（2016）川01民终702号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-09-23
案件名称
刘艳与ＸＸ房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终702号上诉人（原审被告）刘艳，女，汉族，1983年3月7日出生，住四川省夹江县。委托代理人申金杯，四川联一律师事务所律师。被上诉人（原审ＸＸ）ＸＸ，女，汉族，1971年10月8日出生，住成都市青羊区。委托代理人雷建华，商正法律服务所法律工作者。上诉人刘艳与被上诉人ＸＸ因房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院(2015)青羊民初字第1689号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，ＸＸ系成都市青羊区百花东路附38号1栋1层1016号房屋的所有权人。2009年9月27日，ＸＸ、刘艳签订《房屋租赁合同》，主要约定：ＸＸ将其所有的位于成都市×××路××号芳邻项目第×层×××号，建筑面积122.22平方米的房屋出租给刘艳，租赁期限为10年，从2009年9月20日起至2019年9月19日止，租赁标准140元/平方米/月，租赁期限每满3年，租金递增一次，每次递增幅度为7%；ＸＸ于2009年7月30日将出租房屋交付给刘艳，刘艳应在ＸＸ将房屋交付之日，支付给ＸＸ一个月的租金作为房屋保证金，房屋租金从2009年9月20日开始计算，2009年7月30日前刘艳应向ＸＸ支付两个月的租金；刘艳应于随后三个月期限届满前10日，向ＸＸ支付下三个月的租金；刘艳违反合同约定，ＸＸ没收保证金，刘艳还应按租赁房屋每季度租金的3倍向ＸＸ支付违约金，并赔偿由此给ＸＸ造成的一切损失；刘艳逾期支付租金后，每逾期一日，按照应付租金的5%向ＸＸ支付违约金，逾期达30日，ＸＸ可解除本合同并收回出租房屋，ＸＸ因此主张解除本合同时，刘艳除应付清拖欠的租金外，所交保证金不予退还；刘艳未经同意擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，ＸＸ有权解除本合同并收回房屋，造成ＸＸ损失的，由刘艳负责赔偿。合同落款处由ＸＸ、刘艳分别签字捺印。另查明，1.戴雪松于2010年2月10日、3月11日、5月12日、5月28日、6月30日、7月30日、8月30日、9月30日、11月1日、12月1日、2011年3月11日、6月14日、2012年3月11日、3月12日分别向ＸＸ建设银行62×××××××××××××××60的账户转账30000元、21332元、17110元、17110元、17110元、17000元、17220元、17110元、17110元、17110元、51330元、51330元、30000元、20000元、1400元；2.戴雪松的常住人口信息“配偶姓名”一栏为“刘艳”。上述事实，有ＸＸ、刘艳的身份信息、《房屋租赁合同》、个人活期明细查询及当事人的陈述等证据在案为证。ＸＸ的一审诉讼请求为：1.解除ＸＸ、刘艳签订的房屋租赁合同；2.刘艳向ＸＸ支付5个月租金91535元；3.刘艳支付违约金15665元（共计30天，每日按月租金18307元的5%计算）；4.刘艳恢复原状并折价赔偿损失100000元；5.刘艳承担本案诉讼费用。原审法院认为，ＸＸ、刘艳于2009年9月27日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按《房屋租赁合同》的约定履行义务。关于上述合同是否履行的问题。戴雪松自2010年2月通过银行转账方式多次向ＸＸ账户转账，而其中的多笔转账金额17110元与合同约定的租金金额吻合，刘艳与戴雪松系夫妻，虽然刘艳称其与戴雪松于2015年8月结婚，但对于结婚时间其未提交证据证明。故从上述事实可以认定，ＸＸ、刘艳签订《房屋租赁合同》后已实际履行，故原审法院对刘艳关于未履行合同的抗辩主张不予支持。ＸＸ主张刘艳拖欠2014年9月至2015年1月的房屋租金91535元，刘艳不支付租金的行为已构成违约，根据《房屋租赁合同》关于刘艳逾期支付租金逾期达30日，ＸＸ可解除合同的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原审法院对ＸＸ要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定及《房屋租赁合同》关于刘艳逾期支付租金后，每逾期一日，按照应付租金的5%向ＸＸ支付违约金的约定，现ＸＸ主张违约金15665元（18307元5%×30天=27460.5元），符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。ＸＸ要求刘艳赔偿损失100000元，因未提交证据证明，原审法院不予支持。综上，原审法院对ＸＸ的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除ＸＸ与刘艳于2009年9月27日签订的《房屋租赁合同》；二、刘艳于本判决发生法律效力之日起十日向ＸＸ支付2014年9月至2015年1月的房屋租金91535元及违约金15665元；三、驳回ＸＸ的其余诉讼请求。案件受理费4408元，由ＸＸ承担2000元，刘艳承担2408元。宣判后，刘艳不服原审判决，向本院提起上诉，认为：刘艳与ＸＸ仅签订了书面的《房屋租赁合同》，但该租赁合同并未实际履行，原审仅凭案外人戴雪松的转账就认定ＸＸ与刘艳之间的合同已经实际履行，不符合案件事实，请求二审法院撤销原审判决第二项内容。ＸＸ辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审另查明，刘艳与戴雪松于2015年8月11日登记结婚。经审理查明的案件其他事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此本院予以确认。本院认为，ＸＸ与刘艳于2009年9月27日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点在于：涉案的《房屋租赁合同》是否已实际履行；若刘艳存在违约行为，15665元的违约金是否过高。刘艳认可涉案的《房屋租赁合同》为其签订，该合同载明，双方签订合同的时间为2009年9月27日，ＸＸ在2009年7月30日已将涉案的房屋交付给了刘艳，由此可见，在合同文本签订之前，双方就已建立了涉案房屋的租赁合同关系并开始实际履行。刘艳虽不认可实际收到房屋，但并未提交相应的证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，刘艳应承担举证不能的后果。至于在ＸＸ将房屋交付给刘艳后，租金的具体支付方式和情况，不影响租赁合同已开始履行这一事实，故本院对刘艳关于租赁合同并未实际履行的主张不予支持。关于违约金是否过高的问题，本院认为，违约金数额的调整应根据合同约定、违约情况以及实际损失等因素综合确定。合同约定违约金计算标准为逾期一日，按照应付租金的5%支付违约金，ＸＸ诉请的违约金与合同约定相比已有明显的调整，同时考虑到刘艳欠款时间、违约情形等因素，违约金确定为15665元并无不当。综上，上诉人刘艳的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费2444元，由刘艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 李俊代理审判员 王果代理审判员 赵韬二〇一六年四月五日书 记 员 黄迪 关注公众号“”