（2016）沪02民终302号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-04-26

案件名称

上海市杨浦区江浦163街坊伊东苑业主委员会与上海华鑫物业管理顾问有限公司、上海仪房物业有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海市杨浦区江浦163街坊伊东苑业主委员会,上海华鑫物业管理顾问有限公司,上海仪房物业有限公司,上海市杨浦区规划和土地管理局

案由

财产损害赔偿纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第二中级人民法院民事判决书（2016）沪02民终302号上诉人（原审原告）上海市杨浦区江浦163街坊伊东苑业主委员会，住所地上海市。负责人高勇，主任。委托代理人韦祖林，上海创远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海华鑫物业管理顾问有限公司，住所地上海市。法定代表人张厚伟，董事长。委托代理人邹红黎，上海市中茂律师事务所律师。委托代理人杨菁菁，上海市中茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海仪房物业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人张雪忠，总经理。委托代理人李俊杰。原审第三人上海市杨浦区规划和土地管理局，住所地上海市。法定代表人张汉陵，局长。委托代理人任井忠。委托代理人陆阳，上海市同建律师事务所律师。上诉人上海市杨浦区江浦163街坊伊东苑业主委员会（以下简称“伊东苑业委会”）因财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第1593号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依��组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，伊东苑业委会经上海市杨浦区房屋土地管理局“杨房地政（2001）第94号”文批准于2001年4月16日设立。《业主大会、业主委员会备案证》（编号：沪杨江第060号）载明：业主大会名称：上海市杨浦区江浦163街坊伊东苑业主大会；业主委员会名称：上海市杨浦区江浦163街坊伊东苑业主委员会；业主委员会地址：许昌路XXX弄XXX号XXX室。上海伊东置业有限公司（以下简称“伊东公司”）于1998年3月成立，股东为（货币出资百分比为80%的）上海市仪表电子系统房地产公司和（货币出资百分比为20%的）上海仪房物业有限公司（以下简称“仪房公司”）。2001年12月，上海市仪表电子系统房地产公司更名为上海仪电置业发展公司。2009年8月，上海仪电置业发展公司更名为上海仪电物业管��顾问有限公司。2011年8月，上海仪电物业管理顾问有限公司更名为上海华鑫物业管理顾问有限公司（以下简称“华鑫公司”）。1997年8月，上海仪电控股（集团）公司（甲方）与上海市仪表电子系统房地产公司（乙方）签订《关于控江路XXX号中块土地使用权转让协议》，约定甲方提供上海市杨浦区控江路XXX号上海电表厂中块占地面积15855平方米（最终以实测为准），让予乙方开发建设。此后，伊东公司作为建设单位，对上海市杨浦区许昌路1560弄“伊东苑”住宅小区（即上海市杨浦区控江路XXX号上海电表厂中块住宅基地）进行开发建设。2000年7月28日，伊东公司获得上海市房屋土地管理局颁发的沪房地市字（2000）第004668号《上海市房地产权证》，产权证注明的房地坐落地址为许昌路1560弄2-7、9-16号，用途为住宅，建筑面积为18364.97平方米，附记中标注的各幢��房屋竣工日期均为1999年12月，幢号为7号、部位为1层（9间汽车库）建筑面积为259.62平方米。2001年5月9日，伊东公司作为建设单位获得编号为“沪杨建（2001）0047号”《建设工程规划许可证》，许可证明确建设单位为伊东公司，建设项目名称为6号楼，建设位置为许昌路XXX号，建设规模为9838平方米围墙0米。2001年8月，上海市杨浦建筑设计院出具的工程名称为上海电表厂中块住宅基地、项目为“伊东苑”6号高层住宅的“设计备忘录”中第三项注明“首层平面小区活动中心大堂设残疾人坡道”，第四项注明“二层为居委会及居民活动用房，三层为物业公司管理办公用房，均由甲方自行隔断或大空间办公”。