（2015）浙杭民终字第3563号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2018-05-28
案件名称
俞智勇、曹羽银房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
俞智勇,曹羽银
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3563号上诉人（原审原告）：俞智勇，男，1978年12月22日出生，汉族，住杭州市西湖区。被上诉人（原审被告）：曹羽银，女，1985年7月2日出生，汉族，住临安市。委托代理人：童舒，浙江浙临律师事务所律师。上诉人俞智勇因与被上诉人曹羽银房屋租赁合同纠纷一案，不服临安市人民法院（2015）杭临民初字第1678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2014年6月30日，俞智勇作为甲方、曹羽银作为乙方签订房屋租赁合同一份，俞智勇将位于临安市房屋租赁给曹羽银使用，租赁期限为2014年6月30日至2016年6月30日，双方约定了租金价格、支付方式以及其他的权利义务。合同签订后，俞智勇收取了曹羽银保证金3000元。双方履行合同过程中，俞智勇、曹羽银通过“微信”联系将租赁期限变更为2015年6月30日。2015年7月，案涉租赁合同履行完毕，曹羽银将房屋交还俞智勇，曹羽银支付的3000元保证金尚未退还。2015年8月21日，俞智勇向原审法院提起诉讼，请求：1、解除俞智勇、曹羽银签订的租赁合同；2、曹羽银对损坏的财产进行赔偿，赔偿金为33100元；3、曹羽银支付俞智勇违约金7200元；4、俞智勇不返还曹羽银保证金3000元；5、曹羽银支付物业费、水电费、清洁费等共计1800元；6、本案诉讼费由曹羽银承担。另查明，案涉房屋装修好已经有六年左右，在曹羽银承租前，该房屋曾出租给他人使用。原审法院认为：根据查明的事实，俞智勇、曹羽银双方就变更租赁期限事宜已经达成了协议，而案涉租赁合同已实际履行完毕，故俞智勇主张解除合同的诉讼请求以及以曹羽银单方解除合同为由要求支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，该院不予支持。关于俞智勇主张的财产损害赔偿请求，根据案涉房屋的装修年限以及使用情况，同时结合该院查勘现场的情况，该院认为房屋内的地板、墙面、灯具、瓷砖、窗帘、踢脚线、晾衣架等损耗尚属合理损耗之内，俞智勇要求曹羽银赔偿的诉讼请求，缺乏依据，该院不予支持。庭审中，曹羽银认可房屋内钢化玻璃的破损系其责任，也认可尚需支付俞智勇物业费1200元并认可丢失了一把入户门钥匙，故该院结合案件实际情况，酌情认定上述三项费用共计为2500元，因俞智勇尚有3000元保证金未退还曹羽银，故该2500元俞智勇可以从曹羽银的保证金中直接扣除。俞智勇主张的清洁费损失，无证据证明，该院不予支持。俞智勇主张没收保证金的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。据此，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年11月11日作出判决：驳回俞智勇的诉讼请求。案件受理费928元，减半收取464元，由俞智勇负担。宣判后，俞智勇不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒曹羽银一方。2014年6月30日，曹羽银与俞智勇签订房屋出租合同，约定由俞智勇出租临安市房屋给曹羽银使用，租赁期限为2014年6月30日起至2016年6月30日止。自双方签订合同后，该房屋一直由曹羽银使用，曹羽银在房屋使用期间把房屋内的实木地板、墙面、钢化玻璃、墙纸、瓷砖、门锁、窗帘、晾衣架等损坏(价值33100元)，上述事实，俞智勇提供合同一份、照片一组、聊天记录一份，房屋完全装修好只有3年左右的时间，因为房屋是装修好打算自己住的，所以装修的材料用的很好，装修好后，因俞智勇在杭州工作，而且家属在该小区另有住房，一直空着，在曹羽银承租前只出租给一个女性租客过，而且该租客很少使用，房屋保养很好，曹羽银承租前也看过房屋，合同中清楚的写明地板、家具、电器都是全新的，曹羽银在聊天记录中和一审庭审时均承认实木地板是其使用过程中和搬家时造成，一审法官在查勘现场时不专业、不仔细，匆匆几分钟，就认定房屋的损坏时正常损耗，俞智勇不认为房屋的损坏是曹羽银刻意造成，但是曹羽银的家人在房屋使用的过程中不爱护、不细致、不小心，而造成房屋的损坏(实木地板有很多小坑洼和划痕，瓷砖被打破，墙面被大面积的图画和贴纸，热水器和煤气灶被损坏，钢化玻璃被打破，门锁和晾衣架被损坏)，都应按照合同规定赔偿俞智勇的损失，一审法官认定房屋的损坏是合理损耗不合法也不合理，在我国无论是侵权法里的侵权责任还是合同法里的违约责任都始终贯穿着法律的一条基本原则，那就是损害填补原则。