（2016）渝0235民初768号
裁判日期: 2016-04-05
公开日期: 2016-05-16
案件名称
魏国与云阳县华懋房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
云阳县人民法院
所属地区
云阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏国,云阳县华懋房地产有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十六条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0235民初768号原告（反诉被告）魏国，男，1985年10月22日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托代理人魏明干，男，1961年1月4日出生，汉族，住重庆市云阳县。特别授权。委托代理人陈良平，重庆龙脊律师事务所律师。一般代理。被告（反诉原告）云阳县华懋房地产有限责任公司，住所地：重庆市云阳县双江街道青龙路99号。法定代表人李阳平，系该公司总经理。委托代理人冉丽，女，1986年7月7日出生，汉族，住重庆市云阳县。一般代理。原告（反诉被告）魏国与被告（反诉原告）云阳县华懋房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法由代理审判员胡钰独任审判，适用简易程序于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告魏国的委托代理人魏明干、陈良平，被告云阳县华懋房地产有限责任公司的委托代理人冉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏国诉称，2004年10月，经重庆市人民政府和云阳县人民政府批准，云阳县职业教育中心（以下简称“云阳县职教中心”）获得划拔土地使用权143.73亩。2004年启动北区校园建设，其中98.38亩用于北区建设和还建该校征地拆迁8号移民房占地，剩余划拨土地使用权48.35亩用于南区校园建设。2009年5月，云阳县职教中心与被告签订《重庆市云阳职业教育中心南区建设合同》，2012年2月又签订《补充合同》，约定由被告承包建设该工程。建设方式为被告利用24.35亩土地无偿为职教中心建设培训中心、职工宿舍和地下车库；余下24亩由被告建设1、2、3、4号电梯房580套61000平方米，由被告自行处置。2011年，被告为该项目成立了重庆市云阳县职业教育中心香澜山（小区）项目部，并以该项目部名义对外销售房屋。2013年2月27日，原告向被告选购了该小区4号楼的E1-7F号房屋，支付了定金20000.00元。2013年2月27日，被告以云阳县职业教育中心香澜山（小区）项目部名义与原告订立《联建房合同》，约定原告所购房屋为肆栋柒层E1号，房屋面积为129平方米，单价为4210.00元／平方米，房屋价款为543090.00元，交房时间为2014年12月30日前，逾期交房的，从逾期之日起按原告已付房款的万分之二支付违约金至实际交付之日止。合同还对房屋质量、结构及装饰、住宅标准等作了详细约定。2013年10月，香澜山小区建设用地由划拔土地变更为出让土地。被告补缴了土地出让金，取得了该宗土地的使用权，原小区名称亦变更为华懋.香山华府。在合同履行过程中，被告先后以项目部名义收取原告购房款430000.00元。2015年1月6日，被告向香山华府业主发布公开信，以原建设用地变更为出让地为由，拒不履行原、被告之间订立的联建房合同。其行为构成违约。现原告起诉请求：“1.确认原、被告于2013年2月27日订立的《联建房合同》有效；2.判令被告按照2013年2月27日《联建房合同》第六条约定向原告交付云阳县职业教育中心香澜山小区4号楼E1-7F房屋（华懋.香山华府4号楼7-E1号房屋），并办理产权手续；3.判令被告按照《联建房合同》约定单价4210.00元／平方米与原告办理华懋.香山华府4号楼7-E1号房屋价款结算；4.判令被告自2014年12月31日起每日按已付房款430000.00元的万分之二支付违约金至实际交房之日止；5.诉讼费用由被告负担。”被告（反诉原告）云阳县华懋房地产有限责任公司答辩并反诉称，本案的基本事实是2004年，重庆市职业教育中心经政府批准，获得划拨教育用地143.73亩，其中48.35亩用于该校南区建设。2009年5月，云阳县职教中心与被告签订《重庆市云阳县职业教育中心南区建设合同》。2011年11月1日，被告开工建设该项目。2013年2月17日，原告与重庆市云阳县职业教育中心香澜山（小区）项目部签订了《联建房合同》，约定的交房日期为2014年12月30日。