（2016）苏12民终602号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-26
案件名称
沈应和与陆加洪房屋租赁合同纠纷二审民��判决书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陆加洪,沈应和
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏12民终602号上诉人（原审被告）陆加洪（又名陆加宏）。委托代理人（特别授权）钱炳华，江苏东亭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）沈应和。委托代理人（特别授权）金卫东，江苏天炜律师事务所律师。上诉人陆加洪因与被上诉人沈应和房屋租赁合同纠纷一案，不服兴化市人民法院（2015）泰兴民初字第2545号民事判决，向本院提起上诉。本���于2016年3月15日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2016年3月24日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人陆加洪及其委托代理人钱炳华，被上诉人沈应和及其委托代理人金卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年9月1日，沈应和与陆加洪签订房屋租赁合同，约定沈应和将其所有的位于兴化市八里铺路天宝领秀城二期2号楼某号商铺350平方米租赁给陆加洪使用，租期5年（2012年9月1日至2017年9月1日止）、前3年租金为6万元／年、租金一年一付、每年9月1日支付、后两年租金随行就市，如逾期交纳租金沈应和有权单方终止合同。2015年9月1日前双方为租金调整协商未果，自2015年9月1日陆加洪即将租赁房屋里面的一些物品搬走后空关至今，并表示不再租用沈应和的房屋，沈应和可另行出租，2015年9月24日沈应和向陆加洪邮寄租金催交函，陆加洪仍不交纳房租。当沈应和准备将房屋租与他人时又遭陆加洪阻止，且陆加洪不让出承租房屋，致沈应和房屋一直空关，沈应和诉至法院要求支持诉请。诉讼中，沈应和同意对剩余租赁期内装饰装修残值进行利用，中证房地产评估造价集团有限公司接受原审法院委托经实地查勘，于2015年12月16日作出估价报告，评估剩余租赁期内装饰装修残值总价47900元。原审庭审后，沈应和于2015年12月31日提出先予执行的申请，要求陆加洪立即让出坐落在兴化市八里铺路天宝领秀城二期2号楼某号营业用房，并已提供担保。原审法院于2016年1月4日作出先予执行裁定，要求陆加洪立即让出坐落在兴化市八里铺路天宝领秀城二期2号楼某号营业用房，给沈应和所有、使用。2016年1月6日民事裁定书送达后，陆加洪拒不搬离也拒不接受物品，原审法院组织清点搬运，并由沈应和雇佣搬运工人、租用存放场所保管物品（地点：兴化市开发区开源村北新8号），至2016年1月8日上述营业用房已腾空交付沈应和。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。沈应和、陆加洪就营业房租赁事宜订立了租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应当认定合同成立并生效，双方据合同享有权利，履行义务。双方在合同中约定了租期、租金支付、逾期交纳租金沈应和有权单方终止合同等，而陆加洪未履行该约定，为租金调整协商未果，既不交纳房租，又不让出承租房屋，致沈应和房屋一直空关。根据合同约定陆加洪的行为构成违约，沈应和请求解除租赁合同、陆加洪让出承租的房屋，陆加洪亦表示同意，予以支持。陆加洪继续占有承租房屋，拒不让房，也不交纳房屋使用费，故陆加洪应参照原合同约定的租���标准每日164.38元给付沈应和租金损失至陆加洪实际让出房屋之日。至于水电费用，系陆加洪占有、使用房屋中实际产生，且协议第四条也约定，水电费由陆加洪支付，陆加洪亦同意结清水电费用。为有利于沈应和继续使用该房，达到物尽其用的目的，照顾陆加洪的利益，沈应和亦同意对剩余租赁期内装饰装修残值进行利用，故房屋内的装饰装修设施归沈应和所有，沈应和补偿陆加洪剩余租赁期内装饰装修残值总价47900元。陆加洪要求沈应和再另外贴补装璜费用，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：一、解除沈应和、陆加洪于2012年9月1日签订的房屋租赁合同。二、陆加洪于本判决生效后立即搬离兴化市八里铺路天宝领秀城二期2号楼某号营业用房，给沈应和所有、使用（已先予执行）。结清该房屋水电费用，并以每日164.38元的标准赔偿沈应和租金损失（从2015年9月1日起至2016年1月8日）。三、兴化市八里铺路天宝领秀城二期2号楼某号营业用房内的装饰装修设施归沈应和所有，陆加洪不得拆除处理；沈应和补偿陆加洪剩余租赁期内装饰装修残值总价47900元。四、陆加洪于本判决生效后三日内自行领取由沈应和保管的物品并与沈应和结清搬运和租房存放费用。一审案件诉讼费1498元，减半收取749元，由陆加洪负担。评估费5000元，由沈应和、陆加洪各负担2500元，此款沈应和已垫付，陆加洪在履行本判决时一并给付沈应和。