（2016）苏01民终339号

裁判日期: 2016-04-05

公开日期: 2016-05-26

案件名称

上诉人周建国、邢明霞与被上诉人南京康利置业有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周建国,邢明霞,南京康利置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终339号上诉人（原审原告）周建国，男，1986年12月5日生，汉族，农民。上诉人（原审原告）邢明霞，女，1988年6月18日生，汉族，无业。上述二上诉人共同的委托代理人王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。上述二上诉人共同的委托代理人王力卓，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地在南京市溧水区永阳镇致远路68号。法定代表人王殿春，该公司副董事长。委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。上诉人周建国、邢明霞因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周建国、邢明霞原审诉称：2013年2月28日，周建国、邢明霞与康利公司签订了商品房预售合同，约定康利公司将位于南京市溧水区永阳镇致远路68号康利华府某幢某单元1106室商品房出售给周建国、邢明霞，总价款为904760元，房屋交付时间为2013年8月31日前。合同签订后，周建国、邢明霞按照合同约定履行了付款义务。但康利公司在约定的交付时间内，未取得相关验收合格证明，不符合房屋的交付条件。康利公司于2014年4月28日才取得相关验收合格证明。故周建国、邢明霞诉至法院，请求判令康利公司支付违约金19000元（从2013年9月1日起至2014年4月26日止，按购房款的日万分之一计算），并承担自起诉之日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算的逾期利息。康利公司原审辩称：一、双方签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，已经成立并生效，具有法律约束力。二、案涉房屋所在工程已经竣工验收合格，施工、监理、设计、建设单位一致同意工程通过竣工验收，可以交付使用。三、双方于2013年9月24日办理了房屋交付手续，周建国、邢明霞已领取了钥匙，房屋已发生了转移占有。四、合同约定的交房宽展期内，免除康利公司需承担的违约责任。综上，请求法院依法驳回周建国、邢明霞的诉请。如果人民法院认为康利公司需承担延期交付的违约责任，因合同约定的逾期交房违约金远远高于周建国、邢明霞的实际损失，请求人民法院依法进行调整。原审法院查明：2013年2月28日，周建国、邢明霞与康利公司签订商品房预售合同一份，约定康利公司将位于南京市溧水区永阳镇致远路68号康利华府某幢某单元1106室商品房出售给周建国、邢明霞，总价款为904760元；合同约定交房时间是2013年8月31日，交付条件为康利公司取得建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和房屋测绘结果；迟延交付的责任约定按补充协议第三条第5项处理（第5项约定为：康利公司迟延交付商品房，周建国、邢明霞给予康利公司30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，康利公司不承担责任，宽展期满仍未交付的，自交付期限届满后第31日起按周建国、邢明霞已付房款的日万分之一计算违约金至实际交付之日止，合同继续履行）；合同对房屋交付和接收手续约定为康利公司在商品房具备交付条件后，书面通知周建国、邢明霞办理交接手续，进行交接时，康利公司应当出示合同约定的证明文件（建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料），康利公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，周建国、邢明霞有权拒绝接收，康利公司应承担迟延交付的责任；康利公司明确告知周建国、邢明霞交付的商品房尚未取得有关证明文件或证明文件不齐全，周建国、邢明霞仍愿意接收的，视为双方对交房条件的变更；双方签署交接单，交接钥匙后即为交付，并视为周建国、邢明霞验收合格；商品房已满足交付条件，周建国、邢明霞收到交房通知后拒绝接收的，按补充协议第三条第6项处理（第6项内容为：周建国、邢明霞逾期办理房屋交付手续，或因周建国、邢明霞（乙方）原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，周建国、邢明霞应向康利公司支付房款总价的万分之一作为违约金，且视为康利公司（甲方）合同约定的交付之日或交付通知载明的交付手续办理之日后第五日已经将该房交付乙方）。商品房预售合同签订后，周建国、邢明霞按约支付了全部房款，并于2013年9月24日到康利公司办理了房屋交接手续。康利公司于2014年5月28日出具了售销不动产统一发票。2013年9月29日，康利公司领取了《建设工程规划验收合格书》。2014年4月26日，康利公司领取了《房屋建筑工程竣工验收备案表》。原审法院另查明，自2013年9月至2014年1月20日，涉案房屋的水电气均已开通，该费用由康利公司支付。原审法院认为：周建国、邢明霞与康利公司之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。周建国、邢明霞按约履行付款义务后，康利公司亦应按约将具备商品房交付条件的房屋交付给周建国、邢明霞。本案中，康利公司虽于2013年9月24日将房屋交付给周建国、邢明霞，但该房屋并未取得建设行政主管部门核发的房屋工程竣工验收备案表；周建国、邢明霞虽接收了房屋，但并不影响康利公司在不具备交付条件时交房应承担的违约责任。故对康利公司辩称的不承担违约责任的理由，原审法院不予采信。关于违约金标准，双方虽约定“延期交房的由康利公司按已交房款的日万分之一支付违约金”，但《中华人民共和国合同法》中所规定的违约金性质应为赔偿性违约金，是以填补守约方损失的功能为主，以惩罚为辅。