2013年9月，因云阳县人民政府调整规划，收回云阳县职教中心南区建设项目用地，并由云阳县公共资源交易中心对收回的上述土地以国有建设用地使用权挂牌出让。2013年10月17日，被告以土地出让金68694100.00元（不含税）竞得该土地使用权，并缴纳了土地出让金。被告取得土地使用权后，将土地上开发建设中的项目名称由云阳县职业教育中心香澜山（小区）变更为云阳县华懋.香山华府。2014年12月2日，云阳县华懋.香山华府竣工，竣工验收后，于2015年1月4日取得建设工程竣工规划核实确认书以及建设工程竣工备案登记证。原告称重庆市云阳职业教育中心香澜山（小区）项目部是由被告设立，向发芝系代表被告不是事实。被告认为，1.联建房合同中明确约定土地性质系国家划拔用地，根据土地管理法及最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权若干问题的意见，用划拔土地联建房屋的合同无效；2.被告并不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房违约金；3.合同中明确写明原告仅缴纳了80%的购房款，尚欠20%的购房款；4.合同签订后县政府将土地性质变更为出让，被告为此支付土地出让金69694100.00元，从而将向发芝签订的《联建房合同》从无效变为有效，被告先行缴纳土地出让金没有过错，根据情势变更原则和公平原则，土地出让金分摊到建筑面积为每平方米1199.00元，该款应由购房方即原告承担。综上，反诉原告的反诉请求为：“1.判令反诉被告魏国向反诉原告给付土地出让金154671.00元；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。”反诉被告（原告）魏国反诉辩称，1.被告要求原告承担土地出让金是对合同内容的变更，而法律规定合同变更的形式包括双方协商一致或者依照法律的规定，并请求法院或者仲裁机构变更，而被告请求人民法院变更需要符合两种情形，即显示公平和重大误解。被告作为具有丰富经验的房地产开发企业，其对本案争议土地的性质以及如何取得土地十分清楚，双方签订合同不存在重大误解，且被告销售给原告的房屋的价款本身就是市场价，原告不承担土地出让金并不显示公平；2.本案原告已经支付了购房款430000.00元，现仅下欠购房款4472.00元，原、被告均已履行了合同义务，现被告提起变更之诉不符合逻辑；3.被告反诉称的土地出让金1199.00元／平方米没有任何依据；4.被告作为具有丰富经验的房地产开发企业，对土地管理法非常精通，其与原告签订合同，具有重大过错，其应当承担重大的合同责任，也就是说土地出让金并不是由原告承担多少的问题。经审理查明，2004年重庆市云阳职业教育中心经政府批准，获得划拨教育用地143.73亩，其中48.35亩用于该校南区建设。2011年12月15日，云阳县城乡建设委员会作出批复，原则同意重庆市云阳职业教育中心送审的该校南区的香澜山住宅小区的初步设计。2009年5月，重庆市云阳职业教育中心与云阳县华懋房地产有限责任公司签订《重庆市云阳县职业教育中心南区建设合同》，2012年2月又签订《补充合同》。合同约定由云阳县华懋房地产有限责任公司承包建设云阳县职业教育中心南区项目，由云阳县华懋房地产有限责任公司利用24.35亩土地无偿为云阳职业教育中心建设面积不少于8000平方米的培训中心，职工按750.00／平方米均价结算价款的职工宿舍两栋（5、6号楼），资金由职工承担的地下车库7000平方米。余下24亩土地由云阳县华懋房地产有限责任公司建设1、2、3、4号电梯房，共580套61000平方米，并由云阳县华懋房地产有限责任公司自行处置。2011年11月1日，被告云阳县华懋房地产有限责任公司开工建设该项目。2013年2月14日，原告向重庆市云阳职业教育中心香澜山（小区）项目部缴纳云阳县香澜山（小区）4号楼E1-7号房屋购房定金20000.00元。2013年2月27日，原告魏国、朱浩方（乙方）与重庆市云阳县职业教育中心香澜山（小区）项目部（甲方）签订《联建房合同》，合同中约定：“一、基本情况：该项目位于云阳县望江大道疾病预防控制中心南侧面，云阳县消防大队南侧，名称为重庆市云阳职业教育中心香澜山（小区）。二、本房屋为电梯高层全框架结构，属国家划拨土地，风貌与规划所批方效果图基本一致，质量由监督部门验收合格为准。六、乙方所购房屋为4栋7层E1号，面积为129平方米（面积最终以云阳县房管部门核发产权证的建筑面积为准）。七、缴款方式及单价：3、一次性缴款：一次性缴纳房款80%的单价为4210.00元／平方米，总房款为543090.00元，实际付款为434472.00元（乙方暂扣3000.00元待甲方办理完善产权证书后再交付于甲方）。十、交房时间：甲方应在2014年12月30日前将该房屋交付乙方使用。