上海市城市建设档案馆调取的编制日期为2002年3月25日的“伊东苑”6号高层住宅竣工图资料中的“设计备忘录”可见4处修改，分别位于第一项、第四项、第五项、第十项；首层平面竣工图中注明有1处“小区活动中心大堂”、2处“办公”字样；二层平面竣工图中注明有1处“大堂上空”、1处“小区活动中心”、3处“办公”字样；三层平面竣工图中注明有1处“小区活动中心”、1处“办公”字样。2001年8月8日，伊东公司向上海市杨浦区城市规划管理局建管科提交书面请示，请示内容为：“伊东苑”6号高层由伊东公司实施开发，由于在审照时三层裙房用途未明确，现根据市场情况需要，考虑将“伊东苑”6号高层一至三层作为商业用房。上海市杨浦区城市规划管理局于2001年9月14日在伊东公司的请示上批复：“同意6号高层的一至三层作为公建商业用房，但该房不得用于餐饮等有污染的行业”。批复上加盖有“上海市杨浦区城市规划管理局规划管理科”公章。2002年4月25日，上海市杨浦区房地产测绘所出具的项目名称为“伊东苑”、单位名称为伊东公司的编号为杨房地测2002-027号《房屋土地测绘技术报告书》中的“房屋面积测定技术说明书”中记载：为核定伊东公司建造上海市许昌路XXXX、XXXX号、XXXX弄1号甲、1号乙的房屋产权面积，由上海市房屋土地测绘中心房产测绘科于2002年4月中旬进行房屋面积测量计算。核定总建筑面积为10043.36平方米，测量计算的技术依据是：沪房地籍（96）489号文《上海市房屋建筑面积计算及公用面积分摊规则》。作业方法：（根据每个项目实际情况填写）。竣工房，根据委托单位提供的技术图纸和关于全幢公用部位的说明，经过实地勘丈以后，作业计算。根据城市规划管理局建管科批示，“同意高层的1～3层作为公建商业用房，但该房不得用于餐饮等有污染的行业”。《房屋面积认定综合成果表》中室号或部位中的XXXX号底层房屋类型为店铺，建筑面积为38.39平方米；XXXX号底层房屋类型为店铺，建筑面积为283.07平方米。《房屋分套面积计算成果表》中门牌为许昌路XXX号、室号为底层商店、建筑面积38.39平方米；门牌为许昌路XXX号、室号为底层商店、建筑面积为283.07平方米。许昌路XXXX、XXXX号、XXXX弄1号甲、乙《建筑面积，套内面积计算示意图》中的底层平面图中标注有“商店A=248.2200许昌路XXX号”和“商店A=33.6600许昌路XXX号”字样。2002年9月2日，伊东公司获得上海市房屋土地管理局颁发的沪房地市字（2002）第008627号《上海市房地产权证》，产权证注明的房地坐落地址为许昌路XXX弄XXX号甲、乙，用途为住宅，建筑面积为7491.66平方米，室号或部位标注为4-17层，竣工日期为2002年5月23日。同日，伊东公司获得上海市房屋土地管理局颁发的沪房地市字（2002）第008628号《上海市房地产权证》，产权证注明的房地坐落地址为许昌路XXX弄XXX号甲、乙，许昌路XXXX、XXXX号，用途为住宅，建筑面积为1906.55平方米。附记中幢号为XXXX号，室号、部位为1-2层，建筑面积为76.78平方米的房屋类型标注为店铺；幢号为XXXX号，室号、部位为1-3层，建筑面积为1545.53平方米的房屋类型标注为店铺；竣工日期均为2002年5月。附记中并载明：据测绘技术报告书，许昌路XXXX、XXXX号商业用房（店铺）不得用于餐饮等有污染的行业。本市许昌路XXX号底层建筑面积为38.39平方米房屋及上海市杨浦区许昌路XXX号底层建筑面积为283.07平方米房屋（以下简称“系争房屋”）当前实际门牌号为上海市杨浦区许昌路XXX号、1558号，位于目前“伊东苑”小区1号楼17层高层裙房底层，该17层高层房屋产证标注地址为上海市杨浦区许昌路XXX号、XXXX号、XXXX弄1号甲、乙，即伊东苑业委会提交的设计图、竣工图中的“伊东苑”6号高层住宅。2001年12月27日，伊东公司（甲方）与案外人丁某某（乙方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定丁某某向伊东公司购买许昌路XXX号《伊东苑》1幢底、二层，政府批准的规划用途为商店，暂测该房屋建筑面积为75.92平方米，其中套内建筑面积为67.32平方米、公用分摊建筑面积为8.6044平方米，每平方米建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）1，422.55元，总房价款暂定为108，000元。