（2015）迎民一初字第00831号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-06-28
案件名称
卓增惠与殷伟房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
安庆市迎江区人民法院
所属地区
安庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卓增惠,殷伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条
全文
安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2015）迎民一初字第00831号原告：卓增惠，男，汉族，住安庆市宜秀区。委托代理人：杨尚美，安徽中皖律师事务所律师。被告：殷伟，男，汉族，住芜湖市鸠江区。委托代理人：徐友根，安徽雷城律师事务所律师。原告卓增惠诉被告殷伟房屋租赁合同纠纷一案，2015年7月1日，原告提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭审理了本案。原告卓增惠的委托代理人杨尚美、被告殷伟的委托代理人徐友根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓增惠诉称：2012年4月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于安庆市龙山路**号房产出租给被告，同时约定：乙方（被告）装修不得改变房屋结构、三楼装璜、玻璃墙及四楼（阁楼）装璜（如需改变，需征得甲方书面同意）。合同签订后，被告交付履约保证金，原告交付房屋。此后，原告发现，被告未经同意，竟将原告房屋完全破坏，重新装璜。原告指出后，被告通过他人，表示愿意赔偿损失，但至今都未能兑现。另外，根据合同约定至诉讼时（2015年5月）被告尚欠租金18.5万元。为维护本人合法权益，请求法院依法判决：1、判令被告赔偿原告损失61.3万元整。2、判令被告缴纳房租费18.5万元整。3、被告承担诉讼费。卓增惠为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：1、原、被告的身份证，证明原、被告的诉讼主体资格。2、房产证，证明原告系租赁房屋权利人。3、照片一组，证明租赁房屋的添加事实，经添加后形成二、三、四（阁）楼。4、房屋租赁合同，证明出租时间、租金数额及租赁房屋原装修状况以及双方对被告若需重新装修的约定。5、装潢工程合同，证明租赁房屋经过添附，新增二楼、四楼加上土建，合计工程款61.3万元。6、收条若干份，证明装璜施工方已收到工程款110万元。7、退租函，证明被告于2015年5月要求退租。8、公证书，证明房屋现状。被告改变原装璜，破坏二、四楼的现状。殷伟辩称：1、原告第一项诉求不存在。被告从王某处转租取得该房屋后与原告补签了租赁合同，被告交纳了33.5万元转让费。2、被告于2014年5月份将租赁房屋返还原告。房屋的状况与照片一致，被告没有破坏房屋结构。对于原告陈述的被告改造的土建工程没有依据，被告没有将四楼改装成二楼，故原告此项诉求没有任何依据。对于装修损失将在举证和质证中予以详细陈述。3、关于10万元房屋押金，被告要求原告予以返还。4、此房是2012年承租，被告实际承租为两年。依据合同约定，如果破坏房屋结构被告就存在违约，而原告一直没有提出恢复原状或赔偿损失的要求，并收取了被告两年的房租。被告为支持自己的辩称意见，向本院提交了以下证据：1、2014年7月份民事起诉状以及应诉通知书各一份，证明原告于2014年7月份起诉至安庆市大观区人民法院；原告的诉求是恢复原状和赔偿损失，房屋在起诉前已退租。2、王某与被告签订的门面转让协议一份，证明被告承租的房屋是从王某处转租取得，被告支付了33.5万元转让费；证明房屋是王某装璜的，而不是原告。双方的证据经过庭审出示，各方发表质证意见如下：（一）原告提交的证据，被告质证认为：证据1无异议。证据2房产证真实性无异议，但不能证明本案诉争房屋属于原告所有，因为房产证上面的地址与本案诉争房屋的地址不一致。即使属于原告所有，也是原告与他人共有。证据3真实性无异议，只能证明房屋出租时的现状，不能证明原告对房屋进行土建和添附的事实。证据4租赁合同的三性无异议，但达不到原告的证明目的。证据5装潢工程合同的三性均有异议。