如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更全同外甲方可据实予以延期……3、政策调整以及其他法律法规政策可以顺延工程的情况。十二、甲方逾期交房于乙方使用的违约责任：2、逾期玖拾日后，乙方有权解除合同……乙方要继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条（实应为十条，书写有误）规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之贰的违约金。”同日，原告向重庆市云阳职业教育中心香澜山（小区）项目部交纳首付款410000.00元，并由该项目部出具了收据，收据上载明“下欠4472.00元在二期付”。前述合同及收据上均加盖有重庆市云阳职业教育中心香澜山（小区）项目部印章和向发芝的私人印章。2013年9月3日，云阳县国土资源管理局向云阳县人民政府作出请示，请示中认为云阳职业教育中心和云阳县华懋房地产有限责任公司的房地产转让行为违反《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，请示县人民政府收回重庆市云阳职业教育中心南区违法用地建设项目的土地使用权48.35亩等。该请示经政府批复后，由云阳县公共资源交易服务中心对收回的前述土地中的27988.88平方米国有建设用地使用权挂牌出让。2013年10月17日，被告云阳县华懋房地产有限责任公司以土地出让金68694100.00元竞得该土地的使用权。2013年11月12日，被告云阳县华懋房地产有限责任公司与云阳县国土资源和房屋管理局签订了前述土地的出让合同，并交纳了部分土地出让金。其中出让合同载明的建筑面积为57245.09平方米。被告取得土地使用权后，将土地上开发建设中的项目名称由“云阳县职业教育中心香澜山（小区）”变更为“云阳华懋.香山华府”。2014年12月2日，云阳华懋.香山华府竣工，竣工验收后，被告云阳县华懋房地产有限责任公司于2015年1月4日取得建设工程竣工规划核实确认书以及建设工程竣工验收备案登记证。2015年1月6日，被告在项目部张贴了“致香山华府业主的公开信”，公开信阐述了被告取得土地使用权的经过及后期建设情况，并表明“因原业主与云阳县职教中心南区项目部签订的土地划拨性质的联建房合同，在原购房户补交土地出让金及其他应缴款项后，该公司与购房户即签订《重庆市商品房买卖合同》。另查明，原告魏国与朱浩方于2008年6月10日办理结婚登记。原告向本院提交的朱浩方的书面意见，表明其与被告之间的房屋买卖合同纠纷的诉讼权利由原告魏国行驶。上述事实，有原、被告的陈述、《联建房合同》、收据、建设用地规划许可证、建设工程竣工验收备案登记证、建设工程竣工验收意见书、国有建设用地使用权出让合同、收据等证据予以证实。上述证据客观真实，并能相互印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.关于向发芝以香澜山小区项目部的名义与原告签订的《联建房合同》是否能认定为系原、被告双方签订的合同。本院认为，一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种方式实质上是一种房地产转让行为。本案中，被告与重庆市云阳职业教育中心在建设合同中约定被告完成所有建设项目后，项目中的1、2、3、4号电梯房归被告所有，并由被告处置，其实质仍是房地产转让行为。被告作为房地产受让人，有权将受让的房地产权另行出售。现被告辩称重庆市云阳县职业教育中心香澜山（小区）项目部非其设立，但该项目部的住所地位于被告的建设项目之中，与被告建设的项目名称也一致，且被告是该房地产权的受让人，因此原告有理由相信该项目部为被告所设立。而且在“华懋.香山华府”成立后，被告亦以其公司财务专用章收取过部分购房户按《联建房合同》约定交纳的后期房款。因此，本案查明的事实足以认定被告云阳县华懋房地产有限责任公司是《联建房合同》的实际权利义务人。双方成立了房屋买卖合同关系。2.关于原、被告签订的《联建房合同》的效力。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《联建房合同》虽名为联建，但原告除交纳房款、接受房屋外，对房屋的建设并没有权利和义务，故其实质仍为房屋买卖合同。但该房屋买卖合同的标的物系已获审批建设的“职教中心联建房”，而并非商品房，故亦不违反商品房买卖的强行规定。该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，虽然在签订时土地属性为划拔，但在原告起诉时，土地属性已变更为出让，该合同依法应为有效合同。3.原、被告是否应继续按约履行《联建房合同》。