2002年11月，案外人丁某某取得许昌路XXX号系争房屋产权，房屋状况及产权人信息中标明的房屋坐落为许昌路XXX号1-2层，部位为底层商店，建筑面积为38.39平方米，房屋类型为店铺。该房屋目前对外经营的店铺为“来伊份”食品连锁店。2002年10月15日，伊东公司（甲方）与案外人尤某某（乙方）签订《上海市商品房出售合��》一份，约定尤某某向伊东公司购买许昌路XXX号《伊东苑》底层房屋，据上海市房屋土地资源管理局认定的上海市杨浦区房地产测绘所测绘机构测量该房屋建筑面积为283.07平方米，其中套内建筑面积为248.22平方米、公用分摊建筑面积为34.85平方米，该房屋建筑层高为3.6米，每平方米建筑面积单价为10，000元，总房价款暂定为2，830，700元。2009年8月，许昌路XXX号幢号为1558（6号房）、部位为底层商店、建筑面积为283.07平方米、房屋类型为店铺的房屋通过买卖方式变更权利人为案外人徐某某。该房屋目前由“上海元华超市（许昌店）”、“郭记栗王”、“重庆明氏麻辣烫（许昌路店）”对外经营。2004年10月20日，伊东公司出具一份《关于伊东苑住宅小区的居委会、业委会和物业管理用房情况说明》，明确：地处杨浦区许昌路1560弄的“伊东苑”住宅小区是本公司��二期建设开发的商品房住宅小区，分别于2000年2月28日和2002年5月20日，在手续齐备的情况下交付业主入户使用。小区业主委员会在2001年4月份也已成立。根据物业管理单位、居委会、业委会要求，经协商本公司同意将原部分车位（附图所示）无偿提供作为配套办公用房，并使用至今。产权归全体业主所有。使用单位确认处加盖有“上海科瑞物业管理发展有限公司伊东苑物业管理处”、“上海市杨浦区江浦路街道陈家头第二居民委员会”、“上海市杨浦区江浦163街坊伊东苑业主委员会”三枚印章。情况说明下方书写有：“座落于许昌路XXX弄XXX号底层车位1、2、4、5、7、8、9位置产权已作注销，不属上海伊东置业有限公司所有”的文字，下方标注“上海市杨浦区房地产交易中心”，日期为2004年11月10日，文字上加盖有“上海市杨浦区房地产交易中心”印章。《物业管理用��位置图示意》中载明：物业管理用房1、9、4、5；居委会用房2、8；业委会用房7。上海市杨浦区许昌路XXX弄XXX号底层编号为1、2、4、5、7、8、9的车位产权现已注销。2007年8月28日，伊东公司召开临时股东会并形成股东会决议，决定解散伊东公司。2007年11月30日，伊东公司作出注销清算报告，股东承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。原审法院另查明，目前“伊东苑”小区物业管理单位、伊东苑业委会办公地点位于上海市许昌路1560弄“伊东苑”7号楼底层，物业管理单位的办公场所处于1号、9号车位部位，伊东苑业委会的办公场所处于2号、7号、8号车位部位，该5处房屋均已进行过改建，1号、9号车位和2号、8号车位中部的隔墙已被打通，1号、2号车位处添置了卫生设备和厨房区域并进行了独立隔断，在1号、2号、7号、8号车��处增设了独立进户门。上海市许昌路XXX弄XXX号楼底层4号、5号车位现由小区物业管理单位管理并有偿出借给小区业主使用；6号、3号车位分别于2005年3月和2006年6月通过买卖方式将所有权转让给案外人。每个车位的建筑面积均为28.85平方米。该辖区居委会办公地点不设在“伊东苑”小区内。“伊东苑”小区《业主大会议事规则》第十条（业主大会表决形式）约定：本业主大会采用以下形式进行表决：1、设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业委会委员（换届改选小组）统计汇总，公布表决结果。2、专人送达、回收意见：由业主委员会（换届改选小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届改选小组）统计汇总，公布表决结果。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意��反对、弃权意见的，视为同意多数人意见。