（2016）云03民终48号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-11-16
案件名称
李有贵与云南宇辰物业服务有限公司物业服务合同纠纷案二审民事判决书
法院
云南省曲靖市中级人民法院
所属地区
云南省曲靖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李有贵,云南宇辰物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云03民终48号上诉人（原审被告）李有贵，男，汉族，1962年7月7日生，会泽县人。被上诉人（原审原告）云南宇辰物业服务有限公司。法定代表人李侠，总经理。委托代理人李家有，云南天志律师事务所律师。特别授权代理。上诉人李有贵因与被上诉人云南宇辰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服会泽县人民法院（2015）会民初字第1881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭于2016年3月2日公开开庭审理了本案，上诉人李有贵、被上诉人云南宇辰物业服务有限公司的委托代理人李家有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年，被告李有贵购买了位于会泽县瑞祥小区房屋一套，面积为385.77平方米，2010年7月22日，会泽县瑞祥小区业主委员会与曲靖和琪物业服务有限责任公司签订了《物业服务委托合同》，合同约定，委托服务期限为3年，物业服务费按房屋所有权证登记建筑面积每月每平方米0.47元计收，物业服务费交费周期为一年一次性预交，并约定了违约金的给付，合同到期后，会泽县瑞祥小区业主委员会与曲靖和琪物业服务有限责任公司于2013年6月9日签订了《物业服务委托补充合同》，将委托合同期限顺延一年至2014年2月9日，2013年9月26日，李有贵接手房屋时，交纳了一年的物管费（2010年11月20日至2011年11月20日），并于当日与曲靖和琪物业服务有限责任公司签订了《物业服务协议》，2014年2月9日，曲靖宇辰物业服务有限责任公司接手瑞祥小区物业管理服务，经与曲靖和琪物业服务有限责任公司协商，由曲靖宇辰物业公司承担和琪物业公司在管理瑞祥小区期间的一切债权债务，并履行相应的权利，2015年2月6日，会泽县瑞祥小区业主委员会与曲靖宇辰物业服务有限责任公司签订了《物业服务委托合同》，合同约定，委托服务期限为3年，物业服务费按房屋所有权证登记建筑面积每月每平方米0.55元计收，物业服务费交费周期为一年一次性预交，曲靖宇辰物业服务有限责任公司应业主委员会要求，减免了2013年11月20日至2015年2月9日期间的物业服务费。被告李有贵未交纳物业管理费，经原告多次催要未果。原审法院认为，被告李有贵与曲靖和琪物业服务有限责任公司签订的《物业服务协议》，曲靖和琪物业服务有限责任公司与瑞祥小业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》，会泽县瑞祥小区业主委员会与曲靖宇辰物业服务有限责任公司签订的《物业服务委托合同》，均系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，该物业管理委托合同合法有效，被告作为会泽县瑞祥小区的业主，实际接受了原告提供的物业管理服务，应依约交纳相应的物业服务费用。除原告放弃的诉请外，被告李有贵依法应向原告支付的物业管理费及垃圾清运费为：2011年10月至2013年10月，每平方米按0.47元计算，共计4351元，期间的垃圾清运费原告已放弃，2015年2月至2015年7月，每平方按0.55元计算，共计1061元，期间的垃圾清运费为55元（每个月11元），以上共计5467元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，作出判决：由被告李有贵于判决生效后10日内一次性支付给原告曲靖宇辰物业服务有限责任公司物业管理费及垃圾清运费人民币5467元。宣判后，李有贵不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。其上诉理由为：一、一审判决事实不清，证据不足。一审法院口头表示不支持上诉人提出的管辖权异议，上诉人在未接到任何材料的情况下，接到判决。被上诉人2014年2月9日接管会泽瑞祥小区，上诉人在会泽瑞祥小区的房屋，己于2013年9月26日前接房时转让给朱兴同。上诉人与被上诉人之间既无合同关系，又无物业服务关系，上诉人不是本案的适格当事人。