（2015）成华民初字第4538号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-12-31
案件名称
范学燕1与成都市黄和投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范学燕,成都市黄和投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2015）成华民初字第4538号原告范学燕���女，藏族。委托代理人苏绍强，男，藏族。被告成都市黄和投资有限公司，住所地：成都市锦江区二环路东五段。法定代表人黄泽良，董事长。委托代理人陈应辰，北京市高通（成都）律师事务所律师。原告范学燕与被告成都市黄和投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告范学燕的委托代理人苏绍强与被告成都市黄和投资有限公司的委托代理人陈应辰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范学燕诉称，原告于2012年5月29日购买被告开发的位于成都市成华区万科北街的摩玛新城房屋一套。交房后原告发现案涉房屋存在质量问题，该房屋经成华法院指定鉴定机构进行鉴定，因被告出售的房屋存在严重质量问题，造成原告经济损失，故原告起诉请求：一、解除我方与被告方的商品房买卖合同，全额退还原告房款及同期活期利率共计446703.03元（其中退还全额房款440819.00元，按合同退还同期活期利息：5884.03元。）；二、被告赔偿原告直接经济损失98501.80元，其中印花税等17465.00元；付装修公司违约金9000.00元；预收物管费1661.00元；预收装修物管费575.80元；原告租房房租32000.00元（从2014年1月1日至判决之日每月1600元暂按20个月计约32000.00元）；按揭款利息36800元（22万按揭款每月约1150元*32个月=36800.00元）；垫付检测民工费用1000元；三、被告支付违约金50000.00元；四、诉讼费用和房屋物业管理费以及检测费用40000.00元由被告承担。被告辩称，一、原被告之间签订的商品房买卖合同真实有效，该房屋具备竣工验收条件，居住质量有保障，依法不因解除该商品房屋买卖合同；二、原告提出第二项诉��请求的经济损失费大部分属于原告购买房屋理应缴纳的相关费用，且装修公司违约金及房租垫付费用、检测民工费用与本案并无关联性，不应由被告支付；三、被告已按商品房买卖合同之约定履行了项下的交房义务，并且该房屋的质量并无重大问题可以正常使用，出现裂缝仅是现浇板的施工质量瑕疵，并不涉及房屋主体质量问题，被告只负有修复义务，不应承担违约金；四、诉讼费用以及检测费用均由原告自行承担。经审理查明，原告范学燕与其委托代理人苏绍强系夫妻关系。2012年5月29日，原告和被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：XC0200），约定原告购买被告开发的摩玛新城房屋一套，价款为元。合同第十条约定出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十五条第3款约定，交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题，双方同意按照第3种方式处理：（3）买受人应在合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续后，如确认该问题为出卖人原因造成的，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起30日内负责修复，并承担修复费用，买受人不得以此作为拒绝收房和追究出卖人逾期交房违约责任的理由。第十六条约定，（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。合同签订后，原告按约支付购房款。《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》显示案涉房屋已经竣工验收。2014年1月2日，原告接收案涉房屋进行装修，发现案涉房屋存在质量问题。2014年4月1日，被告以及设计单位、施工单位和监理单位针对案涉房屋质量问题形成会议纪要，认为案涉房屋存在的质量问题系施工过程中四川省超宇建筑工程劳务有限公司对混凝土养护不够造成，应当由四川省超宇建筑工程劳务有限公司承担全部维修责任及相关损失。形成的处理意见为：将裂缝周围抹灰清楚，对裂缝进行清洗，用JGN环氧树脂建筑结构胶直接封闭。2015年5月22日，西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对案涉房屋现浇板进行鉴定出具的《鉴定报告》载明：三、质量现状：……经现场检查，23层1/(a-8)～（a-9）×（a-A）～(a-D)轴现浇板存在两条斜裂缝，一条裂缝长约5000mm，另一条裂缝长约700mm；23层（a-8）～1/(a-8)×(a-A)～(a-D)轴现浇板存在一条斜裂缝，裂缝长约3600mm。上述裂缝存在渗水痕迹，均已贯通；经现场检查，现浇板底部分裂缝已进行修补，部分进行修补的裂缝重新开裂。……四、分析：经现场检查检测，摩玛新城*栋*单元*楼*号1/(a-8)～（a-9）×（a-A）～(a-D)轴现浇板及（a-8）～1/(a-8)×(a-A)～(a-D)轴现浇板的混凝土强度、正弯矩钢筋间距、正弯矩钢筋保护层厚度均满足设计要求：由于上述板均为屋盖板，屋面存在刚性保温及防水层，故无法检测弯矩钢筋间距及保护层厚度：由于上述现浇板的最大裂缝度均不满足《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）第3.3.4条中表3.3.4环境类别为二类、裂缝控制等级为三级时，最大裂缝宽度限值为0.2㎜的规定，现浇板的最大裂缝宽度不满足规范要求；部分进行修补的裂缝已重新开裂，部分裂缝未进行修补。五、结论：根据现场检查检测结果综合进行分析，摩玛新城*栋*单元*楼*号1/(a-8)～（a-9）×（a-A）～(a-D)轴现浇板及（a-8）～1/(a-8)×(a-A)～(a-D)轴现浇板的最大裂缝宽度不满足规范要求，上述现浇板的施工质量不满规范的要求。原告为该房屋鉴定支付鉴定费40000元。2015年5月28日，苏绍强支出案涉房屋打磨人工费1100元。