原告认为，双方的《联建房合同》有效，双方应当按约履行和结算，然而建设工程竣工验收备案登记证上载明的建筑面积并非57245.09平方米，被告反诉要求按照每平方米1199.00元承担土地出让金没有法律依据。被告（反诉原告）认为，被告建设的香澜山（小区）所使用的土地因意志以外的原因由划拔土地变更为出让土地，属于情势变更，且原告作为房屋联建人，应当承担新增的土地出让金。本院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，原、被告在订立房屋买卖合同时，已明确约定交付的房屋属于“国家划拔土地”。在原、被告订立房屋买卖合同后，因云阳职业教育中心将土地转让给被告的行为违法，土地被收回而致被告无法再继续履行合同。被告为能继续履行合同，以支付土地出让金68694100.00元为代价竞标获得了土地使用权，并建设完成“华懋.香山华府”，属于“发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的情形，若继续按原约定履行对被告明显不公平。然而被告起诉要求原告按购房面积每平方米1199.00元承担土地出让金，是将其支付的土让金完全交由原告独自承担，明显亦有失公平。庭审中，原告称竣工验收备案登记证上载明的建筑面积为81079.08平方米，故土地出让金并非每平方米1199.00元。但是该建筑面积不仅仅包括国有建设用地使用权出让合同中载明的建筑面积，还包括职工宿舍两栋（5、6号楼）以及车库等的建筑面积。因此，本院根据公平原则，结合购房合同的履行状况、变更土地性质的面积以及土地性质变更前后的房屋交易价格等相关因素，酌定由原告按购房面积每平方米600.00元承担土地出让金较为公平、合理。4、被告是否应承担逾期交房的违约责任。原、被告在合同第十条中约定“甲方应在2014年12月30日前将该房屋交付乙方使用”。而被告至今未向原告交付房屋，明显违反合同约定，现该房屋已竣工验收，被告应当及时予以交付并在合理期间内为原告办理产权登记。同时，原、被告在合同中还约定“甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之贰的违约金”，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，依法应予以保护。但是，因原、被告至今未能就购房后增加支出的土地出让金协商一致，而被告系因原告不愿承担土地出让金而拒绝交房，现本院已决定由原告分担部分土地出让金，因此，亦应当酌情减轻被告承担逾期交房的违约责任。综上，本院酌定由被告按已交付房价款万分之一的标准向原告承担逾期交房的违约责任。综上，原、被告签订《联建房合同》合法有效，原、被告应当按约继续履行。但由于被告建成的房屋已由约定的“划拔土地”性质变更为“出让土地”，根据公平原则，该损失应由原、被告合理分担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）魏国、朱浩方与被告（反诉原告）云阳县华懋房地产有限责任公司于2013年2月27日订立的《联建房合同》有效；二、被告（反诉原告）云阳县华懋房地产有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）魏国交付云阳职业教育中心香澜山小区4号楼E1-7F号（华懋.香山华府4号楼7-E1号）房屋，并在房屋交付后180日内办理房屋产权登记；三、原告（反诉被告）魏国按《联建房合同》约定的单价4210.00元／平方米向被告（反诉原告）云阳县华懋房地产有限责任公司结算购房款；四、被告（反诉原告）云阳县华懋房地产有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）魏国给付从2014年12月31日起每日按已付房屋价款430000.00元的万分之一计算至实际交房之日止的逾期交房违约金；五、原告（反诉被告）魏国于取得房屋产权登记后十日内按600.00元／平方米向被告（反诉原告）云阳县华懋房地产有限责任公司结算并支付土地出让金；六、驳回原告（反诉被告）魏国和被告（反诉原告）云阳县华懋房地产有限责任公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费9231.00元，减半收取4615.50元，由被告（反诉原告）云阳县华懋房地产有限责任公司负担；反诉案件受理费3393.00元，减半收取1696.50元，由原告（反诉被告）魏国负担867.50元，被告（反诉原告）云阳县华懋房地产有限责任公司负担829.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书后指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 胡钰二〇一六年四月五日书 记 员 叶平 来源：百度搜索“”