2014年11月21日，伊东苑业委会在“伊东苑”小区内张贴《公告》（第四号）——关于“伊东苑”小区配套房被违规出售的维权问题，公告载明：根据原始图纸记载，“伊东苑”小区一号大楼一楼为小区活动中心大堂，二楼为居委会及居民活动用房，三楼为物业公司管理办公用房，经调查上述用房被单独列出门牌号码——许昌路XXX号、XXXX号，且被出售他人，严重侵犯了小区业主的权益。根据有关法律规定，可以提起诉讼等法律途径依法追究开发商两个股东的违约责任，业委会可作为原告直接提出民事诉讼，要求交付房屋，若无法交付，则要求按照房产的市场价格予以赔偿。《伊东苑维权表决票》对公告内容进行了简要概括，要求业主对是否同意公告中的维权方案提出意见，在表决票中的“同意”、“不同意”、“弃权”栏中打“√”，在签名栏中签名。《伊东苑维权表决票》中“特别提示”处明确：根据本小区“业主大会议事规则”第十条之规定，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或不提出同意、不同意、弃权意见的视为同意多数人意见；要求业主在2014年12月14日前将表决票填好交给本楼道业主代表或投入小区门口的投票箱内。此次投票共发出227张《伊东苑维权表决票》，收回180张，同意诉讼的有158张，不同意有5张，弃权票7张，废票11张，没有按时交回的表决票47张，经对票数及票数所代表的建筑面积进行统计，表决结果为同意通过诉讼的表决票为205张（其中同意158票，不反馈意见47票），占90.3%，占小区总建筑面积89.96%，同意进行诉讼的人数及建筑面积均超过小区业主总人数和小区总建筑面积的50%，亦超过《公告》规定的三分之二。2015年4月，伊东苑业委会提起诉讼，要求判令华鑫公司、仪房公司共同对许昌路XXX号底层建筑面积为38.39平方米房屋和许昌路XXX号底层建筑面积为283.07平方米房屋按市场价值向伊东苑业委会赔偿损失，暂估价为9，900，000元。原审法院认为，首先，伊东苑业委会系法律规定的其他组织。业主委员会依据共同或业主大会决议，在授权范围内，以业委会名义提起诉讼，具备诉讼主体资格。其次，物业管理服务用房是指专门用于物业服务企业进行物业服务活动使用的建筑。根据相关法律规定，物业管理服务用房的产权属于全体业主共有，本案中，伊东苑业委会所提交的系争房屋所在建筑物的设计图、设计备忘录、竣工图以及伊东苑业委会在小区内张贴的《公告》均显示系争房屋系小区活动中心大堂、办公用房，而非用于物业服务企业进行物业服务活动，伊东苑业委会诉称的设计备忘录、设计图中将系争房屋标注为小区办公房和小区活动中心，该房屋为物业管理用房的理由与实际不符，也无法律依据，对此不予采信。另外，区规土局根据伊东公司的请示已于2001年9月14日即“伊东苑”小区全面竣工前，将包括系争房屋在内的“伊东苑”6号楼1-3层裙房定性为公建商业用房，后上海市房屋土地管理局又将上述房屋登记在伊东公司名下，房屋类型为店铺，故系争房屋性质不属于物业管理用房。再次，根据华鑫公司、仪房公司提交的《关于伊东苑住宅小区的居委会、业委会和物业管理用房情况说明》，证明了针对伊东苑小区物业管理单位、居委会、业委会的配套办公用房在业委会成立后，物业公司、伊东苑业委会、居委会、伊东公司进行过协商，并经上述单位盖章确认将小区部分车库无偿提供作为配套办公用房，产权归全体业主所有��对此，上海市杨浦区房地产交易中心亦盖章确认，并按协议约定注销了伊东公司名下的部分车库产权，且小区物业公司、业委会亦按协议约定将车库作为物业公司、业委会办公用房使用至今。最后，关于诉讼时效问题，根据本案查明的事实，对于系争房屋已用于商业经营用途伊东苑业委会虽系明知，但伊东苑业委会主张2014年3月通过前往规划部门调查取证方得知系争房屋原设计用途，才了解到系争房屋性质确定和用途变更的情况，故伊东苑业委会之诉并未超过诉讼时效，华鑫公司、仪房公司提出的时效抗辩，法院不予采纳。综上，伊东苑业委会要求华鑫公司、仪房公司共同对许昌路XXX号底层建筑面积为38.39平方米房屋和许昌路XXX号底层建筑面积为283.07平方米房屋按市场价值向伊东苑业委会赔偿损失（暂估价9，900，000元）的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支��。据此，原审法院作出判决：驳回上海市杨浦区江浦163街坊伊东苑业主委员会要求上海华鑫物业管理顾问有限公司、上海仪房物业有限公司共同对上海市许昌路XXX号底层建筑面积为38.39平方米房屋和上海市许昌路XXX号底层建筑面积为283.07平方米房屋按市场价值向上海市杨浦区江浦163街坊伊东苑业主委员会赔偿损失（暂估价人民币9，900，000元）的诉讼请求。