二、2013年9月26日前接房时，因曲靖和琪物业公司强扣上诉人房屋钥匙，强制上诉人签物业服务协议，上诉人无奈，只能按要求交清物管费，才拿到房屋钥匙转让朱兴同。上诉人接房前房屋未经验收，还在建筑商管理中，上诉人不应承担强加的物业服务费，所交费用应当退还。三、会泽瑞祥小区至今未结算，应退还的房款多年不退还，请通知会泽县政府办瑞祥小区建设指挥部作为第三人说明情况。四、2014年2月9日，曲靖和琪物业服务有限责任公司转让管理会泽瑞祥小区中的一切债权债务给曲靖宇辰物业服务有限公司的协议因违法无效，上诉人不应承担物业服务费。2011年物业服务招标时，会泽县政府主导七拼八凑仅通知40名业主代表参加表决，上诉人并未得到任何通知。未经任何授权，40名业主代表，代表了1200户业主。业主代表人数远远不够法定名额，所产生的会泽县瑞祥小区业主委员会不适格，所签订的《物业服务委托合同》因违法而无效。五、物业公司将小区商业通道全部封死，不按商业用途管理，造成业主极大的商业损失。物业公司不认真管理，造成小区乱盖乱建，到处垃圾成堆。绿化面积不认真绿化，花园不修建公共休闲娱乐设施，这样的物管不能收取任何费用。被上诉人云南宇辰物业服务有限公司答辩认为，被上诉人与曲靖和琪物业服务有限责任公司已明确了债权债务的转移，并在小区宣传栏按规定公告，被上诉人有权向上诉人追讨物业服务费用；被上诉人从未强行扣留上诉人的钥匙，产权人需要完善接房的相关手续才可接房；会泽县祥瑞小区业主委员会是一个合法民间社团机构，其与物业公司签订的物业服务合同是合法的；建筑区划内的道路、绿化地属业主共有，不在物业公司建设范围内，关于私搭乱建和占用绿地，被上诉人已和当事人进行沟通并发放整改单、上报相关执法部门，已履行了管理职责；上诉人在一审判决后让朱兴同交纳了2015年的物管费及垃圾清运费，上诉人现还应交纳2011年10月25日至2013年10月25日的物管费4352元。二审中，上诉人李有贵向本院提交收据一份，证明房屋已转让给朱兴同。经质证，被上诉人认为上诉人提交的证据不能证明其主张，朱兴同有可能是代上诉人交费，与本案无关联性。被上诉人向本院提交以下证据：1、债权债务变更通知函一份，证明云南宇辰物业服务有限公司对曲靖和琪物业有限责任公司债权债务进行接手；2、企业名称变更核准通知书一份，证明被上诉人的名称变更为云南宇辰物业服务有限公司；3、催费通知单三份，证明被上诉人向上诉人进行欠费催收。经质证，上诉人李有贵认为以上证据其从未收到过，不予认可。本院认为，上诉人提交的证据系维修基金收据，收款人为会泽县党政机关事业单位职工住宅小区建设领导小组办公室，与上诉人待证事实无关联性，本院不予采信。被上诉人提交的证据证明云南宇辰物业服务有限公司接手曲靖和琪物业有限责任公司债权债务，被上诉人名称变更，以及对上诉人催收物管费的事实，本院予以采信。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。另查明，“曲靖宇辰物业服务有限责任公司”名称已变更为“云南宇辰物业服务有限公司”，并于2015年12月1日换发营业执照。本院认为，本案上诉人李有贵与曲靖和琪物业服务有限责任公司于2013年9月26日签订《瑞祥小区物业服务协议》，双方形成物业服务合同关系。后曲靖宇辰物业服务有限责任公司接手瑞祥小区物业管理，承担一切债权债务，2015年2月6日，会泽县瑞祥小区业主委员会与曲靖宇辰物业服务有限责任公司签订《物业服务委托合同》，被上诉人提供相应的物业服务，上诉人应按照约定交纳相应的物管费等费用。上诉人认为其房屋已经转让，其不是本案适格当事人，因上诉人是签订物业服务合同的一方，且其对转让事实未能提交相应证据证实，该主张不能成立，本院不予支持。上诉人认为会泽县瑞祥小区业主委员会成立不合法，《物业服务委托合同》因此无效，对该主张上诉人也未能提交相应证据证实，本院不予支持。故上诉人李有贵应承担支付下欠物管费的义务。被上诉人在二审中认可一审判决后上诉人已支付了部分物管费，现上诉人尚下欠2011年10月至2013年10月物管费4351元，其应当支付给被上诉人。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：一、撤销会泽县人民法院（2015）会民初字第1881号民事判决；二、由上诉人李有贵于本判决生效后十日内向被上诉人云南宇辰物业服务有限公司支付物业管理费4351元。一审案件受理费165元，二审案件受理费165元，由上诉人李有贵负担。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审法院申请强制执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判长 王 勇审判员 孙靖然审判员 孙树平二〇一六年四月五日书记员 张雪怡-1- 来源：百度“”