另查明，2012年8月28日，原告和成都农村商业银行股份有限公司三圣支行签订《个人购房担保借款合同》，约定该银行向原告就案涉房屋抵押贷款22万元，合同约定还款方式采用等额本金还款法。同时，截止2015年9月30日，原告共支付按揭贷款本息100543.26元。2014年1月1日，原告和成都聚匠装饰工程有限公司签订《成都市家庭装修工程施工合同》，约定该公司为原告的案涉房屋进行装修，装修费为18000元。2014年1月2日，原告支付装修首付款9000元。装修合同约定若因原告原因违约延期，则每月赔偿装修公司1000元直到预付款全部扣清。2014年1月1日，原告向被告缴纳案涉房屋维修基金、契税、印花税、产权证费以及国土证费合计17465元。2014年1月2日，原告向成都和意物业有限公司缴纳物业费1161元、建渣清运费等合计575.8元。2013年5月13日，苏绍强支出搬家费300元。2013年8月7日，原告代理人苏绍强和案外人杨成渝签订《租房协议》，约定苏绍强承租杨成渝出租的房屋一套，月租金为1600元，违约金为一个月房租。租期从2013年8月1日至2014年7月31日止。租金的指定收款人为冯会琼。2014年8月12日，苏绍强向冯会琼支付8月至10月租金4800元；2014年11月11日，苏绍强向冯会琼支付11月至次年1月租金4800元；2015年2月11日，苏绍强向冯会琼支付3个月租金4800元；2015年6月2日，苏绍强向冯会琼支付3个月租金4800元；2015年8月17日，苏绍强向冯会琼支付3个月租金5400元。以上事实有当事人陈述和下列证据在案证实：1、原告身份信息以及被告的工商登记信息；2、商品房买卖合同；3、印花税收据、物管费装修管理费用等收费收据；4、银行贷款开户协议书，贷款交易明细单；5、装修工程施工合同；6、租房协议；7、鉴定报告以及费用收条；8、房屋买卖合同及附件；9、竣工验收报告；10、物业入住手续；11、会议纪要和处理记录等证据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行。关于案涉商品房买卖合同是否应当解除的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条���定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。……”根据案涉房屋的鉴定报告，以及被告等单位作出的会议纪要可以看出，案涉房屋轴现浇板出现多处较大裂缝，裂缝存在渗水痕迹，均已贯通，且经修补部分裂缝仍重新开裂，现浇板的最大裂缝宽度不满足规范要求，施工质量也不满规范的要求，房屋出现上述质量问题致使原告无法正常居住使用，经修复仍然无法解决问题，因此原告主张解除合同和赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持，合同解除后，被告应当全额退还原告购房款440819元，并向原告支付资金占用利息，原告主张按银行同期活期利率计算为5884.03元不违反法律规定，本院予以支持。关于赔偿损失的问题：1、因案涉房屋的质量问题导致合同解除，原告此前为购房而向被告缴纳的维修基金、契���、印花税、产权证费、国土证费共计17465元，向成都和意物业有限公司缴纳物业费1161元、建渣清运费等共计575.8元，以上三项合计19201.8元属于直接损失的范畴，被告应予赔偿，对于原告要求支付上述三项费用合计19201.8元的诉讼请求，本院予以支持。2、因案涉房屋的质量问题，导致原告不能正常入住而在外自行租房居住，产生房租租金24600元，原告主张被告承担前述租金损失的请求成立，本院予以支持。3、因案涉房屋的质量问题导致合同解除，原告此前为购房而向银行按揭贷款产生贷款利息，同样属于直接损失的范畴，被告应当赔偿，根据原告提交的成都农村商业银行交易明细单显示，截止2015年9月30日，原告共计支付按揭贷款本息100543.26元，由于原告与银行约定的还款方式为等额本金，则截止2015年9月30日共计归还本金62333.33元，支付利息38209.93元，原告主张利息损失为36800元，本院对原告该诉求予以支持。4、因被告出售的房屋存在质量问题，导致原告对产生问题自行进行了鉴定和部分修复，产生的鉴定费和人工费按照前述司法解释的规定，应当由被告承担。故原告主张被告支付人工费1000元和鉴定费40000元的请求成立，本院予以支持。以上各项损失被告共计应向被告支付121601.8元。关于原告主张因被告出售的房屋质量存在问题，直接导致原告无法进行正常的装修，从而向装修公司支付违约金9000元的诉讼请求，本院认为原告仅提交装修合同及装修首期款交款凭证作为证据，其不足以证明被告向装修公司实际承担了违约责任及支付违约金的数额，故对于原告该诉讼请求，本院不予支持，原告可待收集有效证据后另行主张。关于原告主张被告支付违约金50000元的问题，因原被告双方在案涉《商品房买卖合同》中并没有对解除合同的违约责任及违约金的支付进行明确约定，且违约金的支付以弥补损失为原则，原告已就其损失在本案中向被告提出了主张，在没有合同约定且未就其他损失举证的情况下原告另行主张违约金缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告范学燕与被告成都市黄和投资有限公司于2012年5月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：）。二、被告成都市黄和投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告范学燕返还购房款440819元，并支付资金占用利息5884.03元。三、被告成都市黄和投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告范学燕赔偿其支付维修基金、契税、印花税、产权证费、国土证费损失共计17465元、缴纳物业费损失1161元、缴纳建渣清运费等损失575.8元、房屋租金损失24600元、贷款利息损失36800元、鉴定费损失40000元、人工费损失1000元，以上合计121601.8元；四、驳回原告范学燕的其他诉讼请求。案件受理费5076元，由被告成都市黄和投资有限公司负担。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 聂 珺二〇一六年四月五日书 记 员 覃钰淳 微信公众号“”