而一审判决却对事实予以不顾，做出错误的判决，严重损害了俞智勇的合法权益，俞智勇不服该判决。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，一审判决既损害了俞智勇的合法权益，又给当事人增加了讼累、浪费了司法资源。请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2、一二审诉讼费用全部由曹羽银承担。被上诉人曹羽银答辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确。首先，一审审理中，为核实该涉案房屋的实际损耗价值，法官亲自前往该房屋内进行实地勘察，对于俞智勇提出的每一处受损部位都进行了查看，认定房屋内地板、墙面、灯具、瓷砖、窗帘、踢脚线、晾衣架等损耗属于合理损耗，事实上也的确如此，任何房屋经过使用都会出现这样那样的自然损耗，该结论符合事实依据。而且俞智勇所提供的照片均扩大了房屋问题的存在，哪怕是新交付的精品装修房屋仔细查看都会出现这样那样的问题。其次，曹羽银并非是该案涉房屋装修完成后的第一承租人，也无法证明该损耗均是由曹羽银造成；且房屋出租至今己有6年之久，因此房屋出租过程中装修装饰物品出现损耗符合常理。第二，俞智勇在一审中主张曹羽银赔偿损失33100元，是俞智勇自己的心理价位，未提供足够的证据予以证明，故曹羽银不予认可。至于钢化玻璃的破损，俞智勇亦愿意承担赔偿责任，且经过一审法院的实地勘察，酌情认定钢化玻璃、物业费和钥匙的费用共计2500元，曹羽银予以认可，认为2500元足以弥补俞智勇的合理损失。综上一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回俞智勇全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，俞智勇与曹羽银于2014年6月30日签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思的一致表示。虽然合同约定租赁期限为2014年6月30日至2016年6月30日，但是在合同履行过程中，经过双方当事人协商，将租赁期限变更为2015年6月30日，租赁期满后，曹羽银已经将房屋返还给俞智勇，故俞智勇以曹羽银逾期支付租金为由要求曹羽银支付违约金依据不足。俞智勇认为曹羽银在租赁使用房屋时对其房屋造成损害，要求赔偿财产损失33100元，包括实木地板85平方米25500元、墙面135平方米3000元、钢化玻璃2平方米多1500元、墙纸多处破损1000元、灯具3处500元、瓷砖1处300元、门锁和丢失钥匙300元、窗帘多处损坏500元、踢脚线多处损坏300元、晾衣架一个200元。曹羽银除了认可钢化玻璃的损坏系其责任之外，对于其余损坏认为是自然、合理损耗。本院认为，从俞智勇提交的照片来看，地板、墙面、墙纸、踢脚线、瓷砖、窗帘、晾衣架、门锁等的损坏尚属合理范围，原审法院对于俞智勇主张的该部分赔偿请求未予支持并无不当。对于灯具损坏，俞智勇二审中明确表示作为灯源合理使用寿命，其不要求赔偿。对于钢化玻璃的损坏和一把入户门钥匙的丢失，原审法院酌情确定由曹羽银赔偿1300元尚属合理。对于俞智勇主张的物业费、水电费、清洁费等，鉴于俞智勇未能举证证明水电费、清洁费的存在及具体金额，原审法院基于曹羽银认可物业费1200元的事实，确定由曹羽银支付物业费1200元亦无不当。俞智勇提出其不予返还保证金的诉讼请求，于法无据。鉴于曹羽银应当支付俞智勇的款项共2500元，而俞智勇收取的曹羽银的保证金为3000元，故原审法院认定该2500元从保证金中直接扣除并驳回俞智勇的诉讼请求并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费928元，由上诉人俞智勇负担。本判决为终审判决。审判长 余文玲审判员 张一文审判员 盛 峰二〇一六年四月五日书记员 赵 勤?PAGE? 来自