证据6收条的三性均有异议，发生交易的金额比较大，不符合交易习惯，原告应当提供这方面的汇款凭证。该份证据也达不到其证明目的。证据7退租函真实性无异议，但原告认为是2015年5月份退租与事实不符，后面有两个“5”，前面的落款虽然不清楚，显然为“4”字，结合原告在2014年7月份到安庆市大观区法院起诉，足以证实是2014年5月份退租的。证据8公证书的真实性无异议，此次公证系原告单方申请，公证处是根据原告陈述房屋的相关情况作出的公证，结合前面的退租函，该租赁房屋在2014年5月份退租的，而公证时间为2015年6月份，相差一年时间，对此公证书的关联性有异议。同时该公证书没有对相关的损失进行评估。（二）被告提交的证据，原告质证认为：对证据1真实性无异议，但对于房屋交付时间，被告应提交缴纳房租的证据。在2014年7月份原告起诉时，被告确实没有欠缴房租，被告自2014年8月开始欠缴房租。证据2协议原告不清楚何时签订的，该份证据达不到被告的证明目的。原告提交的照片能证实房屋当时的情况。双方证据经过庭审出示，结合各方质证意见，本院作如下认定：（一）原告提交的证据：证据1被告无异议，本院予以认定；证据2、3、4、7、8真实性被告无异议，故对真实性本院予以认定；证据5、6真实性被告有异议，且未有其他证据予以佐证，故其证明目的本院不予认定。（二）被告提交的证据：证据1真实性原告无异议，故对真实性本院予以认定；证据2系被告与案外人签订的转让协议，对其关联性本院不予认定。经过对证据的认证并结合双方当事人陈述，认定事实如下：2012年4月28日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告将坐落于安庆市龙山路**号房屋出租给被告使用，租赁期限为8年，自2012年5月1日至2020年5月14日；自2012年5月15日起至2018年5月14日止年租金为25万元，自2018年5月15日起至2020年5月14日止年租金为35万元，支付方式为每年5月1日和11月1日支付半年租金。合同第三条还约定，被告于签订本协议当日，向原告缴纳履约保证金10万元。双方按约定履行了各自义务。2015年7月1日，原告起诉至本院，要求被告赔偿损失并支付租金。在租赁期内，被告向原告出具退租函一份：“卓增惠先生：本人租你的房屋（在安庆市四中对面）因经营亏损无法再承租。现来函退租。”同时查明：大观区韦家巷*幢一、二层南区，现公安编号更改为安庆市迎江区龙山路**号。本院认为：本案争议焦点之一系被告出具的退租函是否可以单方解除合同？原、被告订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的，解除权人可以解除合同。合同当事人的单方解除权系形成权，一经解除权人作出意思表示，即发生合同解除的法律效果，具体又有单方法定解除和单方约定解除两种形式。本案被告在租赁期限内单方要求解除合同，既无双方约定亦无法律规定，故本案被告出具的退租函不能单方解除合同。现原告认可被告于2015年5月退租，故双方形成合同解除的一致意见，故本案租赁关系于2015年5月解除。因此，被告自2014年8月起至2015年5月止的房屋租金，被告应当予以缴纳，现原告仅主张18.5万元，低于应缴纳的房屋租金数额，属于权利放弃，本院予以支持。争议焦点之二系原告主张租赁房屋损失是否应当得到支持？原告提交房屋租赁合同、照片及2008年的房屋装潢工程合同及装潢款收条作为损失的证据，该组证据不能达到其证明目的。经法庭释明后，原告亦未提交其他证据予以补强，对此，原告应承担于己不利的后果。故本院对原告的此项主张不予支持。被告要求原告返还履约保证金10万元，被告可另案向原告主张权利，本案不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决如下：一、被告殷伟于本判决生效之日起五日内给付原告卓增惠房屋租金18.5万元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11780元，由原告卓增惠负担9050元，被告殷伟负担2730元（该款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长 王 志 会审 判 员 汪 婷人民陪审员 张 弢二〇一六年四月五日书 记 员 檀小艳（实习）附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 来自：