案件受理费人民币81，100元，由上海市杨浦区江浦163街坊伊东苑业主委员会负担。上诉人伊东苑业委会不服原审判决，向本院提起上诉称，上海市杨浦区规划和土地管理局（以下简称“区规土局”）在2014年3月5日、2015年6月2日两次提交了许昌路XXX弄XXX号楼1—3层（即本案诉争的许昌路XXX号、1558号）规划设计图，首层规划图载明：首层临许昌路为小区活动中心大堂，办公房（两间）。伊东苑业委会在原审中��供的竣工设计备忘录载明：首层平面小区活动大堂。竣工设计备忘录所谓“第1项、第4项、第5项、第10项”的四处修改仅为施工技术要求的修改，根本不涉及1—3层房屋用途的变更。由此可以看出，规划设计图和设计备忘录、竣工图及备忘录（2002年3月编制）均明确了包括系争房屋在内的许昌路XXX弄XXX号楼1—3层的房屋为小区居民活动中心及活动中心大堂、物业公司与居委会及业委会的办公用房，并非公建商业用房。伊东苑业委会在原审中提交的相关证据已充分证明系争房屋为物业管理用房，原审法院认为伊东苑业委会的主张没有依据是错误的。华鑫公司原审中提交2001年8月8日及2004年10月20日伊东公司出具的书面申请及《关于伊东苑住宅小区的居委会、业委会和物业管理用房情况说明》，该两份材料均为复印件，伊东苑业委会也明确表示不予认可，法院应当不予确认��原审中区规土局对此表示其对伊东公司变更规划的申请予以同意，也是严重违法的。原审中，伊东苑业委会多次要求对系争房屋进行价值评估，原审法院却不予理睬，有失公正。虽然系争房屋产权登记为店铺，但无法改变系争房屋属于物业管理用房的性质。目前用于小区物业和业委会办公用房的停车库存在消防及安全隐患，不符合物业管理用房的要求，伊东苑业委会及物业公司的办公条件理应得到保障。根据《上海市居住物业管理条例》的规定，物业管理服务用房的产权属全体业主共有。伊东公司擅自将系争房屋出售给案外人侵犯了全体业主的合法权益，伊东苑业委会根据实际情况要求华鑫公司、仪房公司按系争房屋的市场价值向伊东苑业委会赔偿损失的诉求有理有据，应当得到支持。被上诉人华鑫公司辩称，伊东苑业委会的所称没有任何依据。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意伊东苑业委会的上诉请求，要求维持原判。被上诉人仪房公司辩称，同意华鑫公司意见。原审第三人区规土局述称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，不同意伊东苑业委会的诉请，要求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据相关规定，物业管理用房系指物业管理区域内配置的物业管理办公用房和业委会用房。伊东苑业委会所提交的系争房屋所在建筑物的原始规划设计资料中载明，系争房屋的规划用途和性质为小区活动中心大堂和办公用房，并非物业管理用房。伊东��业委会认为既然标注为小区活动中心大堂和办公用房，系争房屋即系（由物业管理和业委会作办公之用）的小区物业管理用房，该论断不能成立。因此伊东苑业委会提出竣工时该房屋作为公建商业用房系从原来规划的小区物业管理用房违法变更而来，没有依据，本院不予采信。系争房屋的产权登记资料中也没有该房系小区物业管理用房的记载。伊东苑业委会经核准设立时登记确认的地址也并非系争房屋。从系争房屋交付使用的情况来看，该房实际也从未被用作小区物业管理用房。伊东苑业委会主张系争房屋即系属全体业主共有的小区物业管理用房，但鉴于其提供的证据并不能证明其所称，原审法院判决对其要求华鑫公司、仪房公司共同按系争房屋市场价值向伊东苑业委会赔偿损失之诉请不予支持，是完全正确的。伊东苑业委会上诉坚持其原审诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币81，100元，由上诉人上海市杨浦区江浦163街坊伊东苑业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长　　周刘金审判员　　高　胤审判员　　张　松二〇一六年四月五日书记员　　朱　敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 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