原审民事判决书送达后，���诉人陆加洪不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、双方签订的房屋租赁合同中约定上诉人提出终止或协商终止时自行处理装潢及经营设施，上诉人在一审答辩中同意解除合同所附条件是被上诉人同意补贴足额的装潢费用，但是一审法院启动鉴定程序，鉴定机构鉴定的装潢残值过低，损害了上诉人的合法权益，上诉人对鉴定结论不予认可。2、上诉人为经营需要，投入大量的费用用于装潢，被上诉人见到上诉人生意较好，故意大幅度提高租赁价格，在双方出现纠纷的情况下，没有在2015年9月1日前缴纳2016年的租金。合同中并未约定拖延缴纳租金是合同解除的条件之一，那么就应当依据公平和维护交易的原则让上诉人继续经营。3、鉴定报告不应采信。该鉴定报告没有评估明细，应当在报告中载明原装修的明细、价格、折旧率等必备事项，但该报告中���有笼统的价格，不符合评估报告的形式要件。二、一审适用法律错误。本案不符合先予执行的适用范围。本案中被上诉人出租的房屋为营业用房，被上诉人催缴时间为2015年9月25日，上诉人拖欠租金不足一个月，而被上诉人在催缴租金20天不到的时间就起诉。在一审法院作出裁定时，房地产估价报告已经送达，至少上诉人应当享有的权益为47900元，可以抵算上诉人的租金达9个多月，所以不可能会给被上诉人造成任何损失，但一审法院明显不当支持被上诉人的请求。三、一审判决程序错误，在房地产评估报告送达上诉人后，一审法院未组织开庭对该证据进行质证，而直接判决，导致上诉人无法就该鉴定报告的正确性、合理性发表不同的意见。依据民诉法的规定，该份证据也没有经过庭审质证，依法不应作为本案判决的依据。综上，一审法院认定事实和适用法律均存在��显过错，判决明显不当，请求二审法院撤销原判，并依法改判或发回重审。被上诉人沈应和答辩称：一、2012年9月1日，上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，应当合法有效。2015年9月25日，因上诉人未缴纳相应租金，被上诉人向其发出租金催缴函，催缴后，未果。被上诉人根据该合同的第四条第四款的约定享有单方终止合同的权利。二、由于上诉人的违约行为导致房屋租赁合同解除，被上诉人请求上诉人赔偿相应租金损失有事实依据和法律依据。三、因上诉人违约导致合同解除，其请求被上诉人赔偿剩余租赁期内装饰、装修残值的损失，应不予支持。在本案中，被上诉人考虑矛盾的解决以及物尽其用的想法，同意在利用价值范围内予以适当补偿。一审法院作出被上诉人补偿上诉人总价47900元，已作出对上诉人的有利判决。四、本案���涉案的房屋为经营性房屋，因上诉人未缴纳租金且没有让房，一审法院根据该情况需要进行先予执行裁定有事实和法律依据。五、关于评估报告的法律效力问题，在一审中，双方均收到评估报告，并进行了笔录记载。双方均确认了评估报告的效力，一审法院程序合法。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，本案当事人均未有新的证据提交。经当事人确认，本案当事人争议焦点为：一、鉴定报告能否作为确定案涉房屋装潢价值的依据；二、上诉人未按期给付租金，能否作为被上诉人行使合同解除权的条件。本院认为：关于争议焦点一，原审法院依被上诉人申请，委托中证房地产评估造价集团有限公司对案涉房屋装饰装修残余价值进行评估鉴定，委托程序合法。原审法院依法向上诉人送达鉴定报告后，���诉人未在法定期限内以口头或书面形式提出异议，应视为对该鉴定报告予以认可，故该鉴定报告应当作为确定案涉房屋装潢价值的依据。上诉人在上诉中对鉴定报告提出异议，但未对该鉴定结论明显依据不足提供证据加以证明，故对其该项上诉意见，本院不予采纳。关于争议焦点二，双方在合同中约定每年9月1日为租金支付日，前三年租金6万元／年，后两年租金“随行就市”，上诉人应按合同约定准时交纳租金，如逾期，被上诉人通知上诉人五天内仍未交纳，被上诉人有权单方终止合同，故被上诉人依据约定享有合同解除权。被上诉人于2015年9月24日向上诉人发出交纳租金的催交函后，上诉人至被上诉人向原审法院起诉时仍未依约缴纳租金，应当认定合同解除条件成就。双方为“随行就市”租金数额未能协商一致、均同意终止租赁合同履行后，上诉人为减少被上诉���营业用房租金的损失，应及时返还租赁房屋，并与被上诉人就装潢装饰费用事宜进行协商，协商不成可通过合法途径解决。上诉人以被上诉人未给予补偿为由拒不返还上诉人租赁房屋，侵犯了被上诉人对租赁房屋享有的所有权，应承担相应的法律责任。上诉人上诉认为应当依据公平和维护交易的原则由其继续经营于情不符，于法无据，本院不予采纳。关于上诉人所称先予执行异议的问题，依照我国民事诉讼法的规定，如不服先予执行的裁定，当事人享有申请复议的权利。现上诉人未在原审审理过程中对原审作出的先予执行裁定提出复议，上诉认为原审判决适用法律错误不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1498元，由上诉人陆加洪负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 周卫平代理审判员 潘贻杰代理审判员 顾连凤二〇一六年四月五日书 记 员 袁 媛