（2015）黄浦民四（民）初字第3123号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-14
案件名称
顾达未与李渊敏、张芸等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顾达未,李渊敏,张芸,潘元
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四（民）初字第3123号原告顾达未，男，1979年8月27日出生，汉族，户籍所在地本市黄浦区。被告李渊敏，女，1985年11月20日出生，汉族，住所地本市徐汇区。被告张芸，女，1986年5月8日出生，汉族，住所地本市黄浦区。被告潘元，男，1986年4月30日出生，汉族，住所地本市徐汇区。以上三被告共同委托代理人马金株，上海通润律师事务所律师。以上三被告共同委托代理人荀书锐，上海通润律师事务所律师。原告顾达未与被告李渊敏、张芸、潘元、被告上海同联房地产经纪事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，原告于2015年12月8日撤销对被告上海同联房地产经纪事务所的起诉。本案适用简易程序审理，依法由审判员王凌冰独任审判，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。审理中，原、被告一致同意延长适用简易程序两个月。原告以及被告的委托代理人马金株到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾达未诉称，2015年8月17日，三被告将本市瑞金二路XXX号原用于经营美甲店的房屋转租给原告使用，被告向原告出示了房东金某某的身份证、租赁凭证和委托被告张芸出租房屋的授权委托书，当日原告即与三被告签订了《房地产租赁合同》，租期为2015年9月1日起至2017年8月30日，每月租金人民币（以下均为同种货币）1.5万元，押金为相当于两个月的租金3万元。原告向被告支付了两个月的租金和押金共计6万元，并支付了中介费用5250元。在被告交付房屋后，原告对系争房屋进行了设备的添置，还聘用了营业员开始经营。2015年9月8日，房东金某某告知原告并未委托张芸出租系争房屋，也不允许他人转租系争房屋，被告出具的委托书都是伪造的，原告遂要求三被告返还已付房租、押金以及中介费用等，被告不同意返还。在房东的要求下，原告将房屋于2015年10月15日交还给了房东金某某。原告认为，被告不具有转租权，以伪造委托书的方式与原告签订了房屋租赁合同，收取了押金和租金，现房屋被房东收回，造成原告购置物品以及经营等经济损失，现要求1、撤销原告与三被告于2015年8月17日签订的《房地产租赁合同》；2、要求三被告返还原告租金3万元、押金3万元，并按照中国人民银行活期存款利率偿付上述款项2015年9月1日起至被告实际支付之日止的利息1350元；3、要求三被告赔偿原告经济损失70476元（包括中介费5250元、甲油胶和美容工具22000元、灯箱安装费4500元、员工工资16000元、美容椅745元、沙发460元、展示柜1380元、监控安装费800元、会员卡购买凭证400元、茶几160元，以及原告经营的预期利益损失）。原告对自己的主张提供了以下证据：1、房屋租赁授权委托书、房东金某某身份证、公有房屋租赁凭证、证明被告向原告提供租赁房屋的委托手续齐全，原告是合法租赁；2、房屋租赁合同，证明原、被告签订合同的各项约定；3、支付宝账单2张，证明原告支付了中介费（5250元）；支付宝账单（50000元）、卡金收条凭证（9381元）；被告潘元的建行银行卡，证明原告支付了两个月的房租6万元，支付中介费5250元；4、淘宝订单，证明会员卡购买凭证420元；收据三张，证明监控安装费用800元、购买美容椅740元、购买沙发收据460元；淘宝订单，证明购买展示柜1380元；发票，证明灯箱及安装费4500元；销货清单，证明购买甲油胶和美容工具2.2万元；身份证、工资收条，证明原告聘请的工人工资1.6万元；5、证人金某某证词，证明被告转租房屋未经房东授权，委托书系伪造，房东已经于2015年10月15日收回房屋。被告李渊敏、张芸、潘元共同辩称，系争房屋的房东金某某将系争房屋租赁给案外人李某某，李某某将房屋转租给三被告，三被告再转租给原告，房屋转租是经过金某某同意的，双方的租赁合同是合法有效的，原告无权撤销。原告对房屋进行装修未经三被告的同意，原告亦未经三被告同意而将房屋交还给合同当事人之外的房东，其行为已经构成违约，其装潢损失应当由原告自行承担。原告已经实际使用系争房屋，应该向出租人支付租金、水电费、电话费及宽带费。现基于原告已经将房屋返还给了房东，合同实际已经无法履行，现同意自2015年10月15日起解除租赁合同，不同意返还押金，不同意赔偿原告损失。被告对自己的主张提供了以下证据，短信截屏，证明被告潘元于2015年1月12日、4月13日、7月7日转账给金某某，金某某确认收到的。对于原告提供的证据，被告对证据1、2，真实性均无异议；对证据3，对原告支付给同联房产的费用，认为与本案无关；对支付给潘元5万元、建设银行卡、卡金的真实性无异议。对证据4的真实性均不认可，认为网上购买的会员卡订单不是发票，无法确认价格，安装监控的收款收据，不是发票，不是合法的付款凭证，对美容椅、沙发等收据记载的日期是10月30日以及11月，系原告返还房屋之后。对于证据5，认为被告与案外人李某某转租系争房屋都是经过房东同意的，交还房屋是原告单方面行为。对于被告提供的证据，原告对真实性无异议，但认为不能证明被告与案外人李某某的转租关系。审理中，本院调取了下列证据：起诉状、法院报公告，证明2015年10月12日，案外人金某某向本院提起诉讼，要求终止她与李某某之间的租赁合同。对于本院调取的证据，原、被告对于证据真实性、合法性、相关性均无异议。经审理查明：一、系争的本市黄浦区瑞金二路XXX号房屋为案外人金某某承租的公有居住房屋。该房屋由金某某租赁给案外人李某某作经营使用。