本案中，康利公司于2013年9月24日交付的房屋虽未取得房屋工程竣工验收备案表，但康利公司交房时，已将涉案房屋的水电气开通，而周建国、邢明霞接收房屋后已实际占有和使用，且该房屋已于2014年4月26日取得房屋工程竣工验收备案表，故原审法院以周建国、邢明霞的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为1500元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、康利公司于判决生效之日起十日内支付周建国、邢明霞迟延履行违约金人民币1500元；二、驳回周建国、邢明霞的其他诉讼请求。原审案件受理费275元，由康利公司负担。周建国、邢明霞不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，并由康利公司承担一、二审诉讼费用。理由如下：原审法院认定被上诉人在未取得建设行政主管部门核发的房屋工程竣工验收备案表的情况下向上诉人交付房屋构成违约正确，但大幅度降低合同约定的违约金标准，酌定被上诉人赔偿违约金1500元适用法律错误。一、涉案商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，所约定违约金标准既未高于司法实践通常标准，也未高于上诉人的实际损失。原审法院无视合同明确约定调整违约金系滥用自由裁量权。首先，涉案合同约定的每日按已付房款万分之一支付违约金的标准低于司法实践中通常采用的中国人民银行同期贷款利息的最低标准或每日按已付房款万分之三、万分之五支付违约金的标准。其次，上诉人的实际损失也远非原审法院酌定的1500元违约金所能弥补。一是被上诉人在没有取得建设行政主管部门房屋工程竣工验收备案表的情况下交付房屋直接导致上诉人不能及时办理房屋产权证书和完整获得房屋的所有权，影响上诉人对房屋的使用、出租、变卖、收益。二是商品房未通过建设行政主管部门竣工验收之前，房屋工程质量是否合格处于不确定状态，上诉人面临房屋不符合规划而被强制拆除、因验收不合格导致整改及重新验收等各种风险和隐患。再次，即使被上诉人主张约定的违约金标准高于上诉人的实际损失，也应承担举证责任。第四，原审法院擅自调整违约金标准进行判决违反了民事诉讼中的处分原则。原审诉讼中，被上诉人明确主张即使其应承担违约责任，违约金标准也应参照同地段房屋租金价格调整。即使原审法院认为违约金过高，也应以被上诉人的抗辩主张为最低的调整标准（违约金约8400元），然而原审法院无视民事诉讼的处分原则和司法的被动性，径直酌定违约金数额，判决显属不当。二、违约金兼具惩罚性，被上诉人隐瞒事实向上诉人交付房屋，主观上具有明显过错，违约金比例不应予以调整。被上诉人向上诉人交付涉案房屋时，从未告知上诉人房屋未通过建设行政主管部门竣工验收的真实情况，其利用信息优势，隐瞒事实、恶意交付。原审法院在适用违约金条款时没有考虑到违约金具有补偿性的同时兼具惩罚性。被上诉人主观恶意明显，原审法院不应调整违约金。三、商品房竣工验收备案制度是关系到无数购房者基本权益的一项严肃制度，对恶意违反者不予惩罚，将使该强制规范沦为一纸空文。康利公司答辩意见为：原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案二审争议焦点为：原审法院调整降低违约金数额是否恰当。双方当事人二审期间均未提交新的证据。原审法院查明的事实，被上诉人康利公司不持异议。上诉人对于原审已查明的事实没有异议，但认为原审漏查被上诉人未向上诉人告知其未取得商品房竣工验收备案表的事实。双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：原审法院调整降低违约金数额并无不当。理由如下：根据合同法第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案商品房预售合同约定，康利公司应于2013年8月31日前向周建国、邢明霞交付涉案房屋，且交房时需取得房屋竣工验收备案证明材料，同时还约定周建国、邢明霞给予康利公司30日的交房宽展期，宽展期内，合同继续履行，康利公司无需承担违约责任。据此，康利公司最迟应于2013年9月30日之前向周建国、邢明霞交付取得竣工验收备案表的房屋，否则构成违约。事实上，康利公司直至2014年4月26日方取得涉案房屋竣工验收备案表。因此，康利公司虽于2013年9月24日实际交付了涉案房屋，但此时并未达到合同约定的和法律规定的交付条件，故原审法院认定康利公司应向周建国、邢明霞承担支付违约金的责任并无不当。关于违约金的数额，由于康利公司交付涉案房屋时已开通水、电、气，周建国、邢明霞也实际占有和使用，并未导致周建国、邢明霞无法占有房屋从而产生使用费的损失，且康利公司也承担了自交房时至2014年1月20日期间的所有水、电、气费用，故原审法院结合本案案情，酌情确定康利公司向周建国、邢明霞支付违约金1500元，亦无不当。周建国、邢明霞上诉认为，我国合同法规定的违约金兼具惩罚性，康利公司主观上具有明显过错，故原审法院调整违约金属于适用法律错误。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，我国合同法规定的违约金主要以弥补填平守约方的实际损失为主，本案中，康利公司虽然应当向周建国、邢明霞支付相应的违约金，但鉴于其在涉案商品房预售合同约定的宽展期内已实际交付房屋，周建国、邢明霞已实际占有和使用房屋、康利公司承担了涉案房屋近四个月的水、电、气费用等因素，原审法院根据公平原则对康利公司应承担的违约金进行调整降低，有事实和法律依据，故本院对周建国、邢明霞的该上诉意见不予采信。综上，周建国、邢明霞的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币275元，由上诉人周建国、邢明霞负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　晔审　判　员　　张旭东代理审判员　　王　路二〇一六年四月五日书　记　员　　罗程允 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