门面房作为酒店经营用。第二条：租赁期限：1、租赁期限3年，自2012年8月28日至2015年8月27日止。第三条：租金及其他费用。2、合同有效期内租金40000元／年（人民币）。3、第一年，租金为先付后租，40000元；2012年8月28日至2013年8月27日；第二年，租金为先付后租，40000元。提前一个月付；2013年8月27日至2014年8月26日；第三年，租金为先付后租，42000元。提前一个月支付；2014年8月26日至2015年8月27日止。4、资产作价转让费20000元，另支付押金￥4000元（人民币肆仟元整）。5、乙方租赁期间不得随意改变用途或自行转租；在租赁期间经营不善如转租，经甲方同意转租；作价资产所有权由乙方支配，除：房屋装修连体设备不得拆除。租金比照同行同地段签订。租赁期满提前一个月解除合同关系。营业至期满为止。6、乙方租赁期间门面房的水、电费以及相关税费一律由乙方承担，乙方必须按时缴清，于甲方无关。第四条：双方的权利和义务：1、甲方应保证乙方所承租的房屋、水电正常使用。2、甲方的装潢设施、如：吧台、酒展柜、操作台、油烟机、门窗、地板、管道、装潢连体等物品，乙方有使用权：完好无损，作价资产所有权由乙方支配，（除注明以外）自然磨损除外。3、乙方不得使用大功率电烤箱、炉，后果自负。作价资产所有权由乙方支配。（除注明以外）。第五条：房屋装修或改造：1、乙方如需要对所租赁房屋进行或改造时必须先征得甲方同意，改造费用由乙方自负。第六条：续租：1、租赁期满后，乙方若继续承租门面房，同等条件下乙方可优先承租，并续签租赁合同。2、乙方如需续租应在期满前二个月向甲方提出，并签订新的租赁合同；第八条：违约：1、在合同有效内未经乙方同意，甲方单方面提高租金，乙方有权拒绝支付超额租金。在租赁期内，甲方允许乙方转让乙方须告知甲方租金随行就市。2、乙方未按时向甲方支付租金属于乙方违约，每逾期一天，除付清款外，每天向甲方支付所欠款20%违约金；3、甲乙双方共同遵守本合同（不可抗拒力量除外）如乙方违约应负责另一方经济上的赔偿损失；4、未尽事宜或发生争执由甲乙双方友好协商解决，如协商不成时任何一方均可向当地仲裁机构或人民法院起诉。合同签订后，双方如约履行合同。2015年7月28日原告方向被告方发出了门面房租赁期满通知函，内容为：徐勤芬，贵方2012年8月28日起租用我方位于永阳镇交通路明都苑3幢109-207号门面房，根据双方签订的房屋租赁合同约定，租赁期于2015年7月28日结束，营业至2015年8月27日止。现通知贵方于2015年8月28日前搬出租赁门面房，并保证门面房房屋结构完整，家具完整和其他设施完整且能正常使用，为了维护双方的合法权益，尽量避免纷争带来的不良影响和不良后果，避免不必要的损失发生。敬请按以上内容要求履行义务，若到期未搬离，我方将保留要求贵方赔偿房租等损失的权利。事后，双方就转租物品的移交等事宜进行了协调，但未达成一致意见。2015年8月31日夜，原告在出租房门处加了一把锁，致被告无法进出本案所涉出租房，2015年9月2日被告报警，经派出所调解无果。因双方均将出租房锁住，至目前双方均无法进出出租房。另查明，原告交纳2012年8月28日至2015年8月27日的房产税（从租计征）3600元（1200元／年），营业税（租赁期）1800元（600元／年），个人所得税（财产租赁所得）600元（200元／年）。上述事实，有当事人陈述、派出所接警记录、租赁合同、证人证言等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告所签房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性、禁止性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同的约定行使权利、履行义务。本案争议焦点：1、双方当事人之间的租赁合同履行期间届满后，被告未搬出是否违约？2、原告所述的6100元税费应由谁承担？3、水电费、物业费、保洁费应由谁负担？4、转让的物品有哪些？5、原告的损失包括哪些？6、上述损失应由谁承担？针对争议焦点1，本院认为，原、被告双方租赁合同履行期限届满后，双方就是否续租或转租未达成一致意见，且原告也按约提前书面通知了被告，被告未按合同约定迁出并将出租房屋返还给原告，显属违约，故原告要求被告归还明都苑3幢109-207号门面房的诉请，本院应予支持。因原告也在出租房门上加锁，故被告迁出时，原告应开锁予以协助。针对争议焦点2，本院认为，双方在租赁合同第三条第六款约定，相关税费一律由乙方承担，该处的相关税费应认定为被告作为经营者在经营期间所产生税费，而不包括依法应由出租方所交纳的税费。而原告所交纳的6100元税费应由出租方交纳，故该税费不应由被告承担。原告要求被告承担6100元税费的诉请，本院不应支持。针对争议焦点3，本院认为，被告在经营期间所产生的水电费用、保洁费用等其他税费及因迟交产生的滞纳金，依照合同约定，应由被告承担（不包括争议焦点3所述税费）。针对争议焦点4，本院认为，双方在租赁合同没有约定转让资产品种数目，但双方在租赁合同第四条第二项约定，原告的装潢设施、吧台、酒展柜、操作台、油烟机、门窗、地板、管道、装潢连体等物品，被告有使用权，参考转让费2万元，及其余物品包括空调（原告陈述6台，被告陈述5台）、桌椅、餐具等的价格等因素，本院认定，除上述注明的物品外，其他物品均转让给被告。针对争议焦点5，本院认为，原告的损失包括到期后因出租房由被告独自占有的使用费（时间从2015年8月28日至2015年8月31日，共计4天）。从2015年9月1日始到实际交房之日止的相应损失，以及经本院现场勘查，一扇窗中的一块玻璃破损（因原告在交付租赁物时，并未注明该玻璃已破损，现该玻璃破损应视为系在被告租赁期间造成的损失）。至于原告认为其与第三人签订租赁合同未履行导致原告违约，因未向本院提供证据证实，本院不予认可。关于损失数额，参考第三年租金，被告独自占用4天的使用费为460元（42000元／年÷365天×4天）。因从2015年9月1日始原告在出租房处加锁致原、被告双方均不能使用出租房，双方均有过错，损失应由双方承担。故，被告以57.5元／天向原告支付赔偿费用至实际迁出之日止。破损玻璃损失酌定为50元。本案中，被告要求原告赔偿损失，但未反诉，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告徐勤芬应于本判决书生效之日起十日内将位于溧水县永阳镇交通路明都苑3幢109-207号门面房腾空，并将该房屋里，被告仅有使用权的吧台、酒展柜、操作台、油烟机、门窗、地板、管道、装潢连体一并返还给原告徐金凤、端木全珠；二、被告徐勤芬经营期间及独自占用期间的水电费用、物管费用、保洁费用及因迟交费用所产生的滞纳金，由被告负担；三、被告徐勤芬独自占用租赁物的4天的占有使用费460元，玻璃损失50元，及从2015年9月1日始至迁出交付给原告之日止所产生的损失（以57.5元／天计算），由被告徐勤芬于本判决生效之日起十日内支付给原告；四、原告徐金凤、端木全珠于本判决生效之日起十日内返还被告徐勤芬4000元押金。五、驳回原告徐金凤、端木全珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费474元，由原告徐金凤、端木全珠负担158元，由被告徐勤芬负担316元。（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内，将被告应承担部分直接给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费474元，逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审 判 长 任天保人民陪审员 李传金人民陪审员 张大权二〇一六年四月五日见习书记员 吕 娟 微信公众号“”