因李某某离开上海，该房屋由被告潘元代李某某向金某某支付部分租金。二、2015年8月17日，三被告持该房屋的《公有房屋租赁凭证》、房东金某某身份证复印件以及由被告假冒金某某签字的授权其出租经营系争房屋的《房屋租赁授权委托书》、经上海同联房地产经纪事务所居间介绍，与原告签订《房地产租赁合同》，主要内容为，1、三被告将系争的本市黄浦区瑞金二路XXX号房屋出租给原告；2、租期为两年，自2015年9月1日起至2017年8月30日止；3、租金为每月15000元，每两个月支付一次，每次租金于每次房租到期之日前7日支付；4、保证金为3万元。三、合同签订后，原告支付了中介费5250元；向被告潘元支付房租2万元、保证金3万元，共计5万元；同时，原告接收原系争房屋内经营美甲等服务的会员卡金9381元。原告因经营美甲店需要，对店铺进行了装饰装修，其中灯箱安装费用4500元；监控安装费用800元（设备600元、安装调试费200元）；制作会员卡400元；购置美容椅745元、沙发460元、展示柜1380元、茶几160元；购置甲油胶和美容工具22000元、聘请员工两名，每人月工资16000元，实际发放32000元。四、2015年9月8日，案外人金某某发现系争房屋由原告使用的情况后，要求原告停止使用，并于2015年10月15日收回了系争房屋。但原告的部分物品尚留在系争房屋内。同时，金某某以李某某擅自转租为由，于2015年10月12日向本院起诉要求解除与李某某的租赁合同。原告因向被告交涉，要求退回租金、保证金以及赔偿损失未果，亦于2015年11月4日诉至本院。五、审理中，经本院要求，2015年12月9日，原告、三被告和金某某就房屋内的物品进行了清点，并制作了物品清单。2016年2月23日，原告、三被告和金某某在案外人李某某到场的情况下，将系争房屋内的全部物品搬离，将系争房屋交还金某某。原告在经营过程中，使用了被告交付的会员卡，并在原会员卡余额的基础上，发生了充值、消费的情况，对因交还房屋后的会员卡无法使用、部分消费者要求退卡的情况，原告亦进行了退卡等处理。本院认为，本案争议的《房地产租赁合同》，系三被告在未经房屋所有权人同意的情况下，伪造授权委托书，与原告签订的转租合同。因房屋所有权人在获知情况后的六个月内已经向本院提出诉讼，要求解除其与承租人李某某的《房屋租赁合同》，在审理中，被告亦未能提供其他证据证明其存在合法的转租权以及房屋所有权人授权其代为出租的证据，故原、被告签订的《房地产租赁合同》应确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还的或者没必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告未经合法授权并伪造房屋所有权人的授权委托书，将系争房屋出租他人，对合同无效负有主要过错，原告未尽审核义务，将公有居住房屋用作经营，对经营所造成的损失亦应承担次要责任。现原告要求被告退还房屋租金、保证金6万元，因被告自2015年9月1日至10月15日实际使用该房屋经营，故应当支付上述房屋的实际使用费，考虑到上述6万元中，原告实际支付了5万元，另外1万元系以原会员卡余额9381元予以抵充，且上述会员卡在原告实际经营中已经进行了充值、消费以及退卡等情况，且因房屋所有权人在发现房屋被转租后即要求原告交还房屋，对原告实际经营存在一定影响，本院酌情确认原告应当支付的房屋使用费为1万元，同时，现存的会员卡由原告负责处理，故被告应当返还原告租金、保证金的余款49381元。同时，被告亦应支付上述款项的相应利息。被告称转租系得到授权的主张以及应当扣除水电费、电话费、宽带费等请求，因被告未提交相应的证据，本院不予采信。至于原告提出的相应损失，中介费5250元、安装灯箱安装费4500元、监控安装费用200元、制作会员卡400元、聘请员工的工资32000元，共计42350元系直接经济损失，被告应赔偿上述损失中的90%，计38115元。对于购置监控设备600元、美容椅745元、沙发460元、展示柜1380元、茶几160元、甲油胶和美容工具22000元，因上述物品已经由原告搬走，虽可以重复利用，但考虑到甲油胶占较大比例，且该产品存在使用期限等不确定因素，故本院酌情考虑由被告赔偿原告损失5000元。至于原告提出的预期经营损失，因原告未提供充分的证据予以证实该损失必然存在，故本院对原告的上述请求不予支持。被告提出装修未经被告同意、交还房屋亦未经被告同意，原告构成违约的主张，于法无据，本院难以采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院%26lt；关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt；》第十六条第一款之规定，判决如下：一、原告顾达未与被告李渊敏、张芸、潘元于2015年8月17日签订的《房地产租赁合同》无效；二、被告李渊敏、张芸、潘元应于本判决生效之日起十日内返还原告顾达未租金、保证金余款人民币49381元；三、被告李渊敏、张芸、潘元应于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期存款利率偿付原告顾达未上述款项自2015年9月1日起至实际支付之日止的银行利息；四、被告李渊敏、张芸、潘元应于本判决生效之日起十日内偿付原告顾达未经济损失人民币43115元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3014.50元，因适用简易程序，减半收取，计人民币1507.25元，由原告顾达未负担人民币480.08元，由被告李渊敏、张芸、潘元负担人民币1027.17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王凌冰二〇一六年四月五日书记员 周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 更多数据：